“地产+基金”撬动“绿档”房企越秀地产债务健康吗？

7月20日晚，越秀地产公告称，公司拥有95.48%权益的附属公司广州城建南沙及深圳市龙光房地产组成联合体，通过公开挂牌方式以20.96亿成功竞得南通市中创区R21018地块。这将是越秀进入南通市场的首个项目。

成立38年，至今还在为千亿规模努力的越秀地产，将2021年销售目标定在了1122亿，上半年已完成474亿，完成率42%。不过，5月和6月，越秀地产销售疲软，连续两个月销售额同比下滑，能否完成年度目标多了些不确定性。

近两个月销售疲软

完成年度目标存变数

2021年初，越秀地产董事长林昭远透露，“今年的销售目标是1122亿元，按照可供货值60%的去化来铺排，达成目标后将维持千亿企业的销售规模。”上半年，越秀地产合同销售额473.83亿，同比上升26%。

成立38年，今年极有可能是越秀地产首次突破千亿规模的重要年份。不过，最近两个月，越秀地产在销售上有点乏力，连续两个月同比下滑。5月，越秀地产销售额80.91亿，同比下降28%，6月销售额65.40亿，同比下降44%，且较5月环比下降19%。疲软的销售，加大了越秀地产完成年度目标的不确定性。

越秀还在为第一个千亿努力，曾经与越秀规模相当的房企，如旭辉控股、阳光城、新城控股均跨过了双千亿门槛。2014年，越秀、旭辉、阳光城、新城销售额分别为220亿、212亿、236亿、245亿。2020年，这四家房企销售额分别为958亿、2310亿、2180亿、2510亿。

过去5年，越秀因掉队给外界一种偏保守的印象，但这家房企也曾有激进的时候。2013年，越秀地产与投资基金合作购地，以58亿的对价，撬动了总地价高达201亿元的7块地，其中包括三宗地王项目，分别是广州海珠南洲路大沙围、萝岗云埔工业区和武汉精武路。

以南洲路项目为例，2013年5月，越秀地产以24.6亿元拿到该地块，扣除保障性住房后楼面价约3.5万元/平方米，刷新了当时广州最贵单价地王纪录。那时，南洲路周边的二手房价格才3万元/平方米。

越秀成为地王不久，就碰上了2014年地产行业的低谷期，资金端承压的越秀在2014年6月，出售了广州的一个商业项目，套现7亿。越秀的南洲路项目进展也不顺利，2018年初才开始正式动工，从拿地到施工，足足等了5年。2019年，南洲路项目获得首批85套住宅预售证，均价8万元/平方米。尽管售价较楼面价翻了一倍多，越秀却付出了6年多的时间成本，也错过了一轮扩张周期。

近70%销售额来自大湾区

广州以外的竞争力待证明

目前，规模不到千亿的越秀按着“1+4”全国化战略进行布局，但依然是一家严重依赖粤港澳大湾区，尤其是大本营广州的区域性房企。越秀地产2020年的958亿销售额中，大湾区销售额637亿，占比66%，其中广州销售额558亿，同比增长52.4%，占比58%。

与广州高增长不同，越秀在华东区、华中区表现平平。2020年，华东区销售额199.2亿，同比增长18%，增速较2019年下降13个百分点；华中区68.4亿，同比下降4.6%；北方区42.8亿，同比下降23.8%；西南区10.6亿，较2019年增长超2倍，但收入占比仅1.1%。

越秀的销售结构，与土地储备结构有关。2020年，越秀新增土地储备560万平方米，广州占比56%。2020年末，越秀在全国21个城市，拥有总土地储备2454万平方米。其中，广州土地储备1143万平方米，占比46.6%。

过去两年，大湾区的楼市火热，对越秀来说这是好事，量价齐升，销售额大幅上涨。越秀作为广州本地国企，在“两集中”的拿地政策下，也颇具优势。2021年4月，广东首次“两集中”土拍中，成功出让42宗地，总成交额906亿。其中，越秀及其联合体共计拿地8宗，总成交价178亿，成为本轮土拍拿地最多的房企。

然而，大湾区销售、土储占比均过半，也是越秀的潜在风险。前几年环京的政策调控，让华夏幸福、荣盛发展等以京津冀区域为主的房企，现在过得十分难受。海南市场受调控，也曾让雅居乐的销售受到重挫。

这几家房企遭遇，对越秀而言是前车之鉴，立足广州走向全国是必要的，但越秀还没能证明在广州以外的拿地能力。根据广发证券研报，22城首批集中供地中，越秀共斥资277亿拿地12宗，广州以外拿地4宗，共99亿。长三角地区，越秀在上海、杭州、苏州颗粒无收。

少数股东权益暴涨

表外负债需警惕

2020年末，越秀地产剔除预收款后负债率69.2%、净负债率47.5%、现金短债比2.25倍，“三道红线”零踩线，属于“绿档”房企。2020年，平均融资成本4.62%，同比下降31个基点。越秀地产融资成本低，有国企的优势，负债率能控制在红线以下，与少数股东权益相关。

2016年末到2020年末，越秀地产少数股东权益分别为37.62亿、46.03亿、90.85亿、144.68亿、205.28亿。自越秀重启“地产+基金”的打法后，少数股东权益快速增长。

2021年5月31日，越秀地产公告称，公司将收购广州越璟房地产开发有限公司90%股权，收购完成后，后者成为越秀地产全资子公司。本次转让价格为26.21亿，其中股权转让款0.51亿，剩余25.7亿用来偿还被收购方的贷款。

根据公告，越璟房地产是“深圳和樾府”的项目公司，预计将于2022年年底前竣工。该项目位于圳宝安区西乡街道地块。2019年6月，在深圳那场号称“史诗级土拍”的拍卖会上，被越秀以59.08亿拍下，是越秀进入深圳市场的首个项目。

天眼查显示，越璟房地产2020年2月获得越秀产业基金融资。在今年5月前，越秀地产是越璟房地产的少数股东，只持有10%股份，不需要将越璟房地产并入上市公司表内。

早在2013年，越秀地产就以“地产+基金”的模式拿地拿下了武汉精武路地产项目。但由于项目体量过大，开发周期与难度或许超过越秀地产的预期，越秀地产也延期赎回过项目权益。

拿地两年后，2015年9月，越秀地产公告称，“截至2015年9月20日，公司尚未行使对武汉精武路项目92%股权的认购期权，合营伙伴广州越秀仁达四号实业投资合伙企业（有限合伙）已同意将该期限延长至2016年12月31日。”

“地产+基金”的打法，可以在项目早期降低越秀地产负债率，项目成熟期纳入表内，提升业绩，但这也让越秀在2013年踩过雷。如今，在地产行业受到严监管之际，越秀表外负债的风险值得警惕。

来源：公司研究室