做个收租人，躺赚的Reits基金！完整精华版，建议收藏！

在介绍当中我就说过，因为是上班族的原因，不像别人有那么多的时间来写文章，所以我更新比较慢，也比较忙。先给大家说声抱歉。过多了就不说了，祝大家新年快乐！

今天来讲一下reits基金，不知道大家认不认识reits？而reits基金在基金的分支当中，是一个特别的基金。在介绍reits基金之前先给大家卖个关子，这个关子就是电影功夫里的一句台词，这台词听过的人想必是非常熟悉的，这句台词就是：包租婆怎么没水了？然后包租婆回了一句，水费不要钱啊！没错，就是收租，那么你想不想成为一个包租公包租婆呢？过一个收租人的生活呢？那么就来介绍一下reits基金吧！

reits基金全称叫做房地产信托基金，投资方向集中在房地产方向的基金，那么它又有什么不同之处呢？下面就来介绍一下！不同之处一，房地产信托基金会把每年收益的90%分红给投资者，可以说房地产信托基金是一个妥妥的现金奶牛。不同之处二，必须投资于房地产方向，且受到严格的监管，并且这个监管可比其他基金的监管要严格许多。来详细的了解一下REITS基金吧！再说REITS基金之前，先来带大家逛一下街，我们会发现，周边有很多的大商场，写字楼，大酒店，家庭公寓都是建筑设施，还有很多城市的一些标志性的建筑等等。那么上面说的这些商场，写字楼，酒店，公寓等等你想不想拥有呢？我估计很多人都想拥有这么好的地方，因为这些地方有很强的赚钱效应，怎么会不想拥有呢？这时候你可能会说我也想啊！但是我的钱包不答应呢。其实你也可以拥有，而这个工具就是REITS基金，REITS基金就是为我们这些草根设计的，或融资的方法集中，大家的知己一起来完成，完成对房地产的投资，这就是REITS基金的由来。而我们想拥有这些商场，酒店，写字楼，公寓等，只需要买入REITS基金即可。因为基金投资的门槛很低，又非常的便宜，可以说人人都能买得起，基本上这个门槛对大众来说基本上都没有什么太大的问题。通过REITS基金可以投资全世界很多国家的房地产，例如美国的REITS基金，香港的REITS基金，德国的REITS基金，法国的REITS基金等等，至于中国的REITS基金我后面会讲到。你看好哪里的房地产就可以购买哪里的REITS基金，当然了，我一般很少投资外国的REITS基金，因为有些会涉及到换汇和汇率的问题，会比较复杂，所以我一般都会买国内的REITS基金，目前看国内的REITS基金又不是很好。

专门介绍REITS基金的原因，同样是因为房地产，因为房地产作为一种投资工具，优点和缺点都非常的明显，优点就是能够带来稳定的现金流，房子可以拿去出租，每月每年收的租金相当于现金回报，同时房地产的保值增值能力比较强，但是同样缺点也是非常明显的，投资金额大，买一套房子，动不动就是几十上百万，有几个家庭能够买得起呢？房子交易的税费又非常的高，变现又非常的慢，想卖一套房子，少说也得一年半载，毕竟能拿出这么多钱买房的人，还真不是很多，更何况我们现在大部分人买房都是贷款，就更不要说全款付清了。房子变现还很慢，而REITS基金的出现完美的解决了这一系列的问题。这也是为什么要介绍REITS基金的重要原因。

REITS基金一种依照法律程序成立，以发行股票或基金单位的方式汇集资金，专业机构进行管理，并将90%以上的税后收入的金额部分分配给投资者的一种基金，简单说REITS基金就是带人投资房地产的上市企业，前面已经说过了REITS基金比其他基金监管更加严格，就是因为REITS基金的属性。1.必须把90%以上的收入拿来分红，而其它股票基金则没有这个规定。2.REITS基金必须把75%的资产投资于不动产，抵押贷款。3.REITS基金至少75%的总收入必须要从租金物业出售当中获得。4.REITS基金必须是房地产投资者，不是其他形式的金融机构。5.所有人至少100人以上，且其中任意五人手中份额不得高于总额的50% 有很多其他的要求，另外REITS基金还要每年进行一系列的测试，如收入测试，分配测试，资产测试，组织测试等。不合格的轻则罚款，重的取消资格，房地产嘛原因懂得大家都懂，所以REITS基金是有的系统严格的监管。

REITS基金分为权益型和抵押型，权益型：只直接投资房地产。权益行又根据物业的不同可以细分为很多小行业，例如住宅型REITS，酒店REITS，工业地产REITS，写字楼REITS等等。抵押型：指本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款，把钱借出去，收利息的一种方式。说到REITS不提到美国，因为美国有更早更丰富的经验，所以举例会用到美国的REITS基金。不同的细分REITS，所投资方向也有所不同。

了解完REITS的基础知识，那再来讲一下REITS的其他地方，说到REITS基金，这就要用到美国的REITS，因为美国是发达国家，对REITS基金觉得比较丰富的经验，而其他国家的REITS基本上都是参考美国的REITS做出来的，前面提到了，买REITS其实就是买房地产，买美国的REITS实际上就是买美国的房地产，而我们买REITS的根本目的，我个人认为还是看重REITS的强大分红能力，不仅分红高，还能持续分红，这也是买REITS的原因。例如美国的REITS西蒙地产，香港的REITS汇贤产业信托，至于中国的REITS，真的不好意思，中国的REITS 2021年才正式获批，说正是因为刚起步的阶段，国内的REITS还不够成熟，说到国内的REITS不得不多提一下，目前不看好国内的REITS是有原因的，因为和我们国家的国情有关，很多人看完上面的介绍以为中国的REITS也是投资房地产，那我买入中国的REITS基金是不是就可以安安稳稳的当一个包租婆包租公呢？而且纵观我国的历史，这个房价呀，真的是芝麻开花节节高，止不住噌噌噌往上涨啊？那我是不是可以转到房价上涨的钱呢？但是我要很遗憾的告诉大家，不是！我国现在的政策是房住不炒，2021年发行的所有REITS基金有一只是投资房地产的，以后能不能投资我不知道，所以我国的REITS基金还是处于基础的试探阶段，未来还有很长的路需要走。我国此次发行的REITS基金基本上都是基础设施建设，例如，高速公路，仓储物流，工业园等因为没有历史业绩做参考，无法评定REITS基金的好坏和优劣，只有对照美国和香港的REITS，而且此次发行的九支REITS封闭期长达20至99年。是的，你没有听错，封闭期很长，封闭期是什么意思呢？就是在这期间不能交易，只有在场内去别人的手中购买基金的份额，关键是这个封闭期确实有点长。

我对中国的REITS看法，首先我国的REITS，刚处于起步阶段，未来还有待考察，再次嘛，就是我国发行的9支REITS也不是什么重点项目，不是高速公路，就是基础设施和工业园，而和商业住宅，商业地产，大酒店，写字楼，商场这些赚钱的项目相比，直接大打折扣，这些基建类的REITS，虽然风险比较低，但想要赚大钱，也基本上不可能，如果说连债券到期都跑不过的话，那么就失去了投资的价值和投资的意义，并且我国房住不炒的国情也得好好思考一下，未来具有长期投资价值的商业地产REITS不知道得等到什么时候去了，还有一个问题，就是封闭期太长了，最短20年，最长99年，天啊！我买了REITS基金就可以留给下一代了，买一套房子住20年的人大有人在，而买一个基金20年不动的真没有几个，至于99年，那我只想说，天知道是个什么情况。说不清，我的孙子都可以来接盘了，充满了很多的不稳定性。总之先等等看吧！如果说现金流稳定，有合适的时机还是可以考虑投资买入，而其他情况等呗！

还有一个重点就是分红率和买入的时机！优点缺点都有，不过我认为最大的优点还是它的属性，换句话说，无论基金涨还是跌，只要我能够获得稳定的现金流，就当作把钱放银行了，当做定期存款就可以了，是啊！如果这个定期存款利率还可以的话，那么它本身的涨跌又和我有什么关系呢？假如一个REITS基金价格为一元，我买了100万，市值100万，假设每年能够分到八万的现金，分红率为8%，就算跌到了50万，我也一样，能够每年分得现金，假设分红不变我也一样，能够分得八万，（实际的现金分红率需要通过计算才能够得出）如果不变，每年分八万，8%的存款利息又有什么影响呢？下面我们就来看看怎么计算分红率和怎样一个买入的时机？因为目前中国还缺乏有效的数据，所以收集的是香港和美国的REITS数据，不过REITS大多都是模仿美国发行的，中国的也可以试用。

根据物业的不同，REITS基金可以分为写字楼，住宅，工业等等REITS，不同类型的REITS风险收益也不同，涨跌周期也完全不一样，那我们怎么来选择呢？以香港的REITS举例，每股三元，每股净资产为五元，那说明当前处于折价状态，反之处于溢价状态，折价的幅度越大，那么投资的价值就越大，而我们选择一只REITS基金，重要的还是要看分红率，假设每股分红为0.2元，那么分红率就可以得出0.2/3*100%=6.6%目前，这一只基金的分红为6.6%，未来分红能够稳定在这个水平吗？又或者是能够增加减少吗？你认为6.6%的分红怎么样呢？怎么来判断分红率不错呢？这个时候就要对比十年期的国债收益率或者长期定期存款的利率，因为长期存款和国债收益率为无风险收益率，如果高于那么还是不错的，如果低于，那就不是很好了，就不是很值得投资。

当然了，光看分红率还是不够的，我们买REITS是为了长期稳定能够获得现金分红，判断一只REITS的好坏还要看REITS上市文件的财务报表，而读REITS年报的目的是为了看这支基金本身质地怎么样？所以要了解物业情况，财务状况，管理能力，毕竟好的REITS才值得我们长期投资，而不是某一年的分红来吸引我们。

先就是物业收入净额和可供分派金额，就是赚了多少钱，能够分多少钱！物业收入的增长，说明了物业管理的能力，从数据可以看出，物业管理的好坏，还有就是主席报告，看他的增长率是来自哪里？再看一下财务情况，看综合收益表，里面有比较详细的内容，通过对比可以获得比较详细的信息，看完财务最后看一下管理能力，一个管理能力的好坏影响到未来的稳定，另外一个就是管理的费用，跟基金费用一样，相同的费用，我们选费用更低的，这样不就可以多赚钱了吗？财务报告中的出租率，收购等，以及其他一些费用，#9只公募REITs今日上市# 可以评价一个管理能力具体如何。

看完这些情况，我们还要知道REITS有哪些风险？从风险当中找到一些好的投资产品，因为REITS基金本身为房地产投资基金，本身就和房地产差不多，所以房地产低迷的时候REITS也会出现低迷的情况。1.市场风险，房价的涨跌带来的风险。2.利率风险，国家政策利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，例如我国的限购政策，贷款政策等等，这些都会影响房地产的内在价值，尽量不要在加息周期买进。3.社会风险，比较大的社会事件能够带来房地产的下跌，例如21年恒大事件，就有可能导致恒大资不抵债，出现房价下跌的现象。4.经营管理风险，选择优秀的管理团队可以避免这些风险。5.债务风险，由于资产负债率过高而导致的风险，例如，恒大发生的风险就是因为债务过高，可以尽量选择负债率小于70%，而资产负债率大于50%的，最好就不要购买。结合这些风险，我们如何来选择REITS基金？什么时机购买REITS基金呢？

我看一下发售通函，因为我国的国情比较特殊，土地为国家所有，而其他只是以出租的形态，所以时间就决定了，能用多少年以及时间的长短以及其他的一些问题。然后按照上面举例的方法选出好的REITS基金，REITS的类型，资产负债率小于50%，好的物业，好的，稳定盈利能力。而什么时机买入呢？可以用分红率法，看历史分红率变化的情况，大于8%买入，小于4%卖出，而决定是不是合适的买入时机？需要看现在的分红率如何？（不考虑未来涨跌的情况）分红率=股价/分红*100% 当分红率大于小于合理区间时，大于合理区间是买入时机，小于合理区间是卖出时机，而当买入时机出现时，就可以买进了，因为我们不知道后市会如何？所以我建议分批买进，第一次买入30%，下跌5%至10%再买进30%，以此类推，直到全部买进，当资金买完后，我们要做的就是长期持有，耐心等待分红，不要考虑当期股价的涨跌，把他想象成银行定期存款就可以了。

有买入就有卖出，我们也不是一成不变的，死脑筋的长期持有，合适方法会让我们赚更多的钱。当REITS基金的分红率低于正常波动区间时，就要选择卖出了，当某只REITS基金旗下的物业不再具有竞争力的时候，也要选择卖出。好了，关于REITS基金就讲到这里了。