“闽系老牌房企”1600亿负债压顶，美元债异动、发债遇阻为哪般？

在业内有着"北万达、南宝龙"之称的宝龙地产，近年来苦苦追逐“千亿目标”而不得，在房地产新格局下其仍在规模扩张、大手笔拿地，其中蕴含不小的风险。

01美元债异动

9月17日，宝龙地产（01238.HK）旗下多只美元债频繁异动，其中2024年8月到期美元债跌势创纪录，引发市场关注。

当日下午，宝龙地产6.25%债券每1美元跌2.4美分至98.7美分，创出该券自2020年8月发行以来的最大单日跌幅。

另外，宝龙地产2025年4月到期的5.95%债券每1美元跌2.7美分至97.3美分；2026年5月到期的4.9%债券每1美元跌1.8美分至93.7美分。

《小债看市》统计，目前宝龙地产存续美元债8只，存续规模21.98亿美元，其中将有14亿美元债于一年内到期，其面临短期集中兑付压力较大。

值得注意的是，今年上半年宝龙地产多次发债遇阻。

今年1月份，宝龙地产计划发行上限为25亿元的公司债，最终发行规模仅为10亿元；3月原定发行不超过20亿元公司债，最终实际发行规模为15亿元；4月20日旗下的一笔ABS被上海证券交易所终止。

另外，今年8月宝龙地产陷“退地”风波，宋都股份称其没有按照约定支付土地款，违反双方签署的《备忘录》，严重打乱整体资金排布的计划和节奏，导致同一时间节点项下，公司集中资金支出金额放大。

02规模扩张 大手笔拿地

据官网介绍，1990年宝龙地产在澳门成立，已形成地产、商业、酒店、文化艺术等多元产业协同发展的格局。

2009年，宝龙地产在香港主板上市，2019年宝龙商业（09909.HK）在港交所主板挂牌交易。

从股权结构看，宝龙地产的控股股东为天龙控股，持股比例43.59%，公司实际控制人为许健康。

今年上半年，宝龙地产完成合约销售额530.4亿元，同比增长68.2%，已完成全年销售目标的50.5%，“千亿目标”有望实现。

据克而瑞数据，2020年宝龙地产全口径销售额811.1亿元，权益销售额608.3亿，在房企中排名第55位。

今年上半年，宝龙地产以437.5亿操盘金额位居房企第40位；以279.3万平方米操盘面积排第38名，属于中型房企。

今年上半年，宝龙实现总收入207.3亿元，同比上升20.7%；实现归母净利润39.1亿元，同比上升76.1%。

虽然业绩看似不错，但宝龙地产通过“公允价值变动收益”来增加账面利润，被业内诟病“业绩注水”，另外其营收增速创下了近5年来的新低，毛利率也连年走低。

今年上半年，宝龙地产的毛利率为35.18%，相较于去年同期37.06%的毛利率有所下降。

在土储方面，上半年宝龙地产新增19幅地块，其中84.9%位于长三角及大湾区，新进安徽、广东中山、广东佛山等地，特意避开了集中供地城市，包括对其业绩贡献较大的宁波、南京和杭州。

截至2021年上半年，宝龙地产土储面积约为3780万平方米，其中正在开发建设中的约为2630万平方米。

值得注意的是，为了补充土储，2020年以来宝龙地产经营现金流量净额大幅转负，2020年和今年上半年该指标分别为-120.13亿和-52.97亿元。

截至今年6月末，宝龙地产总资产为2174.29亿元，总负债1597.73亿元，净资产576.56亿元，资产负债率73.48%。

从“三道红线”看，宝龙地产净负债率为77.84%，剔除预收款后的总资产负债率69.98%，现金比短债1.09，继续保持绿档。

《小债看市》分析债务结构发现，宝龙地产主要以流动负债为主，占总债务的62.8%。

截至同报告期，宝龙地产流动负债超千亿，主要为短期借款，其一年内到期的短期债务合计206.01亿元。

相较于短债压力，宝龙地产流动性尚可，其账上现金及现金等价物有225.15亿元，虽较2020年末下滑11%，但还好可以覆盖短债，短期偿债压力可控。

在备用资金方面，截至2020年末，宝龙地产银行授信总额有973亿元，未使用授信额度为674.49亿元，可见其财务弹性较好。

除此之外，宝龙地产还有近600亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计507.99亿元。

整体来看，宝龙地产刚性债务有829.88亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为52%。

从融资渠道看，身为上市公司宝龙地产融资渠道多元，除了发债和借款，还通过股权、股权质押、信托以及非标等渠道融资。

值得注意的是，由于少数股东权益飙升，宝龙地产一直被质疑存在“明股实债”。

2021上半年，宝龙地产的少数股东权益由2020年末的150.6亿元增长至180亿元，但少数股东损益却由26.71亿下降至11.5亿，少数股东权益占比31%，对应的损益占比23%。

在资产质量方面，今年上半年宝龙地产应收账款翻倍增长，由2020年末的21.64亿增长至40.98亿元，不仅对资金形成一定占用，还存在回收风险。

总得来看，宝龙地产追求规模扩张，大手笔拿地，营收增速明显下滑，业绩“注水”被诟病，经营性现金流持续净流出；债务负担较重，存在“明股实债”嫌疑。

03“北万达 南宝龙”

许健康出生于福建晋江的一个儒医世家，在少年时代，他选择“子承父业”，开始学医。

成年后，许健康跟着朋友去澳门打拼，闯出一番自己的事业。

然而，许健康初到澳门的时候，浑身上下只有10块钱。后靠着姐姐的资助，在黑沙湾街边当无牌小商贩，靠着泉州人“爱拼才会赢”的冲劲儿，许健康积累到了第一笔积蓄，并且开了人生第一家雨伞公司。

许健康很有经商头脑，后来又先后创立服装、洋伞等工厂。

1990年，许健康与好友联手集资5600万澳元，创建澳门宝龙集团，由此打开了财富之门。

凭借准确的切入时机，十载丰富的澳门营商经验，以及创业伙伴的默契协作，宝龙不到一年时间便异军突起，成为澳门房地产业的后起之秀。

随后，许健康又进入了珠宝、金融、娱乐、建筑、物业等行业，事业如日中天。

1992年，许健康来到厦门考察，进军内地房地产市场。他砸下7500万在厦门拿下了4块地皮，兴建了宝龙中心、宝源花园等项目。

其中尤其值得一提的是，33层楼高的宝龙中心，该栋建筑在当时创下了售房率100%的业内奇迹。

随后十年间，宝龙地产主要发展住宅物业，2003年后才开始开发运营综合性商业地产项目。

2009年10月，宝龙地产在香港主板上市，成为厦门首家发行H股的地产企业，也是第一家真正意义上的大陆在港上市的商业地产公司。

次年，许健康将宝龙地产总部由厦门迁至上海，并提出深耕以上海为中心的一线城市的全新战略计划。

彼时，业内有"北万达、南宝龙"之说。

2013年，宝龙地产明确提出“以上海为中心、深耕长三角”的发展战略。

进入2018年，许健康加快二代接班布局，其子许华芳接棒宝龙地产总裁和宝龙商业集团总经理。

根据2021年福布斯全球富豪榜，许健康家族以31亿美元财富位列榜单第986名。

在如今房地产新格局下，规模扩张已不是头部房企追逐的重点，如何安全降杠杆、保利润才是未来房企奋斗的目标。

内容来源：小债看市