融信服务上市，资产负债率堪比房企！背靠千亿房企不好乘凉？
今天（7月16日），背靠千亿房企的融信服务在港交所上市了。截止收盘，当天微涨了0.41%。
融信服务去年11月首次递表，今年5月招股书失效，在二次递表后终于上市，成色如何？
01首先来看物业板块。
融信服务和传统物企一样，主要有三大业务：物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。
从营收占比来看，物业管理服务近三年是逐年下滑，2018-2020年分别为57.25、55%和48.9%；同期非业主增值服务占比分别为41.8%、43.4%和49.1%。
表面上看，融信服务似乎业务发展不错，非业主增值服务占比上升明显。但细看其构成内容，确实让人颇为吃惊。
其非业主（主要为房地产开发商）提供的增值服务包括三部分内容：
第一， 协销服务，说白了就是帮开发商卖房子，主要包括在房地产开发商预售活动过程中的接待、清洁、绿化、安保、交通和停车场管理等；
第二， 前期规划、设计咨询和交付前服务；
第三， 车辆驾驶、出行调度和车辆管理服务等。
值得注意的是，融信服务的非业主增值服务中，占比最大的是帮地产商买房子，也就是协销服务，近三年占比均超54%。
而物业管理服务对关联方的依赖本身就很高。
招股书披露，融信服务2018-2020年为欧宗洪（融信中国创始人）实益拥有的公司开发的项目提供物业管理服务所得的总收益分别为1.81亿元，2.15亿元和2.66亿元，分别占同年物业管理服务所得总收益的76.3%、75.6%和72.3%。
2018-2020年，融信服务为融信中国集团及合营联营公司及由为欧宗洪实益拥有的公司开发项目提供的非业主增值服务分别为1.4亿元、1.7亿元和2.9亿元，分别占同年其非业主增值服务总收益的81.2%、75.6%和78.8%。
综上可以看出，融信服务对融信中国等关联公司的高度依赖，本身还缺乏“造血”能力。同时，这种依赖也体现在对单一区域的依赖上。
截止2020年，融信服务队海西地区的收入占总营收的69.4%，长三角地区占比20.3%，其他地区占比仅10.3%。
当然，相比2018、2019年都明显改善，不过同样是有赖于关联方的发展状况。
02其次看业绩方面。
融信服务2018-2020年的营收分别为4.14亿元、5.18亿元和7.5亿元，同比增速分别为56.6%、25.3%和44.7%。同期其毛利润和归母净利润增速下滑明显，尤其是归母净利润同比增长分别为418.1%、111.6%和19%。
2020年其营收和净利润增速低于已上市物企平均增速36.6%、67.5%。
毛利率方面，营收占比逐年增加的非业主增值服务毛利率近三年却在下降，尤其是2020年，由2019年的43.7%下降到了34.2%，整体毛利率也由2019年的32.3%下滑至2020年的28.8%。
招股书中给出的解释是，2019年毛利润明显提高，是因为规模效应。但2020年整体毛利率降低，却是因为受非业主增值服务的毛利率下降说拖累。
前文分析过融信服务的非业主增值服务主要就是给协助开发商卖房子，也就是说这部分钱没以前好挣了。
实际上，这也是大部分上市物企积极开拓三方业务的原因所在，依赖房企母公司，业务增长空间有限，且增幅随着房地产行业的成熟会降低。
对于融信服务来说，减少对关联方的依赖度是未来需要重点关注的问题。
另外，值得注意的是融信服务的资产负债率。
相比房企，物业公司的一大优势是轻资产，但融信服务的资产负债率堪比房企，2018-2020年分别为：84%、72%和87%。
这同样恐怕与融信服务过度依赖关联方融信中国及合营联营公司等无不关系。
03
融信中国曾被业内称为“地王收割机”。2020年融信中国因业绩滑坡，债务危机显现，去年底被媒体曝出，正抛售其位于上海的总部办公楼，今年4月连续被惠誉和标普将评级展望调整至负面。
此前，蜜姐也曾详细分析过，感兴趣的蜜友可详见《融信中国遭惠誉、标普下调评级！“地王后遗症”还会持续多久？》。
融信服务对母公司的依赖既是蜜糖似乎也是“毒药”。其前景与融信中国的发展捆绑较深。
比如前文提到的融信服务的毛利率下滑问题。
翻看融信中国财报发现，2017-2020年其毛利率分别为16.56%、23.47%、24.24%和11%，实际上，2015-2016年其毛利率表现更好，总的来说，2020年比较艰难，其毛利率是近6年最低的一年。
融信服务虽背靠千亿房企，但也只能随着其业绩波动。
此外，从关联方应付款和应收款对比来看，融信服务的压力也不小。
融信服务在风险提示中，也特别说明其大部分收益来自融信中国集团及其关联方，而它对关联方并无控制权……
另外需要注意的一个细节是，融信服务提到一个降低成本提高利润的办法：分包。
招股书称，融信服务将安保服务、清洁服务、绿化服务、电梯维修保养服务等若干物业管理服务委派给了第三方外包商。
2018-2020年，其分包成本分别50.8百万、52.7百万和80.9百万，分别占同年其销售成本总额的16.9%、15.0%和15.1%。
然而，融信服务也坦诚，尽管有相应的质量控制措施，但外包业务的尤其是外包人员的“行事方式”存在不可控的风险。
当然，这也是目前物业公司外包业务存在的普遍痛点。
总的来说：
融信服务对融信中国等关联方的依赖度过高，自身“生财”能力还有待提高，相比目前第一梯队的上市物企差距不小，本身的亮点还有待提高。
来源：闺蜜财经