碧桂园年报：权益合同销售3574.7亿元，回款率连续7年达90%以上

3月30日午间，碧桂园发布了2022年全年业绩报。 

年报数据显示，公司全年共实现权益合同销售3574.7亿元，权益合同销售面积约4450万平方米。全年总去化率达65%，权益回款金额约人民币3324.8亿元，权益销售回款率93%，连续7年达到90%以上。 

在回款率保持高位的情况下，碧桂园围绕可动用现金核心管理目标，实施全面预算管理、进行精细化管控，公司2022年在较为艰难的市场环境下，仍然取得了不错的利润指标，毛利、股东应占核心净利润分别达到328.8亿元、26.1亿元。

同时，在资本市场信心恢复之际，公司仍然保持了稳健的现金流策略，持续优化财务结构，债务规模稳步下降。截至2022年12月31日，公司可动用现金余额为1475.5亿，弹药储备充足；总借贷成本为2713.1亿元，同比下降14.7%；净借贷比例为40.0%，相比去年底同样优化5.4个百分点，并创下10年来新低。 

客观来讲，如财报所说，2022年地产行业经历了前所未有的凛冽寒冬，房地产行业销售同比下滑26.7%，开发投资同比下滑10%，各大房企普遍迎来生存大考。但随着监管利好政策不断释放，以及宏观经济的恢复，行业承压局面正逐渐改善。 

刚刚接任董事会主席的杨惠妍，也首次现身碧桂园业绩会，表示商业竞争的核心是产品力和成本力。 

“一个企业产品优于同行，但是价格更加有优势，同时公司又是有利润的，这个公司就可以健康、长期的发展，也会吸引到优秀的人愿意在这里长期跟公司共同成长和发展，这是碧桂园两三年内必须打造出来的核心竞争力。” 

01、稳业绩，保交楼，守信用，碧桂园2022稳中向好

2022年是中国房地产行业明显承压同时又深度调整的一年。 

这一年里，既有房企因为高量的到期债务、逼仄的融资空间和疲软的市场环境出险暴雷，也有同业顶住压力完成了对自身业务模式的调整实现涅槃新生。对于后面这部分企业而言，在经历了一番相对严苛的极限测试过后，他们向外界清晰展现了自己穿越周期的能力。 

当然，即便这些公司确实挺了过来，行情压力自然还是会传递到房企的盈利能力等指标上。 

据不完全统计，业绩报前已经至少有75家A股和港股上市房企发布了2022年度业绩预告，其中34家央国企和混合所有制企业里，17家预告2022年归股净利润亏损，占比达到50%，里面不乏知名品牌；而41家民营房企中也有28家预告去年归股净利润亏损，占比达到68%。 

碧桂园在2022年仍然保持了销售收入和交付规模的行业第一，并且归属股东核心净利润为正，同时也不可避免地会受到行业大气候的影响。但对于财报这类着眼过去的经营数据，如摩根大通所指出的那样，这实际上可能更适合看成是坏消息出清。

从本次财报披露的数据和过去一年的项目成绩看，碧桂园在相对艰难的市场环境里，其实取得了超预期和超平均的成绩。《新立场》在对碧桂园这份财报和经营状况进行了相对细致的审视后认为，相较于瞄着跟前几年相比并不亮眼的数据，我们更应该看到其在风浪下表现出的强劲韧性。

韧性表现一：稳业绩。

2022年全年，碧桂园实现权益合同销售金额约3574.7亿元，累计实现权益合同销售面积4451万平方米。同时，据第三方机构统计，碧桂园以全口径销售额4643亿元稳居行业首位。而同口径数据显示，百强房企去年销售操盘金额和全口径销售额同比均下挫超过40%，这表明碧桂园的销售业绩取得了优于行业整体的表现。 

从财报看，虽然表面上碧桂园2022年股东应占亏损为60.5亿元，但在剔除了公允价值变动、汇兑净损益等影响后归属股东的核心净利润其实是正的，录得26.1亿元。而在归属股东的核心净利润为正之外，碧桂园在面临市场波动时，更重视资金链安全，保持连续七年回款率超90%、连续多年净负债率低于60%等指标。公司在2022年8月还主动做了关于现金流的极致压力测试，确保经营稳健。这些都充分证明管理层“现金流是前提，利润是核心”的战略方针，稳扎稳打取得实效。 

韧性表现二：保交楼。

如果要对过去两年的房地产市场做个定义，“保交楼”大概是最恰当的关键词，这是包括房企、购房者和监管层在内的最大合力。在这种背景下，“交付力”甚至已经取代营收利润等，成为考量房企实力的新晋硬指标。 

2022年，碧桂园集团累计交付1115个项目，覆盖30个省255个城市755个区，交付套数近70万套，同样稳居全国第一。其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。全年工程巡检2754次、项目总周巡盘64306次，房屋质量满意度逆势提升15.38%。 

韧性表现三：守信用。 

房地产是个典型的资本密集型行业，因此在之前这轮市场低迷融资困难时期，部分房企会因债务违约暴雷。而在资本市场，某家企业一旦违约，就会因信用崩塌产生惨重的连锁反应。这反过来传递到企业的融资端，会迅速推高资金成本，导致其资产负债表更加难以修复的恶性循环。所以，信用是在行业承压时应对挑战尤为关键的基础要素。 

整个2022年，碧桂园年内到期债券全部如期偿付完毕，甚至主动提前回购票据，没有出现任何违约或延迟支付本息的情况，保持着良好的信用记录。所以2022年碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企，就被监管机构选定进入示范性发债序列。

而据不完全统计，2022 年碧桂园在政府监管部门支持下共发行公司债合计15亿元，中票合计25亿元，可转债39亿港元，ABS5.2亿元。公司还获得工商银行等10家银行总计逾3000 亿元的综合授信支持。同时去年底，碧桂园还获得首笔内保外贷融资规模2.8亿美元、期限3年的银团贷款。 

这为碧桂园在融资环境改善后，充分利用窗口契机，把握发展机遇提供了基础。最新的一个消息是，3月28日上交所公司债券项目信息平台显示，碧桂园地产集团有限公司186亿元小公募项目状态更新为“已反馈”。 

02、政策利好、市场复苏，碧桂园2023由定到进

尽管过去两年行业走得很不容易，但对房地产企业而言，最坏的日子已然过去。 

利好首先来源于政策端。国务院副总理刘鹤在2023年初便强调房地产在中国是重要的支柱产业。监管端希望行业在健康轨道内可持续发展，这就表示要在市场过热的时候出台一些管控措施，在行业不合理下行时进行一定的扶持。就当下来说，监管已经完成了“逆周期”调节的角色切换。 

2022年4月，中央政治局会议首次提出要“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管”，这被认为奠定了宽松基调。随后人民银行在货币政策端阶段性下调利率，驱动居民释放购房需求。 

到了11月，央行和银保监会发布“金融16条”，同时配套的信贷、股权、债券融资“三支箭”分别释放，表明监管对房企融资态度发生根本性转变，纾困方向从此前“救项目”转变至“救项目与救企业并存”，房企的融资环境得到进一步优化。 

除此之外，地方层面的利好政策也从试探性松绑到应出尽出。全年共有近300省市，出台了500余次房地产松绑政策，其中涵盖放松限购限贷及限售限价、调控信贷政策、公积金支持、购房补贴等各个方面。 

这些一揽子支持政策的后续利好效应不断展开，叠加疫情放开后国内宏观经济改善，令业界普遍认为2023房地产市场将迎来明显复苏。实际上，即便从目前相对有限的前两月行业数据来说，情况也确实如此：

根据国家统计局的数据，2月份70城新房和二手房价格指数自2021年8月以来首次同时环比上涨，且上涨城市数首次超过下跌数，一线城市二手房挂牌价更创同期历史新高。

从销售情况看，今年前两个月房产销售面积和销售金额同比仅微跌3.6%和0.1%，相较于前值分别大幅改善了20.7个百分点和26.6个百分点。

从库存水平看，在新开工疲软与销售降幅有所收窄之下，新房中期库存水平和去化周期都有所下降。其中，2023年2月底的房屋去化周期为59.7个月，相比前值65.1个月明显缩短。

从土地市场看，在大中城市土地成交回暖带动下，2月份全国住宅建设用地成交面积同比增速从去年的-49.2%大幅收窄至-3.8%，同时溢价率也有所提升。

以东兴证券为代表投资机构认为，随着供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合力，走向新一轮宽松周期。随着改善优质房企资产负债表计划的实施，优质民营房企的信用风险已经大幅降低。推荐开发主业稳健，有望率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪碧桂园等3家房企。 

作为行业内头部位置的优质示范房企，碧桂园当然首先享受到了复苏红利。2022年2月，碧桂园共实现权益合同销售金额248.5亿元，权益合同销售面积331万平方米，环比分别增长12.9%和8.2%，增长势能已显。

更好的行业和企业前景，也使碧桂园在服务客户方面有更加进取的一些动作，例如从“保交楼”到“交好楼”的转变。当然，这其实是碧桂园在2022年就已经在推的战略，但2023年一定推的力度更大范围更广。像去年碧桂园在200多个项目实现的“交房即交证”，今年应该会有更多客户有机会享受这类优质服务。 

碧桂园总裁莫斌也在集团2023年年会上表示，楼市更为积极的政策信号正在持续释放，市场一定会复苏，但复苏的过程一定会分化。《新立场》认同这个判断，并相信在房地产行业复苏的K型走势中，以碧桂园为代表的优质房企将会对市场修复发挥积极作用。 

03、写在最后

2022年以来，监管部门频繁落地房地产支持政策，各地也在积极因城施策，在需求端支持群众改善性住房需求，和在供给端支持防范化解房企风险的主脉络将在未来一段时间延续。 

碧桂园董事会主席杨惠妍在业绩会上表示，房地产行业仍是支柱性行业，公司接下来主要战略将坚持行稳致远路线，围绕市场和客户做好战略优化。 

碧桂园管理层表示，目前公司已重新启动拿地，整体投资将会围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，进一步聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位，实现增量资产的效益兑现。 

总裁莫斌透露，计划在3-5年的时间内通过新增土储布局的调整，将一二线对三四线的货值比例提升至50比50，用优质的土地资源支撑公司未来业绩的稳健发展。 

2022年的碧桂园守住了产品交付、债务偿付、经营安全的底线，充分展现出优质房企的韧性与实力，在行业景气程度显著提升的2023年，市场和投资者都有理由期待更多。

*题图及文中配图来源于网络。$碧桂园(HK|02007)$