前十个月销售4977.5万平米！碧桂园被“低估”了？

一场“突然”的交班，让龙湖陷入了一阵恐慌。

“虚惊一场”的背后，是外界对于地产行业真实的反应。为了缓解资本市场的过度反应，龙湖大股东在公开市场大幅增持股债，其中：

10月31日，Charm Talent增持龙湖股权300万股，购入500万美元债；

11月1日，Charm Talent增持龙湖股权300万股，购入280万美元债；

11月2日，Charm Talent增持龙湖股权100万股，购入500万美元债。而龙湖集团也出手买了100万美元公司发行的优先票据；

11月3日，Charm Talent在公开市场买入520万美元公司发行的优先票据。而龙湖集团也出手买入了400万美元公司发行的优先票据。

……

此前，为了缓解市场对于公司未来还债的担忧。11月1日，龙湖集团还提前还掉了2023年到期的部分银团34.5亿港元的贷款。

一连串动作的背后，是这家“地产优等生”的无奈，在频繁违约的行业背景下，很显然有部分优质的企业被“踩踏”和“误伤”。

虽然行业目前确实遭遇了一些困难，但是作为一个百万亿级别的市场，即使有地产市场有萎缩的情况，但是其规模依旧庞大，并且在未来也将会以分化为主。

一场“虚惊”

10月31日，吴亚军的交班“吓坏”了资本市场。开盘不到五分钟，龙湖集团就狂跌了44%，好在非理性下跌很快被纠正，一场虚惊的背后，则是资本市场对于地产行业的普遍反应，也是行业的一种无奈。

从恒大到融创，头部房企的违约让行业充满的悲观情绪。在这种情绪的蔓延下，不少地产企业被无差别的误伤，尤其是近期，一个多月的时间里，龙湖跌去了50%以上，碧桂园也跌去了50%以上。

11月4日，标普发布龙湖最新的评级报告，报告确认了龙湖集团的投资级评级，认为龙湖集团现有的充足现金将满足其到2023年底的短期债务偿还需求。

此前，标普调整碧桂园评级时也称，碧桂园作为一家规模可观的房地产开发商，有着长期的业绩记录，已经建立了良好的银行关系和包括在岸和离岸的多元化融资渠道，碧桂园仍具有充足的流动性。

也就是说，头部的地产企业，流动性依然充足。实际上，目前地产企业违约基本上都是美元债。根据最新数据显示，碧桂园、龙湖今年已无到期的美元债。龙湖作为目前最稳健的民营地产公司，我认为随着港股市场的回暖，加上未来龙湖集团大股东的回购，大概率会重拾升势，市值也会回到一个合理的位置上，这里比较有争议的则是碧桂园。

在“规模为王”的时代，碧桂园以规模碾压了一众地产公司成为“宇宙房企”。其后，碧桂园也开始尝试跨界，入局智能机器人以及光伏产业。面对行业可能存在的问题，最先做出反应的是万科。2018年，郁亮的一席讲话拉开了地产行业冬天的序幕，而碧桂园也是最先做出反应的房企之一。

对于碧桂园而言，船大难掉头是其最真实的写照，从2018年开始碧桂园就开始放缓了“高周转”的步伐，并且开始逐步精简人员。据了解，为了提高经营效率和利润水平，从2018年开始，碧桂园已经连续做了四年的“全竞提升”,进行精细化管控和供销回支投的闭环管理，以及所有区域资产的投融管退管理，出清相对较差的资产，退出了一些区域，聚焦深耕在五大都市圈和确定性高的市场。

碧桂园CEO莫斌则表示，为保障现金流的平衡，碧桂园还对部分区域的尾盘资产做了一些量价平衡的安排，而这一切的准备就是碧桂园当下的底牌。

实际上，目前地产行业最缺的并不是优质的房企，而是信心。

碧桂园被“低估”了？

根据中指研究院数据显示，今年前10个月我国前100名房企销售额同比下降43.4%。而碧桂园则分别以4043.5亿的销售额以及4977.5万平米的销售面积位列第一。

根据碧桂园的半年报显示，其上半年营业收入1623.6亿元；毛利润和股东应占核心净利润分别是172.1亿元和49.1亿元。公司经营性现金流净额约52.5亿元，公司累计实现权益现金回款约为1702.9亿。

惠普在评级报告中也指出，截至2022年6月底，碧桂园拥有约770亿的非限制现金(不包括监管账户中的现金)。惠普还指出，由于碧桂园与银行的良好关系，以及超过90%的现金回款率，碧桂园的现金储备足以对冲流动性风险。

值得注意的是，碧桂园已经连续7年权益回款率保持在90%以上了。

11月3日， 碧桂园发布了最新的销售数据，数据显示，10月公司实现权益合同销售金额约333.3亿元，环比增长4.09%；权益合同销售建筑面积约416万平方米，环比增长6.12%。

在当下的环境当中，销售金额环比增长则是一个积极的信号。

根据碧桂园最新消息显示，公司前三季度交房一共约45万套，而此前的目标则是全年50万套。在11月4日碧桂园的月度管理会议上，管理层透露，今年四季度碧桂园预计还将交付28万套房屋。由此可见，碧桂园今年的交付数量将大大地超过预期目标。

综合而言，目前优质的地产公司在资本市场的确处于被低估的状态，市场的担忧可能来自于未来到期的美元债务，但是从当下的情况来看，行业悲观确实有一点过度。根据相关统计显示，今年以来碧桂园的股价已经下跌了81%，龙湖集团则下跌了63%。而万科则只下跌了25%，保利发展则只下跌了6%。

所以，不管从规模还是未来的债务水平，市场对于碧桂园以及龙湖的反应都有一些过度，相信增信债券在发行主体、规模、用途方面放开的力度越来越大，未来行业之间的整合也会加快，届时，头部房企不仅能部分摆脱行业的影响，还能进一步找到新的发展的机遇。

而当下最重要的就是，恢复信心，不要让悲观情绪继续蔓延。