刚刚！第3只获批，公募REITs创新品种添新丁

中国基金报记者  李树超 实习生  周倬睿

继红土创新、中金基金旗下保障性租赁住房REITs获批后，第三家也来了。

记者从知情人士处获悉，8月5日，公募REITs创新品种再添新丁，华夏北京保障房REIT获得证监会注册批复，预计该只REITs产品也将很快启动发售工作。

业内人士认为，此次北京、深圳、厦门三地推出具有保障性质的租赁住房REITs试点，是落实中央部署，通过 REITs方式借助资本市场盘活存量资产，是对“房住不炒”的具体实践。同时，把运营稳定的资产提供给资本市场，有利于充分吸引市场各类投资人、社会资金等进入保障性住房市场并获得收益，也可以进一步盘活资产开发新的项目，增加保障性住房的供给。

第三只来了！ 华夏北京保障房REIT获批

8月5日，华夏北京保障房REIT获得证监会注册批复。这是继7月29日首批获批的红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT之后，第三只获批的具有保障性质的租赁住房REITs产品。

华夏基金表示，华夏北京保障房REIT的底层资产是北京市两项公共租赁住房项目，作为具有保障性质的租赁住房项目,该REITs的正式获批是对“房住不炒”住房发展定位的具体实践，将助力有效盘活存量资产，支持保障性住房新增投资。

资料显示，华夏北京保障房REIT是由北京保障房中心有限公司作为原始权益人，中信证券作为专项计划（ABS）计划管理人，华夏基金作为基金管理人发起设立的基础设施公募REITs。

该项目底层资产为北京市海淀区文龙家园公共租赁住房项目和北京市朝阳区熙悦尚郡公共租赁住房项目。文龙家园项目和熙悦尚郡项目分别于2015年和2018年投入使用，楼龄短，物业品质良好，社区内生活配套设施齐全，房间以较高的标准交付，出租率较高，是北京市具有代表性的公共租赁住房项目。

经过近年来的培育与完善管理，两个项目已进入运营稳定期，两个项目总建筑面积约11.28万平方米，有2168套可出租房，总估值约11.51亿元。此次项目的回收资金将主要用于北京市焦化厂剩余地块住房项目的建设。

华夏北京保障房REIT是一只强强联合产品。原始权益人北京保障房中心有限公司是市属国有独资企业，是北京最大的住房保障政策实施和落地平台，已运营超过11年，目前累计建设筹集各类保障房近16万套，其中公共租赁住房约14.6万套，已经投入运营的公共租赁住房项目116个，已入住家庭总数8.6万余户，帮助约20万居民改善了居住生活条件。

通过多年来持有运营各类保障性住房，北京保障房中心积累了丰富的基础设施运营管理经验，形成了一套行之有效的运营管理方法和制度，运营管理能力在国内保障性住房行业持续领先。

ABS管理人中信证券是中国第一家A+H股上市证券公司，主要财务指标连续十余年保持行业第一，各项业务保持市场领先地位，在国内市场积累了广泛的声誉和品牌优势。截至2022年7月末，中信证券已完成上市或证监会申报的公募REITs项目共计7单，已发行5单，规模及单数均排名市场第一。

基金管理人华夏基金REITs研究管理经验丰富，早在2015年就组建了专门的REITs团队，开展REITs研究储备，现已设立基础设施与不动产投资部，拥有超过10位专业的基金经理和投资研究人员，负责REITs项目投资和投后运营。华夏基金已成功发行华夏越秀高速REIT和华夏中国交建REIT，在管公募REITs规模超百亿元，旗下两只公募REITs上市后二级市场表现优异。

首批保障性租赁住房REITs 已经开始询价

在第三只产品获批时，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT作为首批保障性租赁住房REITs，已经于8月2日披露相关基金合同、招募说明书、询价公告等，并于8月5日进行询价。

公告信息显示，红土创新深圳人才安居REIT的询价时间为8月5日9:30-15:00，询价区间为2.27元/份至2.61元/份，基金发售的基金份额总额为5亿份。该REIT预计现金流分派率（年化）在2022年7月至12月及2023年分别为4.24%和4.25%，预计募集时间为8月15日至8月16日。

资料显示，红土创新深圳人才安居REIT本次发售的基金份额总额为5亿份，本次发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。

其中，初始战略配售基金份额数量为3亿份，占发售份额总数的比例为60%。网下发售的初始基金份额数量为1.4亿份，占发售份额总数的比例为28%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70%。公众投资者认购的初始基金份额数量为0.6亿份，占发售份额总数的比例为12%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。

中金厦门安居REIT询价时间为8月5日9:00-15:00，询价区间为2.438元/份-2.695元/份。该REIT预计现金流分派率（年化）在2022年4月-12月和2023年分别为4.33%及为4.34%，预计的募集期为8月12日至8月15日。

中金厦门安居REIT本次发售的基金份额总额为5亿份，本次发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。中金厦门安居REIT战略配售份额为3.12亿份，占本次发售总份额的62.47%；网下发售份额为1.31亿份，占总额的26.27%；公众投资者认购份额为0.56亿份，占总额的11.26%。

盘活存量资产 实践“房住不炒” 北京、深圳、厦门多地试点

此次三地推出保障性租赁住房REITs是落实党中央国务院部署，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》精神，通过REITs的方式借助资本市场的力量盘活存量资产，把运营稳定的资产提供给资本市场，充分吸引市场各类投资人，企业、金融机构、个人等社会资金能够进入保障性租赁住房市场并获得收益。同时，通过把资产做成REITs，可以盘活资产腾出资金开发新的项目，增加保障性租赁住房供给。

保障性租赁住房REITs试点项目是对党中央国务院多次强调的“房住不炒”的具体实践。

据了解，华夏基金、红土创新和中金基金旗下的具有保障性质的租赁住房REITs的基础资产，分别位于北京、深圳、厦门的城市核心区域或核心地段，交通便利，配套齐全，出租率均在90%以上。项目主要面向无房新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人群等新市民群体，租金均低于市场化租赁住房。

资料显示，红土创新深圳人才安居REIT的基础设施资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目四个保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区。四个项目的总建筑面积约为13.47万平方米，包含1830套保障性租赁住房，截止2022年3月31日，四个项目出租率均高于98%，租金价格为同地段、同品质市场租赁住房租金的60%左右。

而中金厦门安居REIT基础设施资产为园博公寓和珩琦公寓两个保障性租赁住房项目，位于厦门市集美区。两个项目的总建筑面积约为19.86万平方米，包含4665套房源，截止2022年3月31日，两个项目出租率均高于99%，平均租金分别为32.35元/平方米和30.52元/平方米，而厦门市的平均租金约为54元/平米，项目租金价格为同地段、同品质市场租赁住房租金的70%左右。

编辑：舰长

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