富力地产：销售额增长停滞 债务压顶踩中“三道红线”

富力地产2020年业绩公告显示其全部踩中“三道红线”监管指标。

3月25日，广州富力地产股份有限公司（02777.HK，以下简称“富力地产”）正式发布2020年业绩公告。

公告显示，富力地产全年权益销售额1387.9亿元，较2019年的1381.9亿元微涨0.4%，未能完成1520亿元的既定销售目标。

同时，营业收入同比下滑5.4%至858.9亿元；实现毛利润203.9亿元，同比下降31.5%；实现净利润181.0亿元，同比下降21.5%，盈利能力整体有所下降。

特别是“三道红线”的监管指标，富力地产全部踩线，其净负债率、现金短债比、扣除预收款后的资产负债率分别为130.2%、0.63和76.7%，且距离合格线还存在一定距离（“三道红线”即房企的净负债率不得大于100%，房企的“现金短债比”小于1，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%）。

3月31日，《中国科技投资》记者就上述问题致函富力地产，截至发稿，对方尚未回应。

停滞不前的销售额

自2018年达到1300亿级别的销售规模后，富力地产的销售额已经连续三年无明显增长，公司规模增长遇到瓶颈。

但是，富力地产在制定年度销售目标的时候，却依旧“自信”。

2018年的业绩公告中，富力地产将2019年的销售目标定在1600亿元，实际只完成1381.9亿元；2019年，富力地产又将2020年的销售目标定在1520亿元，目前来看只完成了1387.9亿元。

至于2021年，富力地产将销售目标定在了1500亿元。业绩公告显示，为达到该目标，富力地产将销售超过230个项目，可售资源约2700亿元，即去化率达55.6%即可完成年度目标。

同策研究院分析师林丹妮认为，富力地产2020年的销售规模在多方发力下同比也仅上升了0.4个百分点，以2020年实现签约金额来看，增速需达到8.1%才可完成业绩目标，整体来看实现业绩目标存在一定压力。

知名地产分析师严跃进表示，对于房企而言，销售目标的完成，实际上还是需要积极去研究后续的市场周期，如果对于周期把握不到位，则会比较被动。

与停滞不前的销售额相呼应的是，富力地产表现不佳的盈利水平。

仅从2020年的数据来看，富力地产的营业收入、毛利润、净利润同比均有所下降；若将时间线拉长至2017年，富力地产盈利水平的下降趋势则显得更为直观。

特别是毛利率和净利率两项数据。2017年富力地产的毛利率和净利率还达到了35.4%和36.1%的较高水平；2020年则已降至23.7%和10.6%。

*富力地产部分盈利数据变化情况

在2020年业绩公告中，富力地产对盈利能力的下降作出了相应的解释，表示“由于2020年的经营环境充满挑战，本集团调整均价以加快销售速度，以致影响本集团的毛利率”。

记者注意到，2017年——2020年，富力地产的整体平均售价分别为11400元/平方米、10860元/平方米、9610元/平方米和8600元/平方米，呈逐年下降的态势。富力地产强调，整体平均售价下降，是因为公司的营销策略为降低价格以刺激销售。

不过，从数据情况来看，价格下降了，但是销售额和营业收入却未见明显增长。

严跃进告诉记者，一般来说，房企降价促销分两种情况，一种是主动，一种是被动或者说是“仓促”。如果企业资金压力大，被动降价促销，那么可能会对毛利等影响比较大，也说明企业在项目去库存方面压力还是比较大的。

“三道红线”全部踩线

富力地产此次年度业绩公告中另一值得关注的点就是，其“三道红线”仍然全部踩线。

“三道红线”即房企的净负债率不得大于100%，房企的“现金短债比”小于1，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%。公告显示，截至2020年末，富力地产的净负债率、现金短债比、扣除预收款后的资产负债率为130.2%、0.63和76.7%；在2019年，上述数据还分别为198.9%、0.62和79.5%。

从数据来看，富力地产的净负债率下降较为明显，同比下降了六十多个百分点。公司在业绩报告中对此也着重提到。

截至2020年末，富力地产有息负债（长期借款+短期借款）合计约1597.30亿元，相比2019年的1971.41亿元，过去一年，富力地产共削减负债374.1亿元。

根据业绩公告，长期借款一项，富力地产2020年同比减少390.2亿元；短期借款一项，同比减少32.0亿元；长期借款当期部分，同比增加48.1亿元。

因此，虽然公司有息负债有所减少，但减少的主要是长期借款，公司短期内的偿债压力仍然较大。这一点从公司的现金短债比就能看出，相比2019年，该数据变化甚微。

此外，富力地产的融资成本也呈逐年上升的趋势。2017年到2020年，公司的融资成本分别为5.12%、5.74%、6.60%和6.89%。

林丹妮告诉记者，金融机构对公司融资成本评估时，会参考公司销售、债务及评级情况等，而富力地产的规模增速明显放缓，穆迪等评级机构也基于对经营现金流及债务到期的担忧，下调了富力地产的信用评级，这些因素在一定程度上影响了公司的融资成本。

记者注意到，在有息负债减少的同时，富力地产流动负债中的其他应付款中，“应付由本公司主要股东共同控制实体款项”“应付主要股东款项”“应付若干合营企业款项”这三项分别增加了72.4亿元、26.2亿元和39.3亿元，合计137.9亿元。

对此，严跃进表示，负债减少的同时，和股东之间的关系或交易在增加，有可能隐匿了部分负债数据，而转向对股东的相关应付款上。

现金短债比方面，如果将受限制现金部分去除，以更严格的标准来计算富力地产的现金短债比，则2017年到2020年，该数据分别只有0.69、0.38、0.37和0.40，与监管的不小于1的要求相差甚远。

同时，富力地产在业绩公告中特别提到，2020年，公司经营性现金流回复正数。而这一看似亮眼的表现，实际上主要是过去一年中通过售卖资产、减少拿地等操作实现的。

业绩公告显示，富力地产2020年通过出售旗下若干项目的部分权益，变现约人民币40亿元；通过出售广州富力国际空港综合物流园70%的股权，变现约人民币44.1亿元。

在2021年展望中，富力地产也表示，将继续透过进一步出售非核心资产以释放资产价值，继续寻求资产变现的潜在机会。

至于拿地方面，富力地产2020年新增土地储备项目16个，权益可售面积约385.5万平方米，与2019年的38个土地储备项目、938.9万平方米的权益可售面积相比，下降幅度较大。按照富力地产的说法，这属于“控支出”。

2021年，富力地产能否将“三道红线”相关指标全部转“绿”，《中国科技投资》将持续关注。

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