“北京绿色房企”一路高息发债，860亿负债压顶融资成本高企

受国庆期间花样年控股美元债违约影响，节后中资地产美元债纷纷下跌。

01美元债异动

10月8日，当代置业（01107.HK）MOLAND 11 1/2 11/13/22 价格下跌9.603%，报72.95；MOLAND 9.8 04/11/23价格下跌10.391%，报72.091；MOLAND 12.85 10/25/21价格下跌11.195%，报84.765。

据悉，当代置业即将到期美元债的兑付资金还未准备好，市场对其能否按时兑付债券产生担忧。

《小债看市》统计，目前当代置业存续美元债5只，存续规模13.47亿美元，其中一只2.5亿美元票据将于10月25日到期。

值得注意的是，当代置业存续美元债的发行票息较高，平均票息为11.58%，融资成本高企。

2018年12月，当代置业曾发行一笔1.5亿美元优先票据，利率高达15.5%，创下国内甚至亚洲的房企发债之最，引得一片哗然质疑声不断。

另外，在美元债剧烈波动的同时，当代置业的股价也连日下挫，10月份以来其股价跌幅近19%，市值蒸发3亿港币。

02财务杠杆高企

据官网介绍，当代置业成立于2000年，总部位于北京，2013年在香港联合交易所上市。

当代置业具有一级房地产开发资质，自主研发运营十大绿色科技系统和五大扩展系统，打造中国绿色科技地产领域的标志性品牌——“MOM”，当代MOM项目曾荣获世界十大建筑奇迹之一。

从股权结构看，当代置业的控股股东为极地控股，持股比例为65.38%，公司实际控制人为张雷。

今年前9个月，当代置业合约销售额约335.44亿元，其中物业合约销售额约330.29亿元，物业合约销售面积约328万平方米。

据克而瑞数据，今年上半年当代置业以189.7亿操盘金额位居房企第77位；以183.1万平方米操盘面积排第50名，属于中小房企。

在土储方面，今年上半年当代置业拿地毫不手软，其在西安、重庆、青岛、苏州、合肥和呼和浩特等地新获取了20个项目，新增计容建筑面积356.4万平方米。

截至期末，当代置业土地储备合计1676万平方米。

据半年报显示，今年上半年当代置业实现营业收入95.43亿元，同比增长9.56%；实现净利润4.48亿元，同比增长12.56%。

近年来，当代置业的盈利能力一般，自2020年起毛利率、净利率开始走低，经营性现金流净额持续净流出。

截至今年6月末，当代置业总资产为984.36亿元，总负债862.6亿元，净资产121.8亿元，资产负债率87.6%。

近年来，当代置业财务杠杆高企，资产负债率一直维持高位，2017-2020年该指标分别为84.47%、85.86%、87.45%以及86.6%。

从“三道红线”看，截至今年6月末，当代置业剔除预收款后的资产负债率为83%，净负债率93%，非受限现金短债比1.46，踩中一道红线归为“黄档”。

《小债看市》分析债务结构发现，当代置业主要以流动负债为主，占总债务的77%。

截至今年6月末，当代置业流动负债有661.8亿元，其中一年内到期的短期债务有93.47亿元。

相较于短债规模，当代置业流动性尚可，其账上现金及现金等价物有136.2亿元，可以覆盖短债，短期偿债压力不大。

除此之外，当代置业还有200.8亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计194.1亿元。

整体来看，当代置业刚性债务有287.57亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为33%。

其中，当代置业银行及其他借款192.82亿元，优先票据85.34亿元及公司债券9.39亿元。

有息负债规模较大，当代置业的融资成本高企，2020年其加权平均融资成本为9.9%，与2019年持平。

今年上半年，当代置业利息合计13.73亿元，扣除发展中的待售物业资本化金额为2.06亿元，对利润形成严重侵蚀。

在融资渠道方面，当代置业渠道较为狭窄，主要通过借款、发债和股权等渠道融资。

总得来看，当代置业盈利能力一般，财务杠杆高企，融资成本居高不下，在房地产行业下行周期中面临债务和融资双重压力。

03 错失黄金十年

毕业于西南政法大学的张雷，毕业后曾在体制内工作多年。

从1995年开始，张雷担任北京中际房地产开发有限公司总经理，涉足房地产开发项目。

2000年，张雷创办北京当代鸿运房地产，也就是当代集团的前身。随后他经营开发了满庭芳园、当代城市家园、青云科技大厦、当代万国城等项目。

两年后，当代集团在香港成立了盈港实业集团，专门来负责公司在海外融资事宜。

2008年，当代置业上报了A股上市计划，但次年A股房企上市被叫停。2010年，当代置业转战H股，3年后才修成正果。

2013年，张雷敲响了港交所的上市钟声，当代置业登陆资本市场。

不过，在以销售额、土地规模以及高利润为衡量标准的香港资本市场，当代置业上市后股价表现不如人意，首日挂牌即跌穿招股价，一度大跌9%。

在张雷去德国的一次考察后，便钟情于绿色地产的开发，当代置业自此也成为一家有着绿色情怀的公司。

但随着中国金茂、朗诗集团等资金雄厚的房企加入绿色科技地产赛道，当代置业的竞争力引发疑问。

由于张雷过度关注细节，使得当代置业在管理效率、成本控制方面明显不如其他房企，在房地产黄金十年错失了发展良机。

2017-2019年，当代置业合约销售额分别为221.86、321.57以及362.03亿元，其销售业绩增速较慢。

事实上，当代置业并非对规模没有追求。早在多年前张雷就曾立下“2005年要突破100亿元，2007年突破300亿元，2009年突破700亿元，2010年则要达到900亿元”的豪言壮志。

在此背景下，当代置业不断加大投入力度，但在加大拿地力度的同时，其债务问题也随之凸显。

内容来源： 小债看市