“三道红线”下的中国恒大：两项指标不降反升 现金同比减少20%

近期，各大房地产巨头纷纷公布了2020年财报，除了业绩等传统科目外，自从“三道红线”出台之后，市场更关注的是降杠杆的情况，而这其中，去年因“恳请风波”闹的纷纷扬扬的中国恒大则更加值得解读。

恒大增收不增利

数据显示，2020年中国恒大实现销售额7232亿元，同比增长20.3%；实现营收5072.5亿元，同比增长6.2%，实现毛利润1226.1亿元，同比下降7.77%； 毛利率为24.2%，同比下降3.67个百分点；实现净利润314亿元，同比下降6.4%，归母净利润80.76亿元，同比下滑53.3%。

从上述数据可以得出，恒大出现了增收不增利的情况，毛利润、净利润均出现下滑。

2016-2017年因错估政府房价调控而拿错高价地的“恶果”出现了，而根据地产开发周期，预计未来1-2年毛利率仍将继续下行，因此，恒大未来仍旧不容乐观。

而归母净利润下滑50%显得尤为突兀，则主要是因为去年1300亿战略投资者部分退出、分走利润所致。在2017年战略投资中附有对赌协议，若借壳深深房成功就变成股份，如不成功恒大就得回购。不过战投退出只会对归母净利润造成一次性影响，恒大称该数据会在未来持续改善。

但是，为了化解债务压力，恒大持续引入新的战略投资者，势必将持续增加少数股东权益，减少归母净利润。恒大在财报中表示，自2020年3月以来，集团权益融资合计888亿港元，主要包括：恒大物业引战235亿港元、上市募资140.8亿港元，恒大汽车两次配股300 亿港元，中国恒大配股43亿港元，恒腾网络出售股份6亿港元，房车宝引战163.5亿港元。

虽然融资安排在技术上都属于股权投资，但对赌协议依旧存在，如果这些公司没有上市，那么这些融资仍旧有望转化为债务，反而增加债务压力。例如，在房车宝融资中就规定，希望房车宝在集团与投资方进行股权交割后，12个月内完成合资格上市，否则每一投资方有权要求相关义务方（包括中国恒大集团等）以该投资方支付的原始代价加溢价15%回购投资方所持房车宝股份。

两项指标不降反升

除了业绩指标之外，市场更关注的是恒大的降杠杆情况。

2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行联合召开重点房地产企业座谈会，提出在落实房地产长效机制基础上，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，上述规则在业内被称为“三道红线”。具体标准：（1）剔除预收账款后的资产负债率大于 70%；（2）净负债率大于 100%；（3）现金短债比小于1倍。

根据触线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档；三条红线全部触碰，为红色档，有息负债不得增加；触碰两条红线，为橙色档，有息负债规模年增速不得超过 5%；触碰一条红线，为黄色档，有息负债规模年增长不超过10%；全部达标，为绿色档，有息负债规模年增速不得超过 15%。

不久之后的9月24日，便传出了恒大 “恳请风波”，虽然恒大进行了辟谣，但恒大的债务危机可见一斑，并且后续引入战略投资、分拆优质资产上市等举措不断出现。那么，目前恒大的债务情况如何了呢？

对照“三道红线”，根据财报数据，截止至2020年底，恒大的净负债率为153%，剔除预收款后的资产负债率为83.4%，现金短债比为0.54，恒大依然处于“红色档”。

而查阅2019年数据，恒大的净负债率为159%，剔除预收款后的资产负债率为82.7%，现金短债比为0.61。

对比可知，恒大的净负债率在降低，截止2020年底，恒大的有息负债为7165亿元，而2019年底有息负债为7999亿元，同比减少了10%。

但剔除预收款后的资产负债率依旧在提高，缘由在于预收款（即报表里的合同负债）上升了43%。

另外，恒大的现金短债比不降反升，截止2020年底，恒大持有现金为1807亿，而2019年底现金为2287亿元，同比减少了20%，而根据“三道红线”标准，处于“红色档”的企业有息负债不得增加，恒大未来还款压力依旧十分严峻。

不过恒大制定了计划，要在2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将资产负债率降至70%以下。

能否实现目前不得而已，时间或是最好的证明！