市值暴跌1200亿的贝壳：找房坑不断，韭菜在人间

“找房坑不断，韭菜在人间。”来源 投资家（）作者 刘晓月

马上又要到了一年一度的毕业季，租房子成为准毕业大学生面临的最大问题之一。扯着学生们的焦虑，贝克找房又开始割韭菜了——

你本以为自己租到了一套物美价廉的好房子，结果实际却是一个诱人上钩的噱头！有几位来自青岛的大学生分享了自己的经历，他们想在市南区或者市北区租一间离公司较近或者是交通方便的房子，在贝壳找房APP上看到一间公寓价格合适，装修也比较新。APP首页上标有押一付一、月租等标签，但实际进入之后却发现价格后面显示1100元/月（半年付）的字样，与主页标签严重不符。

对此，有记者进行了跟踪调查，询问了该公寓的工作人员否可以月租时，对方人员说：一个月不租。

再咨询另一家公寓时，对方表示可以月租，不过价格有浮动，需要按照当月价格进行调整，并且需要另外收取物业费、水电费、网费、管理费等费用，初步预估费用在400到500元之间。原本一家公寓价格为2300元，加上其他费用之后公寓价格提高到2800元左右。

（图片来源：睿财经）

贝壳这样的骚操作不是一次两次了，如今已经形成了一个完整的套路——先通过修饰过的照片或者虚假的价格，先吸引顾客的访问，然后说房子已经租出或者卖出了，再推荐其他的房子。

贝壳的坑，远不止于虚假房源，套路卖家违约、从而付出双倍违约责任的事实，提前收取中介费用，恶意泄露个人信息、.......只有你想不到，没有他做不到！截至3月2日，在黑猫投诉上，贝壳找房的投诉量多达585个。

但是，就是这样的服务质量，却丝毫不妨碍贝壳加价的自信。2月18日起，重庆贝壳和链接买卖房屋交易服务费用调整为卖方1%，买方2%（之前卖方0%，买方2%）。

这就意味着，一套200万元成交的二手房，此前重庆链家的费率是2%，中介费4万元。费率上调后，同一套房子中介费上涨到6万元。

这已经不是贝壳第一次涨价。更早之前，贝壳已在郑州、上海、深圳、广州、成都等多个城市实行3%的中介服务费。在一套房子动辄几百万的一线城市，需付给链家的中介费为十几万甚至几十万，令人咋舌。

那么，谁给了贝壳“加价不加质”的底气？

正所谓“店大欺客”，无论是在二手房领域还是新房领域，贝壳在市场上都享有绝对的话语权。

毕竟贝壳除了是中国最大的房屋交易和服务平台，还拥有中国最全面的住宅数据库。2019年总交易额超过2万亿元、促成超过220万套房屋交易；在中国103座经济活跃城市有超过260个房地产经纪品牌，超过45.6万名经纪人；楼盘字典涵盖约2.26亿套住房……22万的中国住房市场，贝壳一家就吃掉了10%的份额。

相信我们在日常生活中也可以明显感到，小区附近一定会有链家和德佑，自己被贝壳找房所包围了。鉴于买房和租房是每一个人无法回避的终身大事，有网友甚至戏称，没有被贝壳坑过的人生是不完整的。

贝壳的优势也在资本市场上得以充分体现，2020年8月，贝壳找房在纳斯达克敲钟上市。随后行情一路高涨，贝壳的市值最高冲破850亿美元大关，折合人民币超过了5500亿元。

最近，受累于大环境的暴跌，贝壳的股价也从79美元跌到56美元，市值距最高点蒸发了197亿美元（折合人民币约1213亿元），下跌程度在一众明星中概股排在前列。

可就算经过暴跌，贝壳市值也仍有653亿美元，折合人民币近 4287亿元，这个数字也足够惊人。其市值相当于同为房地产中介平台的我爱我家、房天下、58同城、易居、房多多市值总和的5倍多。

财大，自然有气粗的底气。店大，自然有欺客的实力。正如前我爱我家副总裁胡景辉对于贝壳渠道霸权问题的一番评论：

“垄断的第一大特征就是享有超级定价权，不管是2C，还是2B，都可以坐享高额定价，霸凌定价。这一点，从许多新房市场的实际情况来看，确实存在；垄断的第二大特征就是碾压式消灭竞争对手，所谓走自己的路，让别人无路可走。这一点不管是新房，还是二手房，贝壳系所到之处，都已显露无疑。”

一

如今的恶龙，当年却是一名屠龙少年

但如今欺行霸市的恶龙，曾经却是一名清清白白的屠龙少年。贝壳最初，是为“打掉黑中介”而生的。

在左老板还没成为老板前，也曾有一段艰辛岁月。大学毕业后做过软件销售、保险代理，甚至还被黑中介坑过。当年的中介江湖，可不是一般的乱，“看房费”等名目层出不穷，中介收完房租就消失、中间找理由强行赶人、最后再用霸王条款克扣押金的套路屡屡上演。

因此，像无数想要颠覆传统行业的创业者一样，被伤过的左老板也下定决心也要“革中介的命”，打出了透明交易、签三方约、不吃差价的响亮招牌，“链家”应运而生，并相继有了后来的自如、贝壳等。

2014年，左老板振臂一呼，矛头直指当时拥有最大房源量的中介平台“搜房网”。左老板说，搜房在开历史倒车，链家不愿与之为伍。搜房上有大量的重复房源、假房源，近几年来，链家持续要求搜房解决重复房源、假房源问题，但搜房为了自身业绩考虑，一直无所作为。

屠龙少年一路披荆斩棘，链家扩张势如破竹。相关统计显示，2010年，链家在北京市场占有率提升到33%，成了“北京最大的中介头子”；2015年一年，链家营业收入相比2014年暴增近4倍：净利润从2014年的1.37亿元飙涨至11.96亿元，交易规模则达到7000亿元。

不过相信大家看到这里就有一个疑问，为啥做老板不直接让链家上市，非要另起炉灶搞一个贝壳呢？

这就是因为，作为二手中介的头部品牌，链家受房地产政策影响太大，而且这个行业是个劳动密集型的行业，需要依靠大量的二手中介摸排房源，整个行业的技术含量非常低，二手经纪人的离职率也非常高。

以链家这样的模式上市，并没有好故事，一眼看到头，没有技术含量，没有啥模式创新，如果想要获得高估值，资本市场上需要一个更动人的故事。

二

做成了行业第一，却与整个行业为敌

于是，2018年4月，贝壳找房正式上线，一个线上线下联动、供需两端互促的“平台式”新故事诞生了。

如果说链家是链接买房的（或者是需要租房）和卖房的（业主）两者之间的平台，做的是C2C的信息接洽。而贝壳则是整合了更多的中介公司到这个平台上，由原来链家的C2C模式，变成了B2C模式。

它的目标是为二手房经纪公司搭建一个房源共享平台，可以供不同的二手房经纪公司来使用其提供的各项服务，但其自身并不直接参与二手房的买卖过程。

具体来说，贝壳找房是个大平台，吸引众多“经销商”来加盟。链家、德佑地产、中环地产、21世纪、住商等二手房经纪品牌就像是“一级经销商”，而这些“一级经销商”还可以自行发展“二级经销商”等多层下线，招募更多中小型经纪公司的加入。

如今在贝壳的平台上，目前已经延展到了103个城市，服务主体连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。

这是贝壳已经形成的线下网络，也是所有购房者可以感知到的实体。但其实贝壳更核心的能力是另外一张看不到的线上网络。

如今在贝壳的平台上，目前已经延展到了103个城市，服务主体连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。

这是贝壳已经形成的线下网络，也是所有购房者可以感知到的实体。贝壳更核心的能力是另外一张看不到的线上网络。

楼盘字典如字面意思，就是一本写满了楼盘信息的字典。贝壳的楼盘字典采用的是7级门址：城市、城区、楼盘、楼幢、单元、楼层、房屋，这样就能确定每一套房，然后再给这套房编一个独一无二的代码，再加精准GPS坐标，就能确定每一套房的地理位置。

凭着如此扎实的数据基础，贝壳就能对所有业务提供基础数据服务。比如各种花式查询、精准导航、BIM快速出图等，结合大数据和算法，还能有各种的楼盘数据分析、热卖小区、户型图解、估价、成交预测等等高阶数据服务。你说这楼盘字典有多有用！

在数据的赋能作用下，贝壳的运营效率、交易转化概率也就大大提升；佣金蛋糕变厚，就越能吸引更多经纪人加入到这个网络；越多经纪人加入这个网络，能带来更多房源信息，供给变得充足起来后，则能进一步抢占用户心智，带来更多流量，如此循环往复，让贝壳的平台效应加速形成，逐渐成为市场上说一不二的龙头。

用左晖的话来说，" 我们在做一个球场，希望在这里踢球越来越多，大家踢球的规则越来越好。我们的利益其实在市场的利益上。一个公平公正的协议和规则对贝壳平台的利益是最大化的。"

不过同行们对此却并不买账，他们指责贝壳“既是中介行业制定游戏规则者，又是参与者。”做平台网站就不要做经纪业务，做经纪业务就不能有网站，既做平台又经纪业务，这是违背商业规律的。

此前我爱我家集团董事长谢勇在接受媒体采访时曾直接表示："那种既做线上、又做线下的平台，既做裁判员又做运动员，这在商业伦理和操作逻辑上是我们不太能接受的。这个行业需要的是百花齐放，而非一枝独秀。"

58集团CEO姚劲松也表示：有的公司希望这个行业里的公司全死掉，只有自己活着，这种想法是不对的。

同行们的不满不仅体现在口头攻击上，还体现在实际行动上。2018年6月12日，58同城与安居客牵头，请了我爱我家、中原地产、21世纪不动产、麦田房产等10家地产服务业山头，搞了一次房地产界武林大会，名曰“真房源誓约大会”。剑锋所指，正是贝壳与链家。

继姚劲波振臂一呼后，各路豪杰也纷纷跟上，2019年以来，金华、绍兴、南昌等多地也出现了房产中介抵制贝壳的“反壳联盟”。大概从没有哪个行业的巨头，会像贝壳一样，陷入了与全行业为敌的困境。

三

向低收入宣战，还是向买房者宣战？

除了“外患”之外，更有“内忧”，做平台是要巨大投入的，这与互联网“烧钱换流量”的打法很是相似。

于是，近年来，在贝壳迅猛发展的背后，是持续攀升的高负债。招股书显示，2017年贝壳找房的总负债为191.4亿元，2018年这一数字上升到240亿元，2019年继续飙升至357.3亿元。截止2020年6月30日，这一数据为382.2亿元。

更为可观的是其“烧钱”程度。据其招股书披露，2017-2019年，分别亏损了5.38亿元、4.28亿元、21.8亿元，2020年一季度更是单季度的亏损破十亿，高达12.31亿元，也就是上市前就净亏损高达43.77亿元！

相信大家就有点疑惑了，毕竟房屋中介的佣金不菲，为啥贝壳还能亏得这么厉害？

这就是因为它与的快速扩张带来的开支大增，其中典型的莫过于佣金。其支付给代理商、经纪人的佣金成本从2018年的218亿元，剧增至2019年的347亿元，占了大半营收。此外，据其首席财务官徐涛公开披露，去年三季度贝壳找房发放的股权激励金额高达16.7亿元，其中有4.35亿元发放给了地区经理……

尽管是上市前，贝壳找房不知道通过什么方式努力实现了扭亏为盈，截止去年6月底，获得了16亿元的净利润，但盈利能力是否持续，仍然是未知之数。

不过，即使是如此“烧钱”，贝壳也并不打算“扎紧裤腰带过日子”，反而想的是要“做厚自己的钱包”。

在去年的贝壳新居住大会上，左晖提出“向低收入宣战”，2020年贝壳达到中产线门店达到1/4，约为1万家，达到温饱线的门店达到1/2，约为2万家，同时2025年90%的门店要跃过温饱线。

市场遵守零和规则，那么贝壳要涨工资，它的钱从哪里来？靠投资人输血吗？

羊毛出在羊身上，答案不言自明。

四

留给贝壳的时间不多了

毫无疑问，贝壳所在的住房市场，是最为可观的一块蛋糕。中国2019年的GDP增加值中，金融业达到7.7万亿，占比7.8%，而房地产业为6.9万亿，占比7.0%，分列所有行业前两位。如果算上地产对其他上下游产业的需求，“居住”无疑拥有最高的行业天花板。

而在金融行业中，已经出现了由国资所有的工商银行，也有民资所有的中国平安，都已是上万亿的大蓝筹。

既然地产有着强金融属性，体量也相近，那么你说在地产行业，会不会也跑出一只万亿的大巨头？

但这个万亿级别的巨兽会是贝壳吗？

虽然目前贝壳最大，但未来鲁斯谁收，却尚未可知。贝壳找房的成功让越来越多的企业看到了房地产交易市场的潜力，所以互联网、开发商等各路资本纷纷争相涌入了这一赛道。

各个地产龙头已经纷纷行动，中国恒大集团联合全国152家中介成立了房车宝集团；红星美凯龙也成立了子品牌“美凯龙爱家”正式进入房地产经纪行业。互联网巨头们也争相跨界，阿里和易居联合推出的“天猫好房”平台，甚至喊出了“至少在未来的3年内不赚钱、所有收入100%补贴购房者”的口号，京东第一次出手就和中骏地产合作上线了1000套房源，字节跳动早已控股房产交易平台幸福里........

未来贝壳找房除了要面临同行业玩家的围攻，还要应对跨界巨头的抢食，整个行业的竞争将会愈演愈烈。

再加上国家反垄断的达摩克里斯之剑已经祭出，在负面舆情中泥足深陷，受到同行、消费者围攻的贝壳，压力必然会越来越大。

在商业世界，从来不是比谁跑得快，而是比谁跑得远。谁究竟才能成为最终赢家？让我们拭目以待！