熬过周期底部，才能享受到新政策的红利。
作者 | 国胜 编辑 | 小白
近期，房地产行业先后迎来了信贷、债券、私募股权“三只箭”，回暖迹象明显，地产股在11月实现大涨。房地产交易行业也将从中受益。
（来源：） 11月30日，居住产业数字化服务平台贝壳（BEKE.N，02423.HK）发布三季度业绩：总交易额7371亿元，同比下降11.3%，环比上升15.3%；净收入176亿元，同比微降2.8%。 虽然还没有体现出新政策的影响，贝壳三季度176亿元的收入已超出此前指引的165亿-170亿，体现了贝壳在逆境中的韧性，也体现出公司“一体两翼”战略迎来收获期。
（上海疫情中贝壳经纪人为风控小区居民分拣蔬菜）
“两翼”业务实现大幅增长 去年，贝壳董事长彭永东提出“一体两翼”的战略布局，“两翼”分别是整装大家居事业群与惠居事业群。三季度，“两翼”业务表现优异。 其中，家装家居业务实现收入18亿元，可比口径比去年同期增长超过40%，环比增长34%。 贝壳家装家居的业务模式是B2B2C。 8月19日，贝壳旗下圣都家装“一心一亿”整装联盟发布会在杭州启动，由圣都家装联合方太、奥普（603551.SH）、顾家（603816.SH）等17家品牌，以圣都平台为载体进行合作。 “一心一亿”联盟旨在解决新时期家装业务中环节多、流程长、不确定性高的痛点，联盟以提升销售额和提供更具性价比的产品和服务为目标，助推实现圣都、材料商、客户的三方共赢。 在C端，贝壳的经纪人队伍开始积极主动向客户做家装服务的推介和陪看，旗下整装品牌被窝家装正在逐渐收获消费者的认可。被窝家装实现了城市层面7至8月单月合同额破亿和单季度盈亏平衡两项成就，并成为北京领先的整装服务品牌。 
贝壳在房产交易行业积累多年的技术和经验也在家装赛道得到了有效利用。 比如公司的智能工地业务，利用贝刻工地摄像头等技术将装修现场复刻成虚拟三维空间，再结合AI识别、线上巡检等，有效杜绝了各种安全隐患、提高了工地整洁度。客户还可以实时观看或者查看当日施工结束后的混剪视频，了解装修的过程。 
三季度，公司新兴业务及其他的收入同比增长45.8%，达到8亿元。 经过持续的迭代发展，贝壳租房已经形成了租赁经纪服务、公寓运营服务、专业机构托管服务、投资共建房源等由轻到重的各类产品和服务。 在集中式公寓领域，贝壳旗下新青年公寓致力于为城市年轻人提供从一张床到一间房的多种类型房源，自今年2月在上海落地以来，截至6月底项目总量已经达到2979套。 
公司重点发力的是分散式公寓。基于多年市场经验公司推出了“贝壳省心租”（分散式房屋租赁托管服务），这是一种不对业主的托管房源进行额外装修或重新装配的服务。 “省心租”利用品牌和规模优势为业主和租客解决了租金稳定性、租后不省心等问题，而且摒弃了靠二房东吃差价的盈利模式，而是锁定了溢价率。 截至三季度末，贝壳租房业务的签约口径在管房源量超过8.5万间，环比增长100%。其中，“省心租”在管规模突破5万套，环比增长近70%，并已经进入13个城市。
降本增效，提升房产经纪人价值感 在“一体”业务中，贝壳最让人印象深刻的无疑是经营层面的降本增效。截至三季度末，公司活跃门店数量3.97万家，同比减少19.7%，环比仅减少3.4%；连接活跃经纪人37.27万名，同比减少20.4%，环比仅减少2.0%。 在居住服务行业由“规模发展”转向“高质量发展”的趋势下，贝壳有效留存优质产能，门店和经纪人结构不断改善。今年二季度与一季度相比，从业时间超过3年的经纪人数量占比提高了10%，店均和人均效益也在提高。 在留存的经纪人中，贝壳努力帮助其实现职业化发展路径，提高长期福祉。 根据贝壳今年进行的两次对全国8万多名平台经纪人的调研显示，经纪人对职业的认可度不断提高。 三季度，公司存量房净收入同比增长16.6%至72亿元。新房方面，9月份公司的“快佣”策略收入占比已经达到34%，三季度国有房企销售占比从37%提高至42%，帮助公司提高了回款能力，前期已计提坏账的部分账款也得到回收。
财务稳健，兼顾股东和社会价值 在财务上，风云君还注意到，贝壳已经连续四个季度实现经营活动现金流净流入，其中三季度净流入20亿元。这是经营稳健的积极信号。 截至三季度末，公司账上现金及现金等价物、受限资金、短期投资合计达到575亿，比去年底增加了2.5%。与此同时，公司的短期借款仅有6个亿，租赁负债的流动部分不到44个亿。 公司流动性不存在任何问题。 9月1日，贝壳还开启了一项回购计划，到明年9月底将回购不超过10亿美元的股票。截至9月底，公司已经回购了约330万份美国存托凭证（ADS）。 
（来源：） 除了为股东创造价值外，贝壳还积极创造社会价值。公司将门店打造成为城市和社区的补给站，争做“社区好邻居”。 在上半年的上海疫情中，上海链家超3000名经纪人走进1854个社区作为志愿者，服务超过5万户家庭，贡献了超5.7万小时的公益服务。 今年8月重庆爆发山火，贝壳在当地的三位经纪人自发投入救火。 此外，贝壳打造的公益项目“我来教您用手机”走入第四个年头。截至今年10月底，该项目已经走进全国55个城市，组织手机公益课堂4513个，累计开展手机课超过1.5万节，服务老人超50万人次。 8月，贝壳公益“我来教您用手机”团队获得了《哈佛商业评论》中文版和北京外企人力资源服务有限公司（FESCO）联合评出的高能团队奖之特殊贡献奖。 
凡事预则立，不预则废。在这一轮的地产下行周期中，贝壳管理层面对市场调整坚决采取一系列风险控制、成本管理及效率提升措施，引导公司渡过了市场周期底部。 在地产行业反弹的曙光到来前，公司业绩体现了此前一系列举措的成效，营收超预期的同时，“两翼”业务实现大幅增长。 与此同时，公司的现金流和财务状况非常健康，并于9月份开始了为期一年不超过10亿美元的股票回购计划。而且公司员工积极参与抗疫、救灾等活动，争做社区好邻居，更是为社会创造了价值。 免责声明：本报告（文章）是基于上市公司的公众公司属性、以上市公司根据其法定义务公开披露的信息（包括但不限于临时公告、定期报告和官方互动平台等）为核心依据的独立第三方研究；市值风云力求报告（文章）所载内容及观点客观公正，但不保证其准确性、完整性、及时性等；本报告（文章）中的信息或所表述的意见不构成任何投资建议，市值风云不对因使用本报告所采取的任何行动承担任何责任。
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