中南服务递表港交所：合约面积6461万平，以差异化服务凝聚品牌力

"2019年住宅小区满意度85分，远高于行业平均分62.59分。"

本文为IPO早知道原创

作者｜C叔

据IPO早知道消息，中南服务商业有限公司（下称“中南服务”）于3月29日晚间正式向港交所递交招股说明书，拟主板挂牌上市，建银国际担任独家保荐人。

招股资料显示，中南服务成立于2005年，是中南集团旗下专注于物业服务的战略板块，至今已经走过16个发展年头。截至2020年底，中南服务拥有在管项目173个，覆盖全国15个省、自治区及直辖市的53个城市，服务30万家庭100万业户，包括住宅社区、市政公建项目、城市综合体、商务写字楼、购物中心、学校、游乐场等在内的多种业态。

基于经营规模、财务表现、服务质量、增长潜力、社会责任等关键因素数据，2020年中南服务被中指研究院评为「中国物业服务百强企业」综合实力第25位。

深耕长三角，规模与业绩齐飞

当下物管行业资本化加速，“规模为王”成为业内的共识。近年来中南服务集团积极抓住机遇、乘势而上，迎来规模和财务的满堂彩。

2018年-2020年，中南服务在管面积分别为2160万平方米、2740万平方米、3691万平方米，三年复合年增长率为30.7%，远超2021年待上市物企平均在管面积1971万平方米；同期合约面积分别为4747万平方米、5797万平方米、6461万平方米，三年复合增长率为16.7%。尤为一提的是，2020年中南服务合约建筑面积是在管建筑面积约1.75倍，高于已上市物企1.3均值，意味其在后续的增长潜能更大。

中南服务项目情况（来源：招股书）

作为一家深耕长江三角洲、布局全国、高速发展的中国综合物业管理服务提供商，中南服务在经济发达的长三角区域具有较高的品牌知名度。于2020年底，其在长三角地区共管理99个项目，涉及在管总建筑面积为2148万平方米；而在2019年，中南服务在长三角地区的在管总建筑面积增长25.8%，高于同期在该地区运营的物业服务百强企业的平均增长率21.1%。

中南服务项目地域分布（来源：招股书）

得益于市场的快速扩张和业务的稳步增长，中南服务的财务运营指标也全面提升，盈利能力日益凸显。2018年、2019年及2020年，中南服务实现收入5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元，三年复合年增长率为25.1%，年内净利润约1795万元、2705万元、6675万元，三年复合年增长率为92.9%。

中南服务利润表（来源：招股书）

规模与品牌的双重优势，有利于提高中南服务的议价能力，从而提高其盈利能力。以2019年为例，该年中南服务物业管理服务毛利增长率为61.1%，在香港上市的物业管理公司中排名第7。

服务铸就品牌，满意度远高于同行

如今中国物业管理的重心已从对物的管理转移到对人的服务上，在服务制胜时代，优质的服务才是物管企业立足的根本。中南服务始终致力于高品质、多样化、品牌化、创新化的服务升级，提升客户满意度，增强市场竞争力，铸就品牌物业。

在物业科技化、智能化的趋势下，中南服务积极响应国家“十四五”规划纲要提出的“加快推进服务业数字化”要求，积极搭建“数字化+标准化”管理生态体系，将科技手段运用到经营及服务层面，利用“中南生活荟”服务平台、社区试点人脸识别系统等大数据技术提升标准化管理落地，精准洞察客户需求，实现管理降本增效、服务智慧化，提升客户满意度，保持经营质量稳步提升。

针对多业态服务体系，中南服务则打造标准化管理模式和差异化物业管理服务。秉承“中南健康住宅标准”，中南服务推出“健康社区生活服务体系”和“两大社区活动品牌“春华”及“秋悦”，从“身、心、灵”全维度出发，持续丰富服务内容、改善服务方式、提升服务品质，为客户提供美好、智慧、满意的服务。

基于高品质的服务水准和强大的综合实力，中南服务荣获2020中国物业服务百强企业、2020中国物业服务百强成长性领先企业、2020中国物业服务年度社会责任感企业、2020中国特色物业服务领先企业、2020中国物业服务防疫满意度企业30强等多项奖项和荣誉。

服务持续的改善和市场口碑的积累，形成了良好的品牌效应，进而促使中南服务的品牌形象及客户满意度稳步提升。2018、2019年及2020年，中南服务续约率均达到90%以上，客户满意度分别为80%、85%及88%，物业收缴率分别为85.4%、88.7%及90.4%。根据第三方调研机构赛惟咨询显示，2019年中南服务住宅小区物业服务行业满意度综合得分85分，远高于行业平均分62.59分。

依托母公司赋能，打造全业态生态圈

从多家物业公司的发展历程看，在公司成立及成长阶段，关联公司是其主要的业务来源，而导致后期成长速度不一的原因主要在于关联公司的实力及发展潜力。对于中南服务来说，中南集团现有规模、全产业链的生态系统及较为确定的增长潜力无形中增厚了中南服务的发展安全垫。

中南服务收入结构（来源：招股书）

成立于1988年的中南集团，位属中国企业500强第78位、中国民营企业500强第11位。在30多年发展历程中，中南集团打造了中南置地、中南建筑、中南高科、中南实业投资和中南教育为主的4+1全产业优势，构建起“投资商、开发商、建设商、运营商、服务商”一体化的“五商联动模式”，覆盖城乡发展所需，聚合多业态能力，以综合化的产业链优势和力量，与城市化发展共成长。

在中南集团资源的助力下，中南服务规模有望快速扩大，并在此基础上进一步促进外拓及其他战略合作业务的开展，形成五大引擎的良性联动。目前中南服务已签约管理中南置地开发的155个住宅物业项目，预计2021年签约项目将达100个左右。

与此同时，中南服务通过不断调整经营方式、创新服务内容、延伸服务领域、挖掘物业管理服务的附加值及边界效应去丰富增值服务，并满足客户多元的、个性化的需求。未来，中南服务计划通过“五大引擎”战略即中南置地交付的项目、与中南集团的合作、外拓、收并购及战略合作持续赋能企业高成长性，进一步丰富业态种类，扩大市场覆盖规模，延伸服务边界，增强市场竞争力。