一位房地产基金资深从业人员对近期形势的思考丨风云榜大咖面对面

风云榜大咖面对面2021年，房地产行业在深度调控中迎来史上最难一年，债务违约、销售下滑、资本市场信用重建，外部环境的变化，让不少房企陷入了迷茫；而土地、金融去杠杆、人口出生率下降等变化正在颠覆房地产行业的底层逻辑。

变，是房地产永恒的基调。在变化中谋求发展，必须抛弃原有思维，把握全新周期的机遇，是房企战略重修的重要课题。

为深度把脉行业，对话地产股权基金资深从业者刘阿林，立足国际环境大格局，以全新宏观视角解读政策，从一线股权基金的视角剖析行业底层逻辑，审视行业信用重建，建言行业可持续发展新思路。

 政策调控精准把控时机和力度 

作为行业最早一批做房地产股权投资基金从业者，刘阿林职业生涯的前10年在开发商，打交道的对象多为金融机构，而后10年在金融机构，打交道的对象则变成了各大开发商，从地产到金融，从融资到投资，跨界的经历带来了不一样的理解和视野。

今年以来的房地产调控，给行业带来了巨大的冲击，行业里从业人员也有诸多不同的声音。那么作为某保险集团下属的房地产股权投资基金负责人，怎么看待今年以来房企的“至暗时刻”呢？行业里又存在哪些“危”与“机”呢？

刘阿林认为，首先，应该将此次房地产的深度调控放到更宏观的背景下去理解：

一是从西方国家近年来的日趋激化的社会矛盾来看，贫富差距的扩大带来社会的分裂和阶层的对立，极大的影响了社会的稳定。而在中国，房地产是居民最主要的财富形式之一，房价的过快上涨，非健康发展的行业生态将会带来系列问题，最终可能会影响人民生活的幸福感，更加深化房地产市场的调控是必然之举。

二是疫情以来，中美经济复苏的周期不同，货币政策也不尽相同。以往美国“放水”，其它国家被迫跟进，等到美国“收水”，美元霸权的镰刀高高举起，各国资产难免被收割。而此次，在美国采取了“大放水”的货币政策背景下，中国政府多次强调“逆周期、跨周期”的宏观政策，坚决不搞“大水漫灌”，坚决不把房地产作为短期刺激经济的工具。

相反，中国政府利用疫情控制有力，在全球供应链混乱，大量订单涌向中国，出口一枝独秀的背景下，采取了主动降低房地产行业杠杆的措施，控制互联网资本的无序扩张，保护中小企业等一系列改革举措，虽然相关行业经历阵痛，但却给今后货币、财政等各项宏观政策留下了充足的空间，为中国宏观经济的平稳发展打下坚实基础。

因此，从这个角度上说，此次对房地产市场的调控是有的放矢的，调控的手段是非常高明的，时机和力度把控是非常精准的。

其实，对于可能产生的后果，从近期的政策转向看，政府是有预判和有准备的。

作为房地产从业人员，需要跳出自身行业去观察、理解和判断整个政策走势，这样才能更好的应对。更何况，一系列政策出台前，政府早已有警示，包括郭树清书记讲话“房地产是中国经济最大的灰犀牛”，包括“三条红线”的出台，只不过业内已经习惯了调控-放松-调控-放松的节奏，忽视了同样是调控，但内在逻辑已经改变，在万科率先喊出“活下去”的口号时，大部分房企是不以为然的。 

 信用体系重建需要更长的“磨底期”

那么随着政策的回暖，行业普遍认为政策底已现，但市场底在哪里？同时在阵痛中主体信用受损的房企何时才能重建信用体系，重新获得资本市场的青睐呢？ 

刘阿林认为走出“泥潭”，房地产企业信用的重建或将较以往需要更长的“磨底期”。

原因是首先从金融监管政策来看，在于房地产未来政策的主基调是“稳”！政策既不太可能加大打压的力度，也很难再去支持和鼓励，更多的是从个人购房端，保障居民合理的住房需求，从而促进行业的良性循环。也就是说房企要靠多销售，多周转，强化自身“造血”能力。

同时，金融监管机构现在提出鼓励并购贷款，通过行业里的有效整合来帮助行业“出清”，促进行业健康发展。

其次，从市场参与主体来看，与以往调控只是造成部分企业现金流紧张不同的是，此轮的调整中，存在个别知名房企因为采取高杠杆、高周转模式导致债务违约的情况，而这批企业以往恰恰是金融机构的主要合作伙伴，出现债务违约也会连带让金融机构面临风险。出现问题的企业，金融机构在后续合作上会倍加谨慎，尤其是在原有问题没有解决，企业风险没有充分化解的情况下。

除此之外，还有购房者的信心恢复需要时间，供应商的信心恢复需要时间，这都是以往调控没有出现的情况。

这个信心恢复的过程，其实是房企一个自我证明的过程，当房企能够证明通过销售将自身的负债率、现金流等主要财务指标恢复到健康水平，金融机构才会重新将这些房企纳入融资白名单中，市场的其它参与主体才会重新给与认可。

至于这个过程大致需要多久呢？

刘阿林分析认为，可能需要企业经过销售、资金回笼、偿还债务降低负债率、重新开始拿地这样一个周期。在2022年房企发布半年报后，可能是金融机构做出进一步判断的一个重要时点。

地产股权投资基金迎入场好时机

那么在这样一个市场背景和判断下，地产股权基金又会迎来什么样的机会或是发挥什么样的作用呢？

刘阿林认为，在行业降杠杆及监管鼓励并购的背景下，对于地产股权投资基金而言是入场的好时机。

刘阿林表示，从监管角度看以往房地产行业挤占了太多信贷资源，相信经过此次调整后，市场对房地产行业整体的债务融资额度很难再回到历史高点。而由于行业利润率下降，居民资产配置意愿的转移，权益类融资在整个房地产的比重也不会有太大幅度的上升。

对于其所在保险系股权投资基金而言，刘阿林表示，目前的投资正在按照既定的计划进行，更着眼于长期，在市场悲观，行业周期位于底部时，策略上会偏积极一点。

刘阿林透露，目前其所在的股权基金也在接触一些优质房地产资产，包括当下处于资金困境的房企手里的一些持有型资产，这类资产占用资金较多，周转较慢，尽快处置掉能够减轻企业经营包袱。

一般而言，保险系产业股权投资基金的期限均较长，从接手项目到项目运营稳健，直至项目退出取得良好回报，是一个长期精耕细作的过程。这个过程中，虽然会受到短期经济波动的影响，但是从长远看，随着国家经济实力的日益强大，优质的持有型物业仍具有较好的配置价值。 

地产细分领域将走出“精品”房企 

那么随着本轮调整进入尾声，行业发展又将向何处去呢？

刘阿林认为这一轮的房地产调控会给行业带来深远的影响。

首先，市场仍有房地产行业的一席之地，房地产依然会是国民经济的重要组成部分，但行业的利润和增速不会再重现昔日的荣光。房企要告别以往大手大脚的日子，要开始精细化经营，向管理要效益。

其次，行业的集中度将会进一步提高。

第三，房地产行业的政策属性将进一步加强。

但对于个体的房企而言，将如何在新周期的房地产行业立足呢？

刘阿林认为，除了会出现一些更大的龙头房企外，未来房地产行业在一些细分领域可能会走出一些有差异化的“精品”房企。新的形势下，房企要找准自己定位，找到属于自己的“绝活”，比如蓝绿双城的行业共建模式值得大家学习。

刘阿林认为，与全球同行相比，在能力和理念上，中国的房企还有很大的进步空间。从市场上看，在旧改、城市更新、TOD等细分领域也还有许多机会。相信在充分的市场竞争和技术创新迭代中，最终还是能走出了一批优质的企业，推动行业蒸蒸日上。