张懿宸：建议推出商业不动产公募REITs｜聚焦两会

文 | 冯奕莹

编辑 | 陆玲

“销售骤减、融资紧张以及资产变现困难，导致一部分房企出现流动性危机，形成一定数量的“烂尾楼”。一头连着万千普通购房群众，一头关系着万亿银行信贷资产——这成为损害购房居民、地方政府和金融机构等多方权益的痼疾，关乎金融稳定、社会稳定和政治稳定。”两会期间，全国政协委员、中信资本控股有限公司董事长兼首席执行官张懿宸带来多份提案。其中，与商业不动产REITS相关的提案，今年是他连续第三年提交。

提案中，张懿宸建议阶段性推出具有中国特色的商业不动产公募REITs工具，助力化解住宅交付风险，全力确保房地产市场平稳健康发展。

自2021年6月首批公募REITs产品推出以来，因其流动性高、小而分散、强制分红等特点，受到市场的广泛认可，截至2022年12月，已累计发行产品24只，募资规模达801亿元；相关发审流程、基础设施和投资者教育等运行环节不断完善，基本形成了标准规范的市场体系；除最初的基础设施外，目前已将保障性租赁住房这一不动产品种纳入其中，为未来商业不动产大类资产的扩入，打下良好基础。

当前，我国住宅消费市场持续低迷，2022年全国商品房销售额仅为13.33万亿，同比降幅达26.7%，房企销售收入骤降；房企信用风险持续蔓延，大量地产企业、特别是高杠杆房企出现大量债务违约，融资性现金流枯竭；但与此同时，其持有的位于城市核心区位的写字楼、酒店、购物中心等优质资产，短期又变现困难——远水难解近渴。

 “通过商业不动产公募REITs产品，可以利用市场资金打破此恶性循环的局面，为当前地产困局注入新的能量，提振购房消费信心，发挥房地产对国民经济的支柱作用，促进社会经济大盘的稳定和发展。”张懿宸在提案中表示。

具体建议如下：

一、该产品应当聚焦盘活问题房企的存量资产，通过“问题房企”和“优质资产”的隔离，控制产品风险；适度放松对发行主体的资信要求，强化资产质量、弱化企业信用，压实中介机构的主体责任，合理设置信用防火墙。

二、充分利用公募REITs市场规模大、流动性强、估值公允的有利条件，所募集资金除归还项目自身金融机构负债以外，全部用于解决问题房企自身的“烂尾楼”交付问题，严禁挪作他用。

三、制定特殊的募集资金的监管要求，针对该类别企业和资产的特殊情况，建立专门的资金监管机制，如成立区域（省、市）层面的专项监督部门、指定专门的资金托管主体和收付流程等，统一监管募集资金；统筹使用资金，平衡企业烂尾项目的主次缓急，最大程度发挥该项资金的独特效能，助力民生项目的顺利交付。

此外，张懿宸带来的《关于鼓励人民币并购基金发展，助力产业重构的提案》也备受行业关注。他认为并购基金在助力产业链重构方面具有天然优势。“专业的并购基金不但有能力承接跨国公司在中国分拆出的业务和资产，还能有效实现资产优化、增值和产业整合，实现强链补链的目的”。

“受贸易摩擦、地缘政治和疫情影响，全球供应链进入深度调整期，各国跨国企业根据国家比较优势和自身业务发展对供应链分布进行动态调整。近期随着我国防疫措施优化，有许多跨国企业已开始重返中国、加仓中国或是首入中国寻找商机。同时也应客观看到，一段时间以来，部分跨国企业在推动供应链的内向化和“去中国化”，在华业务迁移或退出的案例时有发生。在此背景下，我国产业链重构和优化面临新的机遇和挑战”。张懿宸表示。

从全球市场来看，并购基金已是私募股权投资行业的主流成熟模式，例如并购基金已超过美国私募基金在管资产规模的60%，而中国的并购基金在私募市场的占比仅为11%，总量较小，仍有广阔的发展空间。为推进人民币并购基金发展，张懿宸建议相关部门出台政策，对并购基金予以适当鼓励和倾斜;建议持续优化私募股权市场资金来源结构，鼓励壮大长期机构投资者队伍。

作为港澳委员，张懿宸委员还就巩固香港金融中心地位提出《关于充分发挥离岸枢纽作用提升香港国际竞争力的提案》。此外，张懿宸还带来《关于进一步推动标准托盘循环共用体系建设，助力供应链降本增效的提案》《关于新时代爱国卫生运动中提升病媒防制理念的提案》《关于推动儿童药高质量发展的提案》等提案。