留给正荣地产的时间不多了

被债务压力推向危机边缘的闽系房企正荣地产，似乎不想直接。

2月11日，一则无法按时偿债的传闻，让正荣地产遭遇股价闪崩；2月18日，正荣地产的一份公告，公开承认了债务危机——“本公司可用于清偿债务的内部资金日益有限”。

2月23日，正荣地产召开投资者电话会，正荣方面表示，希望对2022年内到期的美元债本金进行展期，同时提出了一个核心诉求：望外界给予公司一年时间逐步强化经营性现金流。

面对巨大的偿债压力，正荣地产希望以时间换空间，通过后续的销售回暖来回笼资金，以改善岌岌可危的现金流状况。但就整个外部环境而言，留给它的时间并不多了。

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正荣地产现在的处境到底有多难，这次投资者电话会上，管理层提到的几个数据可以作为参照。

首先是融资方面。

随着政策的收紧，全行业的融资找钱难度都在不断增加，正荣地产又是“黄档”房企——剔除预收账款的资产负债率72.4%，踩线一条，所以近段时间来，正荣地产境内外融资和再融资逐步停滞，“去年四季度公司已无法在公开市场上再投资”。

来源：正荣地产公告

对此，会议还提到一个数字——1月份还款接近55个亿，但仅融资14个亿，净流出严重。

其次是销售端。2021年正荣实现合约销售金额为1456.43亿元，同比增长2.64%，算得上勉强及格，不过也是高开低走，下半年的表现较为惨淡。

如正荣地产称，2021年下半年以来，“销售几乎每个月都在下降”。而刚刚过去的1月，正荣地产的销售额78.97亿元，同比下降高达30%，这意味着销售回款的压力陡增。

此外，根据正荣地产的说法，到2月初，正荣可动用资金占到总资金约5%，受限比例高达95%，流动性异常紧张。

销售回款慢，融资受阻，手上能动的钱又少，现金流和到期债务之间形成了巨大缺口，难怪正荣地产会恳求再拖一年。

来源：正荣地产公告

当然，正荣地产没有直接，而是以恳求的姿态，希望外界放宽时限，“对5笔2022年内到期的海外票据展期一年”，也是基于手上还有一点余粮，想赌上一把，以时间换空间：

截至2月初，预计剩余权益货值1300亿元以上，基本上分布在南京、苏州、福州等核心省会城市。目前正荣还有近100亿元自持物业，按照公允价值的净值大概在40亿-50亿元之间。

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作为闽系房企的一匹黑马，正荣地产又是如何走到这一步的呢？

对此，正荣地产在公告和会议中，都强调了外部环境的困难，包括融资端的收紧，销售端楼市的整体转冷等等，不过正荣地产的危机，自身的激进扩张也是一个重要因素。

正荣地产官网显示：

截至2021年5月已投资布局长三角、环渤海、中部、西部、海西、珠三角等6大区域，落子上海、南京、广州、杭州、苏州、合肥、天津、济南、武汉、长沙、郑州、西安、成都、福州、南昌、宿迁、阜阳等36大城市，开发运营精品项目约200个，土地储备面积达2845万平方米。

2021年，正荣地产销售额达到1456.43亿元。这样的规模体量，正是近几年来加杠杆策略高速扩张的成果。要知道在2014年，其销售额只有169亿元，到2018年便突破千亿。

在全国拿地拓土，通过融资渠道借新还旧，以高周转模式实现销售规模的滚动式增长，这也让正荣地产的债务总额不断攀升。

2021年中报显示，正荣地产负债总额为713.38亿元，其中一年内到期的短期债务203.4亿元，两年内到期的418.51亿元。

另一方面，受高周转高杠杆的影响，正荣地产的经营活动现金连续多年为负：2016-2020年，分别为-16.60亿元、42.39亿元、-26.64亿元、-140.64亿元和-30.18亿元。直到2021年年中才成功转正为15.94亿元。

来源：正荣地产2021年中报

过去这一年多的紧缩政策，确实关闭了不少房企的融资窗口，不过对正荣地产而言，经营压力在前些年其实已经逐步出现了，这至少体现在两个数据上。

第一，正荣地产的毛利率在逐渐下滑，2018年为22.76%，到2020年只有19.11%，2021年上半年进一步下滑到19.06%。此数据在全行业都算较低的了。

第二，尽管销售增长快，但正荣地产规模虚胖的问题比较突出。据克而瑞，2021年正荣地产全口径销售额1456.6亿元，权益销售额只有791.7亿元，权益销售比为54.35%。

权益占比小，意味着千亿规模存在大量水分，这也解释了为何正荣地产的盈利能力和造血能力，在行业内处于中下游。随着偿债压力的集中到来，正荣地产难免会陷入危机之中。

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正荣地产希望债务展期，通过一年时间来改善现金流，这样的想法，赌的就是融资和楼市调控方面会迎来更宽松的政策，然后通过储备货值的变现来提高偿债能力。

其实从近期的情况看，正荣地产有此打算并不意外。一方面，融资端确实是暖风频吹，政策有所松动；另一方面，很多城市都开始出台一些救市的举措，试图提振楼市信心。

来源：正荣地产官网

但问题在于，指望调控政策大开闸有些不切实际。考虑到房地产过度金融化的风险，不管是融资端还是销售端，短期内很难回到以前的宽松状态，否则稳房价的努力也会白费。

而且，正荣地产的项目，主要分布在一二线和强三线城市，这类地区恰恰是调控的重点。

再者，房地产市场已经从增量时代进入了存量时代，商品房的成交量增长减缓，房企开始向物业要红利，正荣地产指望用一年时间来进行加速销售回款，难度在不断增加。

更重要的是，正荣地产已经出现了偿债能力不足的信号，而房地产行业，外界的预期又会直接影响市场，时间只有在外界信心充分的前提下才有价值。

来源：正荣地产2021年中报

别说那些可能挤兑的债权人了，对正荣地产来说，一个最基本的难题是，债务承压的前提下，如何说服广大的购房者，来安心买它的楼呢？

当然，正荣地产应该比谁都清楚这些问题。所以为了避免，为宽限一年的愿望落空做最坏的打算，近段时间以来，正荣地产开始密集处置资产回血，积极自救。

目前正荣方面已经梳理了一批合作项目和投资性物业。合作项目主要是与合作方以及国央企进行洽谈股权转让事宜，预计上半年可以完成30亿-40亿元左右规模的资产盘活处置。

就在2月23日，荣福（天津）置业发展有限公司工商信息发生变更，美的置业接过正荣地产股东成为其全资股东，正荣地产退出天津的“和筑梅江”项目。

接下来，正荣地产只能祈祷，手上持有的这些项目，能够以合适的价位快速找到接盘者了。（来源：城楼大观）