龙湖的新千亿野心：谋下半场运营之王

龙头房企的步调总是如此一致，万科王海武空降印力，与龙湖地产独立，指向的是同一个方向：运营将成为王者角逐的新战场。

从黄金时代来到白银时代，万科、龙湖们的竞争领域也从开发销售来到了持有经营，如果说，上半场的王者是万科、碧桂园，那么在下半场，新的王者之争才刚刚开始。

7月8日，万科区域、人事大调整之后，龙湖集团也开启了新的组织变革，宣布设立地产航道，龙湖集团副总裁陈序平任总经理，并将集团总部更名为集团赋能平台。

这是龙湖继年初拆分出“塘鹅”之后，再一次的组织架构调整。将地产航道独立，有助于地产开发业务的聚焦、加强，六大航道并列，则能在总部赋能下高效协同。

值得关注的是，龙湖内部提出了一个新目标——2024年经营性业务收入迈过1000亿元，与开发业务并列千亿级。

这是头部房企首次提出的运营业务千亿目标，目前就连万科、华润、中海等也未提出这样明确的目标。

多年前，龙湖董事长吴亚军曾前往万科学习求教；而今天，龙湖自己成了房企争相学习的标杆。

龙湖，俨然已成了新王者的种子选手之一。

吴亚军是一位低调的地产大佬，她追求的是“先活得长久，然后做大做强”。过去多年，龙湖稳扎稳打，拥有了媲美央企的高级信用和极低资金成本，并保持“开发+经营”收入均实现两位数增长，得到了业内和资本市场的认可。

随着新千亿目标的提出，吴老师的野心和信心，已不再有什么掩饰了。

去“开发商”化

地产开发原本就是龙湖的六大航道之一，这次调整的主要变化在于，将集团总部属于地产开发业务的相关职能划出，让地产航道与其他五大航道并列，协同发展。

调整后，集团总部更“轻”，更名为集团赋能平台，以更独立的姿态，协调六大航道。而地产航道则更“专”，原集团下设的投资发展部、研发部、运营部、工程部、供应链管理部、市场营销部全部注入，由刚刚升任集团副总裁的陈序平掌舵。

作为2008年加入龙湖的仕官生，陈序平历任工程经理、项目总、工程总、投资总，并于2017年正式担任成都龙湖总经理，带领成都龙湖的地产销售业绩，从2016年的50多亿成长至2020年突破180亿元。诸多成绩证明，其在地产开发板块有较强的突破力。

除了调任新生骨干力量总指挥，地产航道的下属部门，仍由在集团总部时期的管理层负责。龙湖集团副总裁常克艺，将继续分管地产航道投资发展部，并不再兼任龙湖集团战略发展部。总经理龙湖集团副总裁苏西振，继续分管地产航道运营部、工程部。

龙湖的六大航道中，地产开发仅占一席，但其收入规模占据绝对地位。2020年，龙湖物业出售收入1799.8亿元，占集团总收入的92.6%。

但在业内人士看来，调整后的龙湖更不像“开发商”了，地产开发，只是龙湖的一个子业务而已；龙湖将运营业务提到了更重要的位置，如智慧服务、租售、家装等。

在开发与经营并重的模式下，地产航道虽仍是目前的主心骨，但也更多承担着向其他航道运输养分的作用。而这一过程，在总部扁平化管理模式下，也将更加顺畅，也有利于其他运营航道业务的收入占比提升。

当然，开发业务的增势也要保持。2020年中期业绩会上，龙湖CEO邵明晓曾表示，未来地产业务有信心保持每年两位数的增长。对于一家销售规模接近3000亿的房企，这个增速不算低。

IPG中国首席经济学家柏文喜分析，龙湖选择此时独立地产航道，也正是为了地产开发领域更聚焦、更专注，强化地产业务端的竞争力。

十年前，房地产市场下行，龙湖转型商业地产，地产开发业务规模不断下滑，逐渐被碧桂园、融创等房企甩开差距。彼时的不追，是龙湖的自律；但是现在，均衡发展的龙湖，因为重仓持有物业，有了更深的护城河，也有了更多的想象空间。

拥抱新千亿

总部变轻，开发变强，对于龙湖实现另一大目标——2024年经营性业务收入迈过千亿，同样具有重要意义。

2020年财报中，龙湖集团产生经营性收入的业务，主要有两大类，投资性物业收入和物业管理服务收入，对应商业运营、租赁住房、智慧服务三大航道，收入总额约136亿元。

在多元业务上实现千亿收入，在当下的房地产行业看来，是一个充满挑战性的目标。这意味着，未来四年，龙湖经营性业务收入的复合年增长率将达到65%左右，而2020年该部分收入整体年增长率约32%。

从现有布局来看，经营性业务收入实现快速增长的主要任务，落在商业和物业服务身上。

天风证券的一份报告显示，龙湖2020年已开业商场建筑面积为481万平方米，而在建投资物业合计253.3万平方米，其中91.3万平方米的天街项目将在2021年开业。这些项目不仅数量可观，区位也比较优越，均位于杭州、苏州、武汉、长沙、重庆等强二线城市。

可见，龙湖的十年商业布局，正通过TOD模式发挥更大效力，邵明晓在年初的业绩发布会上，也透露了这一层心思，“中国45个有地铁的城市，大概有七八千个站点，这里有很多机会。”

另一方面，作为TOP10房企中，少有的坚定不拆分物业公司上市的房企，龙湖物业实际在管规模2020年末达到了1.72亿平方米，在不依靠资本市场助力的情况下，进入了行业TOP7。今年3月，龙湖物业通过收购辽宁省头部物企亿达服务，进一步加速扩张。

此外，龙湖经营性业务收入的新增长点，还有年初新增的房屋租售、房屋装修两大航道，两者共用品牌“塘鹅”，前身为龙湖智慧服务租售中心，已经成立13年，入驻30多座城市，被龙湖寄予厚望。

柏文喜认为，为了实现新千亿目标，未来四年，龙湖将加大对运营领域的资源投入和资源配置，培养其成为龙湖最重要的营收增长点之一。“这无论对龙湖本身在地产行业的地位巩固与提升，还是搅动地产业格局与引发行业关注而言，都是一个重要事件。”

在外界看来，带领龙湖持续变强的吴亚军，多少有些佛系。但事实上，记者出身的她是有名的工作狂人，即使在聚光灯之外，也保持低调谦逊，言出必行。

而在此时提出新千亿，以及随之而来的业务分拆可能，更有指向资本市场之意。

2017年，龙湖在经营性收入约45亿元时，便高调喊出2020年要突破150亿。彼时看起来颇有挑战性的目标，目前已基本完成。如今，吴亚军坐镇下的龙湖，又一次喊出新千亿目标，投资者已经给她投票了。

过去3年，地产股普遍低迷的背景中，龙湖股价涨了2.65倍，成了出名的“地产茅台”。截至7月9日，龙湖PE超过10倍，远高于万科、保利的5、6倍，市值2483.9亿港币，约达万科的七成，而龙湖的销售额，不到万科的一半。

来源：华尔街见闻

作者：陈湘婷