又一只REITs被抢爆，真有那么香吗？

今天，国泰君安旗下国泰君安临港创新产业REIT（508021.SH）首日上市，收涨30%，达到了涨幅上限，看的人十分眼红。

其实，8月31日上市的华夏、中金、红土创新基金旗下的三只保障性租赁住房REITs以及10月10日上市的华夏合肥高新REIT，也都在上市首日大涨30%。

价格的背后是市场的供不应求，公众配售比例连连创下新低，华夏合肥高新REIT配售比仅为0.23%。

REITs正在被越来越多的人认可，而大多数的普通投资者只能抢在产品上市后才能够参与。

作为一个2021年诞生的创新型产品，REITs真的有那么香吗？

一、

为了探究REITs产品整体表现情况，我以去年发行11只REITs产品为样本，做了一个指数，并与沪深300和中证全债指数做了对比。

从收益角度来看，年初至今REITs指数整体收益率为6%，中证全债收益率为3.7%，而沪深300收益率为-24%。

在市场行情不好的情况下，REITs是少有的正收益产品且收益能力跑赢了债券。

除了稳健的收益，REITs最具有吸引力的还是它的强制分红机制，要求收益分配比例不低于年度可供分配金额的90%。

去年发行的11只公募REITs产品全部实现了分红。

其中，浙商护杭甬REIT累计分红收益最高，达11.84%，中航首钢绿能REIT紧随其后，分红收益率达9.85%，此外富国首创水务REIT与平安广州广河REIT分红率也均超过了6％。

整体分红收益还是十分可观的。

此外，通过计算我发现，REITs指数的走势与沪深300和中证全债指数的相关性仅为0.22和0.11，走势相对独立与股债。

说明REITs产品也可以在资产配置层面做一个很好的补充，有效分散股债风险，降低组合波动，这也是为什么机构会十分青睐REITs的原因之一。

二、

本次发行的临港创新产业园REIT以临港奉贤智造园一期和三期为底层资产，均为优质高标准厂房，地处临港新片区核心区，交通及区位优势明显。

园区集聚了高新材料、汽车装备与精密器械等领域的知名智能制造产业项目，十分契合临港新片区“智能新能源汽车和高端装备制造”两大先发产业集群的战略定位，充分体现了资产的内在价值增长潜力以及未来区域经济的增长潜力。

目前该产品基础设施资产整体已实现稳定成熟的运营状态，园区出租率达到99%，现金流稳定且保持持续增长态势，具备抗风险和抗周期优势。

底层资产可以说是十分优质了。

另外，从二级市场表现来看，过去发行的4只产业园REITs的收益表现还是很强劲的，华安张江光大REITs年初至今涨超20%，远远超过了6%的平均涨幅。

就连表现相对弱的建信中关村REIT涨幅也达到了5.4%。

从这个角度也可以看出，大家对于产业园REITs认可度是很高的。

三、

随着更多的公募REITs获批和存量产品扩募，投资者资产配置的选择变多了，REITs产品供不应求的状态会逐步得到缓解。

虽然长期来看，REITs是很好的稳健收益产品，但也要警惕短期发行火爆带来的二级市场溢价风险。

长期投资、理性投资、价值投资。