观察丨REIT扩募预备时 华润有巢“抢夺”深圳保租房地块

8月18日，随着最后四宗宅地顺利出让，深圳今年第二批次宅地出让也落下帷幕。不过这天的土拍会有些小特别，在一众宅地中出现了一宗保租房宅地，这也是深圳土拍中首次有三类宅地出让。

出让方式也有些特别。该保租房地块采用的是“单限单竞+摇号”方式，即限地价、竞地价，达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。

最终，华润有巢“击败”人才安居和万科，成功以地价上限0.75亿摇号摘得该项目，折合楼面价3565元/平方米，溢价率13.64%。

资料显示，G02315-0028地块位于龙岗区宝龙街道，地块属性为三类居住用地，占地面积7512.96平方米，建筑面积2.1万平方米，起始价0.66亿，最高限制地价0.75亿，其要求建设企业自持保障性租赁住房19936平方米，但不设竞配建要求。

据公开资料，算上该项目，目前华润有巢在深圳共有3个保租房项目，另外两个分别为南山留仙洞店及宝安机场店。

华润有巢正在积极扩大保租房版图。按照其发展规划，“十四五”期间要每年以1万间的速度新开业，每年保持30%以上的业绩增速。

华润置地年报显示，2022年全年长租业务实现营收约为3.9亿元，同比增幅为24.6%。显然，这样的增速离目标还有一定的距离。

近年华润有巢已积极“纳储”，据公开资料，目前华润有巢有20多个储备项目。截至2022年末，已进驻15个城市，在管56个项目共5.6万间房间。看起来，华润有巢还需要再进取些。

位于人口净流入、产业支撑强、配套设施完备的一线及强二线城市，且符合公募REITs扩募标准的优质资产，是华润有巢的重点目标。

显然，此次深圳龙岗保租房地块，便是不错的资产项目。

早在2018年成立之初，华润有巢便陆续在北京、上海等一线城市获取多宗等政策性住房租赁专项用地，以发展大型租赁社区项目，随后开始在深圳、成都、南京、宁波等一二线核心城市加速布局。

对比大多数长租运营商更倾向“轻运营”模式，显然华润有巢是“重资产”的强烈拥护者，据不完全统计，目前华润有巢重资产占比超过60%。

重资产思维入局，最大的好处是，前期只需花费低价的土地成本，待项目入市后可转换为较高的盈利，此外，也更好掌握项目经营主导权。

然而，众所周知，重资产模式容易导致企业固定资产高、经营成本高、资金投入大、融资难、投资回收周期长等问题，营运能力难以变现。

以万科泊寓为例，2022年运营房间数已达约21.5万间，累计开业16.7万间，行业排名第一，出租率高达95.6%，但依旧不盈利，万科泊寓计划，要在2023年实现盈利，前提还是成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表中所体现的盈利。

目前华润有巢暂未有公布整体盈利情况，不过其REIT项目自2022年以来，于今年终于迎来首次分红。

华夏基金华润有巢REIT日前公告，将于2023年8月23日及25日进行现金分红，每10份公募REITs份额分红0.7846元，共计派利3923万元。

另据数据显示，今年一季度华夏基金华润有巢REIT实现收入1926.40万元，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）为1208.53万元。基金一季度在经营层面和可供分配层面表现均超越招募说明书预测值。今年二季度，基金实现收入1945.66万元，期内净利润78.7万元，EBITDA为1150.76万元。

然而，这也只能代表华润有巢旗下两个项目良好的盈利水平而已，不过也多少有效印证了华润有巢良好的资产运营能力。

目前，华夏基金华润有巢REIT项目底层资产共两个，均位于上海，分别为有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，是上海松江区“001号”“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。

不过，随着经济持续下行，企业经营压力持续上升，华润有巢也开始逐步调整轻重资产的比例结构，通过“轻重并举，以重资产为主”，进一步减轻资金链的压力。

如何做得更轻一些？华润有巢的打法是，从原来的全自持经营转换为“投融建管退”的资管模式。通过培育孵化租赁住房项目，待成熟后借助公募REIT的发行，对华润有巢实现资金的收回和循环投资，同时以重促新。

藉此，华润有巢既能做大REIT规模，又能提高轻资产管理规模比例，减轻企业的资金投入压力，可谓“一箭三雕”。

如今，随着利好政策的出台，华润有巢亦在酝酿新一轮的REIT扩募计划。

较早前，华润有巢方即明确表示，目前已从持有的保租房项目中选定了计划扩募项目，待相关项目达稳定经营状态且符合监管要求后，将尽快启动扩募；同时，目前已圈定了一批扩募储备。

此次新购入的深圳龙岗保租房地块，相信亦将有望成为华润有巢REIT选定的底层资产。