万盈服务赴港IPO，独立第三方项目仅3个，极度依赖关联公司升龙集团

9月21日，万盈服务集团有限公司（下称：万盈服务）向港交所主板递交了招股书。万盈服务的实际控制人是升龙集团创始人林亿，截至2021年6月，万盈服务63个在管项目中，有60个项目与升龙集团有关，公司对升龙集团依赖度极高。

此外，万盈服务有59个项目在河南省，是一家主要在河南省经营的物业公司。不过，与建业新生活、康桥悦生活等河南省头部物业公司对比，万盈服务的收入及净利润远不及建业新生活，2019年以来还被康桥悦生活反超并拉大了差距。

万盈服务与万物云是否有关？

万盈服务的前身是升龙投资集团旗下的升龙物业，重组之后整合了泽龙物业、尚锦物业、天瓴物业等公司，以万盈服务为主体上市。万盈服务的股权架构较为简单，IPO前，创始人林亿先生通过直接持股AL Pontos公司和其家族信托Pontos Nominee分别持有万盈服务0.1%和99.9%的股份。

万盈服务上市之所以能受到市场的广泛关注，是因为其与万科旗下物业平台万物云有联系。2020年10月，万科集团副总裁、万物云CEO朱保全透露，已与升龙投资集团达成战略合作，双方成立的物业合资公司将加入万物云旗下的睿联盟。

未来升龙物业上市，万物云将是它的战略股东和科技服务商。不过，万盈服务的招股书中并没有披露与万物云的关系。万盈中的“万”是否与万物云有关，或许还需要万盈服务明示。

管理项目对升龙集团及河南省依赖度高

大部分物业公司管理的项目依赖于关联的地产公司，万盈服务也不例外，其管理的项目多数来自于创始人林亿的地产公司升龙集团。

截至2021年6月末，万盈服务在管项目共63个，总建筑面积1130万平方米，69个签约项目，总签约建筑面积为1290万平方米。其中，与升龙集团相关的在管项目有60个，总建筑面积1010万平方米，占比89.2%；来自独立第三方物业的在管项目仅3个，总建筑面积120万平方米，占比10.8%。

不过，根据克尔瑞数据，近年来升龙集团的销售规模在萎缩。2014年到2016年，升龙的销售额分别为154亿、223亿以及313.2亿，位列全国房企TOP50。但2017年到2019年，升龙销售额分别为149亿、132亿、106亿，与2016年相比，销售额腰斩。而2020年，在克而瑞房企TOP200的销售榜上已不见升龙集团的身影。

升龙集团的规模下滑，在未来或许会对万盈服务产生不利影响。除了管理项目严重依赖升龙集团外，目前万盈服务的物业管理项目也主要集中在河南省。万盈服务对升龙集团及河南省的依赖度过高，这可能会致使其抗风险能力较弱。

截至2021年6月末，万盈服务59个在管项目位于河南省，在管建筑面积合计9.9百万平方米，占总在管建筑面积的87.8%。根据中指研究院数据，2020年，万盈服务在河南省百强物业管理公司中，在管建筑面积排名第五，收入排名第六。

2021年7月，河南省暴雨造成严重洪涝，而重仓河南的万盈服务也受到了一定的冲击。公司招股书披露，其在河南省的8个在管物业的停车场，运营服务平均暂停11天到42天。同时，还产生了与电梯维修及维护有关的额外成本。万盈服务估计，为应对严重洪涝而产生的初步成本约为290万元人民币。

毛利率较高但收入和净利润不具优势

目前，主要经营范围位于河南省且已上市的物业公司有4家，分别是建业地产旗下的建业新生活、鑫苑置业旗下的鑫苑服务、康桥地产旗下的康桥悦生活、正商集团旗下的兴业物联。与已上市的这4家物业公司对比，2018年万盈服务收入2.49亿，低于建业新生活和鑫苑服务，高于康桥悦生活及兴业物联，在5家房企中排在第3位。

不过，过去两年万盈服务的收入增幅不大，2018年到2020年的年复合增长率仅6.0%，不仅被康桥悦生活反超，且被兴业物联缩小了差距。2021年上半年，万盈服务收入仅1.55亿，而康桥悦生活同期收入3.97亿，是万盈服务的2.56倍，兴业物联收入1.33亿，仅比万盈服务少14%。

（鑫苑服务因未披露2021年上半年业绩报告而缺少可比数据）

毛利率方面，2018年时，万盈服务的毛利率与建业新生活及康桥悦生活相当，均为23%上下，但2021年上半年，万盈服务的毛利率已达到34.09%，明显高于建业新生活及康桥悦生活，后两者毛利率分别为32.09%及28.29%。尽管兴业物联毛利率逐年下降，但2021年上半年，仍以39.15%的毛利率排在第一位。

尽管万盈服务的毛利率相对较高，但由于收入规模较小，净利润在几家公司中也相对较低。2021年上半年，万盈服务归母净利润0.25亿，在4家公司中排在最末位。

2018年以来，万盈服务的毛利率虽然逐年提高，但由于收入增长较慢，导致收入和净利润均被康桥悦生活反超，如今还有被兴业物联反超的迹象。此外，根据克而瑞数据，升龙集团销售额逐年下滑，这也将会对万盈服务的规模产生不利影响。未来，“蚁型”物业公司万盈服务亟需拓展独立第三方的项目，才能在规模和收入等方面上一个台阶。（公司研究室地产组/曲奇）