理性客观分析中国大型房企高负债率

在房地产持续多年坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的调控总原则下，行政手段、金融手段和财税手段多管齐下，并且持续坚定不移，终于迎来了房地产市场平稳理性回归，房价波动基本得以控制，房地产金融风险正在释放和逐渐消化这样一个难得好局面。这个成就来之不易，必须倍加珍惜。与此同时，阵痛也在慢慢发酵。

这些阵痛是房地产经过多年疯狂上涨，开始走向理性回归大转折过程中不可避免的。目前突出的阵痛是极高资产负债率引发的违约风险，也就是房地产金融风险。客观地说，整个房地产巨头们的资产负债率都不低。

痛定思痛，房企特别是大型房企必须控制好自己的资产负债率。这是安全经营的底线和红线。不妨我们拨开迷雾见青天，简单分析对比一下房企的资产负债率问题。

对于房企资产负债率所包含的项目中，其中一项必须引起重视，那就是“合同负债”率，是指“合同负债”占公司全部负债总额的比重。中国地产行业采用的是“预售”制度。普通商品交易，往往是“一手交钱，一手交货”，而预售制则是“先交钱，后交房”。房子还没交到消费者手中，这笔钱暂时还不能确认为房企的收入，而要归入房企“负债”科目，计为“合同负债”。等到房企正常交楼，就可以结转为收入。“合同负债”不仅不需要现金偿还，而且还是公司已经锁定的未来收入。不过，“合同负债”却记入到了房企负债的总额之中。其实，这部分“负债”越高，反而体现公司业绩越有保障。

我们可以对比一下中国房企碧桂园、万科与恒大的“合同负债”率情况。截至2021年6月末，碧桂园的合同负债高达7242.71亿元，占总负债的比重为41.63%。这意味着，碧桂园中有将近一半的所谓“负债”将会转为未来预期的收入。同样较为健康的万科，合同负债为6942.28亿元，占总负债43.66%。万科比碧桂园“合同负债”率还要高。相较之下，恒大的“合同负债”率仅有2157.9亿元，占比为10.97%。

另一个需要关注的就是有息负债情况。有息负债，顾名思义就是具有约定期限，到期需要还本付息的负债，最主要的就是银行贷款以及各类债券。有息负债对企业有三重压力：还本压力，付息压力，到期违约压力。降低负债率，核心在于降低这一部分负债。我注意到，截2021年6月30日，碧桂园有息负债总额为3242.4亿元，比去年底下降了7.5%。其中一年以内有息负债占比下降至27%。而且截至6月末，碧桂园可动用现金余额约1862.4亿元，现金短债比为2.15倍，碧桂园归还眼前有息负债的现金流是充足的。

总之，从资产负债率上分析，恒大确实是个例，碧桂园、万科代表的是中国大型房企的普遍情况，也就是说中国整个房地产市场的金融风险是完全可控的。