第一上海：爱帝宫（0286.HK）五年发展规划出台，提升目标价至2.00港元

原标题：爱帝宫五年发展规划奠定门店快速扩张步伐，公司治理结构明朗化，有望迎来黄金发展时期

来源：第一上海

入住率逐步恢复，未来将聚焦于月子中心主业：2020 年集团营收同比下降1.5%至 6.01 亿港元，归母净亏损 3.81 亿港元，主要由于疫情导致医学抗衰老等非核心业务亏损及减值所致。其中，月子中心业务 2020 年营收同比下降 12.2%至 5.78 亿港元，尽管受疫情影响，整体入住率下滑至 75%左右，但规模效应及口碑效应导致行政费用率和销售费用率分别下降 1.3pp 和 2.4pp 至 5.7%和14.7%，故归母净利润录得同比增长 3.4%至 1.08 亿港元，体现出月子中心抗周期属性。此外，2021 上半年入住率已逐步恢复，预计全年入住率有望在 80%-85%水平。此外，公司已剥离医学抗衰老和海马养殖非核心业务，养生地产业务亦开始销售，预计 2 年内完成销售并终止业务，未来将全身心聚焦于月子中心主营业务。

酒店公寓新模式开店进展顺利，五年发展规划奠定门店快速扩张步伐：公司于2021年拓展酒店公寓式新扩张模式，深圳侨城店已于今年 4 月开业，目前入住率超过 40%。此外，公司未来五年房间数内生 CAGR 预计超过 50%，将围绕首批核心城市（深圳、北京、成都、杭州）快速同城加密扩张，采取自带装修的酒店公寓和独栋物业新模式。以上模式将大幅缩短建设周期至 2 个月内，前期开店投入 由 4500 万元大幅下降至 1500 万元（80 间房），投资回报期有望缩短至 12 个月内。尽管行业准入门槛相对低，但考虑到月子中心行业具备超低频消费、超低容错特征，行业盈利壁垒较高，品牌口碑十分重要。轻资产扩张模式将大幅提升扩张进度，规模效应和标准化运营的加持下，有望进一步巩固“爱帝宫”品牌口碑，加速占领市场份额，维持领先优势，我们认为公司将迎来黄金发展时期。

引入长线价值投资机构，公司治理结构明朗化：公司于近期以 0.62 港元完成配售 1.9 亿新股，占已发行股份的 4.43%，引入外部长线价值投资者，优化股东结构，同时改善债务架构，降低财务成本。除此，公司已完成向朱女士及核心团队发行第一批认购股份，认购完成后朱女士股权占比将提升至 5.81%，加上门店扩张股权激励，朱女士持股比例有望于 2023 年底提升至 10.01%，成为公司主要股东。此外，张先生已宣布卸任集团联席主席一职，未来集团将全权由主席兼CEO 朱女士负责，公司治理结构逐步明朗化。

提升目标价至 2.00 港元，买入评级：我们采用 DCF 估值法，假设 WACC 为10%，永续增长率为 1%，保守考虑未来五年扩张速度，测算得出合理估值为 85.7亿港元，提升目标价至 2.00 港元，对应 2022 年 33 倍市盈率，较现价有 69.5%上升空间，维持买入评级。