2021年度公募REITs发行及运行概况

摘要：

2020年4月30日，证监会、发改委联合公布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（586号文），拉开了我国公募REITs市场建设的序幕。2021年6月21日，9只基础设施REITs产品上市交易，公募REITs正式迎来了发令枪。本文主要就2021年上市的全部公募REITs产品的发行及运行情况进行了概述。

一、主要相关规则汇总

　　1.2021年1月21日，国家发展改革委办公厅印发《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知》，从六个方面提出了具体的工作要求。

　　2.2021年1月29日，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金业务办法(试行)》、《公开募集基础设施证券投资基金(REITS)规则适用指引第1号-审核关注事项(试行)》、《公开募集基础设施证券投资基金(REITS)规则适用指引第2号-发售业务 (试行)》。

　　3.2021年1月29日，证券业协会发布了《公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则》。

　　4.2021年2月5日，中国证券登记结算有限责任公司发布了《中国证券登记结算有限责任公司公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务实施细则（试行）》，以配合开展公募REITs发行试点工作，规范相关登记结算业务。

　　5.2021年2月8日，中国基金业协会发布了《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》和《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》。

　　6.2021年4月-7月，深圳证券交易所发布了《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指南》第1号至第4号文件。

　　7.2021年7月2日，国家发展改革委公布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作。

　　8.2021年11月17日，银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，允许保险资金投资基础设施公募REITs。

二、公募REITs产品发行及运行情况概述

　1.11只公募RETIs产品在2021年度成功上市

　　2021年，共有11只公募REITs产品成功发行，均采用的是“公募基金+ABS”的交易结构。总发行规模达到364.13亿元，募集份额达76亿份，平均发行价格为5.86元。平均派息率达6.53%。战略配售比例整体较高，平均达到67.43%，除“张江光大”战略配售比率在60%以下，其他产品均高于60%。沪深两市发行数量平均，分别发行6只和5只。

　　表1：2021年度公募REITs产品发行基本情况

　2.以“交通基础设施”为基础资产的产品发行总规模最大，战配比例和平均派息率均为最高

　　2021年发行的11只产品基础资产类型质量优质，涉及仓储物流、交通基础设施、生态环保和园区基础设施四大板块，其中仓储物流2只，交通基础设施3只，生态环保2只，园区基础设施4只。交通基础设施项目发行规模最大，达到156.04亿元，最低为生态环保项目，总发行规模为31.88亿元。

　　另外，以“交通基础设施”为基础资产的公募REITs产品战配比例最高。从派息率来看，交通基础设施和生态环保项目由于未来稳定的现金流，整体的派息率远高于仓储物流和园区基础设施两类项目，其中园区基础设施项目的平均派息率与发行价格均为最低。

　　表2：不同基础资产类型的项目发行基本情况

　3.生态环保类型的公募REITs产品的区间平均升贴水率最高

　　截至2022年3月1日，2021年发行的公募REITs产品的升贴水率均为正，区间平均升贴水率为20.27%，最高（中关村产园）达到48.13%，最低（广河高速）为0.13%。

　　从基础资产类型来看，生态环保类型的产品区间平均升贴水率最高达到27.83%，包括“首钢生物质”和“首创水务”，发行至今的区间升贴水率分别为30.79%，24.86%。交通基础设施类型的产品的区间平均升贴水率最低为13.98%。

　　表3：2021年度公募REITs产品升贴水率

　4.生态环保类型的公募REITs产品的交易最为活跃

　　截止到2022年3月1日，全市场公募REITs产品成交量达到69.08亿份，成交金额为351.83亿元，日均换手率为1.86%。

　　2022年初至3月1日，平均每日换手率整体较2021年小幅上升至2.56%，整体市场交易逐步回暖，随着新产品的发布，交易会更趋于活跃。

　　从基础资产类型来看，生态环保类型的产品的区间日均换手率最高，交易较为活跃；交通基础设施类产品的区间日均换手率最低，且成交额占REITSs总规模比重最小，交易情况较为稳定。

　　表4：不同基础资产类型的项目的成交与换手率情况

　5.生态环保类型的公募REITs产品平均波动率最大且收益最高

　　截止到3月1日，全市场公募REITs产品的平均涨跌幅为22.73%，其中首创水务项目的涨跌幅最高，达到57.86%，最低为广河高速项目，涨跌幅仅3.74%。

　　从基础资产类型来看，园区基础设施类型的中关村产园项目波动率最小且收益率最高，交通基础设施类型的越秀高速项目波动率在同类型中相对较小，但收益率远高于另外两个项目。

　　表5：2021年度公募REITs产品涨跌幅与升贴水率对比

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