销售腰斩！债务展期难，德信中国情况不太妙

摘要：前11个月销售同比下滑50.7%（欢迎关注闺蜜财经）

撰文|蜜妹儿&编辑|凯

按：这是闺蜜财经第1184篇原创稿件

情况似乎不太妙。

12月5日，老牌浙系德信中国发布内幕消息：根据2022年12月票据的条款，2022年12月票据的所有未偿付本金额及其应计未付利息已于2022年12月3日的到期日到期并应支付……由于交换要约正在进行中，该司尚未支付未偿付本金348,300,000美元及其利息。

简单点说，就是德信中国交换要约进展不顺，到期应付的债务还没还。如果交换要约未达成，其或将构成实质性违约。

尽管德信中国表示，董事会认为，上述情况不会对本集团的业务运营产生任何潜在重大影响。但依然免不了外界对此的担忧。

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关于这一笔美元债的交换要约行动，在11月中旬实际上就已经开始了。但尴尬的是，投资人似乎对此并不买单。

在交换要约公告发布前后，市场上流传出两封针对德信中国美元债的公开信：《给德信中国胡老板的一封公开信》、《投资人给德信胡老板的第二封信》。

其中来自投资人的《给德信中国胡老板的一封公开信》说，刚刚被邀请参加了中债信的会议，成为21家稳健民企和帮扶发债的代表之一，转眼德信就开始想展期了？

然后另外一封信明确说，德信误判，以为可以顺利完成仅剩一只美元债的交换要约。希望德信胡老板，放弃这种侥幸心理。

公开信里言辞激烈，表示目前持有份额超过35%的债权人已形成一致行动，债权人态度非常明确而坚决：不接受任何条件的交换要约，只接受刚兑。

此后12月初，德信中国召开投资人会议。实控人、执行董事兼董事长胡一平、总裁费忠敏、执行董事兼助理总裁单蓓参与。

会上，德信中国称：“美元债交换要约是公司经过反复讨论才做出的无奈决定，目的是为了更好地缓解公司短期流动性困难，最大程度减少投资人损失……”

对于德信方面的表态，有投资者表示，德信中国有逃废债嫌疑，不接受目前的条款。

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在蜜妹看来，德信中国确实还没到穷到喘不过气的时候，但债务压力也不小。

2022年上半年，德信中国现金及现金等价物降低较多，从2021年末的161.10亿元减少到105亿元左右。但这上百亿现金，似乎大部分无法用来还债。

据《证券日报》报道，德信中国当前的近100亿元现金，目前基本都在项目公司预售资金监管账户内，可灵活调动的资金已大部分计划用于支付债务展期的对价。

图片来源|企业预警通（特此感谢！）

另一边，德信中国流动负债中短期借款105.01亿元，虽然比2021年末减少了一些，但对比现金流情况来看，依然比较紧张。

另外德信中国流动负债占比也高，为85.18%，803.30亿元的总额也比2021年末增加了。截至2022年中期，其总负债939.73亿，相比去年末减少了几个亿。

德信中国的资产负债率是相对较高的，2022上半年为80.5%。

有意思的是，在债务承压到需要交换要约时，德信中国的员工薪酬福利似乎在增加。最新年中报显示，截至2022年6月末，德信中国员工人数同比减少了268人，但薪酬福利开支同比增加了5400万元。

这是什么操作？

03

债务压力的另一边，德信中国同样面临着更为沉重的销售压力。

12月7日，德信中国披露了其2022年前11个月未经审核的营运数据，情况依然不乐观。

2022年11月，德信中国合约销售金额约30.50亿元，合约销售面积约13.4万平米。蜜妹看了下，2021年同期这两个数据分别为58.4亿元、27.4万平米，今年11月同比分别下滑了约47.8%、51.1%。

整体来看，截至2022年11月，德信中国累计合约销售金额约336.00亿元，累计合约销售面积约185.6万平米。2021年上述两个数据分别是681.1亿元、321.6万平米，今年前11个月同比下滑幅度分别为50.7%、42.3%。

对比行业来看，德信中国的降幅是高于百强房企平均的。

克而瑞报告显示，2022年11月，TOP100房企实现单月销售操盘金额5589.8亿元，同比降低25.5%，前11月销售操盘金额的同比降幅42.6%。

中指院的数据显示，2022年前11月TOP100房企销总额为67268.1亿元，同比下降42.1%；

图片来源|中指院（特此感谢！）

销售端来看，行业整体趋势是单月降幅同比在趋缓，但德信中国11月同比降幅却依然很大，这趋势不太好。

12月份，以及2023年初，房地产政策端应该还会有利好发出，就看这几个月德信中国能够在销售方面回稳了。

对了，在12月初的投资人会议上，德信中国还透露了拟剥离物业平台出售的风声，原话是：德信服务集团确实有在谈判出售。当然谈判需要时间，且仍有诸多不确定因素，最后能否落地不好说。

曾经，德信与中梁、祥生和佳源并称为“浙系房企四小龙”，如今其他“三小龙”似乎都火烧眉毛，德信中国会更好吗？

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