建业新生活(9983.HK)：年内的第二场投资人反向路演，向市场传递了什么信号？

目前来看，物业板块仍是港股市场中的热门板块，而且也大概率会是中长期内增长确定性较强的板块之一。

年初至今，港股物管板块表现显著优于大盘，从去年延续至今的整体向好趋势未变。在恒生指数年内累计涨幅为3.96%，物业板块总市值累计涨幅达到33.17%，对应的内地物管管理指数累计涨幅超40%。

目前支撑起物管板块中长期增长的底层逻辑未变。大环境下，政策支持叠加竣工回暖周期，以及老旧小区改造和居民对物业服务提出更高要求等多重利好因素，为行业带来了新的项目机会，市场空间进一步被打开。而聚焦到物管公司本身，在资本驱动与科技赋能的助力下，业务类型日益丰富，成长边际得以不断扩宽。

总的来看，物业管理行业应当是眼下一个值得持续跟踪与关注的领域，那么什么样的企业在这之中具有机会？笔者关注到了我国中部地区的物业管理龙头企业——建业新生活。

在步入下半年之际，公司于7月9日召开了一场线上线下同步进行的反向路演会议，对上半年的成绩及下半年的规划进行了总结与展望。在此，不妨就此次会议透露的信息，谈讨一下公司当下的投资机会。

一、两大经营亮点打开展业空间

建业新生活是中部地区领先的物管服务提供商，经过20余年的发展壮大，形成了物业管理与增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务三大业务板块协同发展的“新型生活方式服务平台”。在此次会议中，笔者留意到公司有两大经营亮点值得关注。

一大亮点是建业新生活进一步推进的“大中原”战略。受益于此战略，公司有望突破省内市场规模的限制，在以郑州为中心、半径500公里的大中原区域，充分发挥多业态协同发展优势，为各个城市提供系列化产品服务，与城市和区域发展结成紧密连接、相互依存的生态体系，实现企业更大规模和更高质量的发展。

据悉，建业新生活将受益建业地产、中原建业在省外项目的拓展、沉淀，公司预计未来三年的省外面积合计约 6 千万至1亿平方米。

深一层的考虑，建业新生活“大中原”战略的背后是建业集团的前瞻性部署。在建业集团的多元化布局下，旗下各业务板块通过资源互通形成了良好的互动生态。无论是前不久从建业地产分拆上市的中原建业，还是母公司建业地产，在率先走出河南进行探索之时，亦能给建业新生活积累丰富的业务资源，为后续的规模扩张奠定坚实基础。目前建业集团已与陕西西安的荣华控股达成了全面的战略合作。

另一大亮点则是公司下半年将持续发力的物业智慧化供应链服务输出。简单而言，物业智慧化供应链服务是除全委外拓及收并购外的又一项标准化服务，其通过智慧化手段运用，完成B端与C端的有效联动，赋能行业内的更多中小型物业公司。

换一个角度来看，这意味着建业新生活未来有望以品牌优势及高密度优势，推广系统与共享服务，实现以更高运营效率及更低管理成本，为市场批量输送标准化、数智化的物业服务，进而获取更多的客户，提高客户的满意度。而随着规模效应与供应链协同的核心竞争优势进一步加强，建业新生活将不断夯实自身在行业中的优势地位，筑牢抵御同业公司的竞争壁垒。

二、三大成长性标签彰显发展潜力

此次会议公布了上半年的部分工作成绩，经过总结，建业新生活的成长性至少能从三个方面进行观察，并据此进行交叉验证。这三个成长性标签分别是为支撑起业务规模扩大的“内延+外拓”、多元化及差异化的增值服务以及科技赋能。

1）内延+外拓

对于建业新生活而言，依托建业地产强大的资源与实力，叠加自身强大的独立业务扩展实力，为其业绩增长注入了高确定性动能。特别是从更体现市场竞争力的外拓层面来看，上半年公司来自第三方累计新增在管面积超过了 1,000万方，占比为69%；来自于第三方累计新增面积1,900万平方米，占比为88%。明显较高的第三方占比水平充分凸显了公司强劲的外拓实力。截止6月底，公司在管面积已超过了1.1亿平方米，合约面积接近2.1亿平方米。

2）多元化及差异化的增值服务

伴随着消费升级和高品质物业需求的增长，建业新生活不断挖掘潜在社区空间价值和业主需求，组成了涵盖物业服务、社区增值服务、智能社区解决方案等六大服务单元的物业管理与增值服务体系，有望以多元化、差异化的增值服务打开更大的增长空间。

上半年，公司专注于美居服务领域，提供拎包入住、封装阳台和社区新零售等多项服务。下半年还将依托一直在飞速增长的“建业+”平台，持续发力社区订阅模式。数据显示，“建业+”平台累计总交易额达到6.2亿元，同比增长超100%，平均月活跃用户数超141万人。这也预示着，在订阅模式的加持下，高活跃度的“建业+”平台或将创造出可持续的稳定现金流，公司在社区增值服务上将迎来可观的增长空间。

3) 科技赋能

以科技赋能为动力，深刻把握用户需求并优化产品服务，这是物管行业竞争的必然趋势之一。比如前文所提及的物业智慧化供应链服务输出，其将原本非标准化的服务将不断变成可复制化的标准化产品，提升服务的标准率与效率，亦是通过技术化手段来实现的。

在技术优势的硬核支撑下，建业新生活将进一步推动资源整合聚集，在高密度的在管项目布局中发挥协同效应，实现降本增效，未来公司盈利的增长点也将不断被拓宽。

结尾部分

2021年7月12日，建业新生活接连发布两份公告涉及授出购股权及采纳奖励计划，其中，董事会决议在当日根据公司在此前2020年4月29日采纳的购股权计划向合资格人士授出合共1173.8万份购股权，以认购公司股本中最多合共1173.8万股每股面值0.01港元的普通股，每股行使价为7.18港元，有效期5年。

此外，董事会决定采纳股份奖励计划并立即生效，该计划向对集团发展做出突出贡献的员工以及于集团工作多年的员工发行及授出奖励股份，计划对象主要覆盖公司中高层、大区总、业务骨干，授出总计2302.7万股奖励股份。根据计划发放的期权可在三年后，每年分别按所授予期权数的30%、30%、40%行使。

另外还注意到，在不久前的7月2日至7月9日期间，公司若干管理层成员以自有资金在公开市场按平均价每股7.25港元，认购合共58万股公司股份，总代价约为420万港元。

从股份奖励计划和管理层增持动作来看，不仅对外释放了发展信心，同时也意味着公司很大机会将在较长时间内维持着良好水平的净利润增速。从资本市场角度来看，建业新生活当前18倍的市盈率明显处在物业板块的底部区域，结合此次的反路演会议传递出的一系列积极信号与核心优势，当前的估值水平很大概率也会是公司中长期维度下的底部区域，公司估值向上提升的弹性较为可期。