卓越商企上市后首份财报：净利润大涨，从浓度、深度、广度齐发力

"深耕目标城市、延伸增值服务深度、扩张商务业态范围。"

本文为IPO早知道原创

作者｜苍穹

素有“大湾区商务物业第一股”之称的卓越商企服务于3月25日公布截至2020年12月31日止年度的全年业绩，这也是其自去年10月19日上市以来的首份财报。

财报数据显示，2020年卓越商企服务实现收入25.25亿元、实现归母利润3.25亿元，分别较2019年增长37.5%及82.1%；该年毛利率为26.3%，较2019年的23.6%按年提升2.7个百分点；与此同时，来自经营活动现金流量净额增长135%至4.34亿元，并宣派股息每股9.51港仙。

卓越商企服务利润表（来源：2020年财报）

骄人的年度答卷，正是卓越商企服务回馈给投资者的一份厚礼。受益财报利好，26日开盘后卓越商企服务股价直线拉升，全天累涨8.47%，市值达到111.12亿港元。

规模再上台阶，新增第三方商业425万平

当下物管行业资本化加速，“规模为王”成为业内的共识。卓越商企服务深谙规模增长之道，以内生増长和第三方外拓的双轮动力，迅速扩大管理规模并提升盈利能力。

截至2020年12月31日，卓越商企服务的地理分布已从深圳扩展至中国42座城市，旗下拥有合约项目459个，涉及合约面积4470万平方米，较2019年12月31日增长约34.9%；同期在管项目406个、在管面积达到3200万平方米，分别较2019年底增长31.8%及36.2%。

从区域分布来看，卓越商企服务贯彻“1+1+N”的战略布局，即聚焦粤港澳大湾区、长三角经济圈，并开拓其他核心一、二线及高成长城市。于2020年末，粤港澳大湾区、长三角城市群以及其他区域的在管面积占比分别为41.8%、25.4%及32.8%；其中长三角增速明显，该年在管面积占比较上一年增加4.6个百分点。

卓越商企服务在管面积区域分布（来源：2020年财报）

与其他以住宅物业为主的物业公司不同，卓越商企服务主打商务物业，其在写字楼、商务综合体、企业大楼、办公与研发园区等管理及运营方面具有丰富的经验。以此而言，2020年卓越商企服务的非住宅物业在管面积占比达70.3%，包括52.1%的商务物业以及18.2%的公共及工业物业，住宅物业占比则由2019年的31.4%下降至29.7%。

地产系物业公司普遍存在严重的关联方依赖，卓越商企服务却凭借出色的外拓能力赢得更多机会。仅以商务物业为例，2020年该项合计新增在管面积435.8万平方米，其中来自卓越集团仅有10.8万平米，余下425万平方米均从第三方物业开发商处获得。

卓越商企服务在管面积业态分布（来源：2020年财报）

事实上，卓越商企服务已经与一批头部科技公司建立战略合作关系，并服务中国互联网10大领先企业中的7家。而在2020年，其又新拓大疆、快手等一批优质潜在大客户和多个企业总部大厦项目。

依托该类企业为其业务在市场上起到的良好示范作用，卓越商企服务亦在深层次将其打造成

雨林化生态布局的关键结点，因而此类企业的生态圈乃至上下游企业都将是其可供生长的潜在客户。而在这种共生拓展的业务上，卓越商企服务也已初见成效，如从腾讯延展的的云雀，从欢聚时代延展的方硅、bigo，从华为延展出的蓝思科技等等。

既增收又增利，服务力筑深护城河

规模的快速增加，效果直接体现在财务增益上。如前所述，2020年卓越商企服务的营收和利润均以大幅比率增加，其中利润增速更是跑赢营收增速，并且增值服务贡献率提升至14.2%，客观反映财务数据的高质量。

卓越商企服务收入结构（来源：2020年财报）

营收与利润之外，毛利率上行和负债率下降亦是值得称道的两点。财报数据披露，2020年卓越商企服务总毛利为6.64亿元，是2019年的1.5倍有余，同期毛利率上升2.7%至26.3%。进一步细分，物业管理服务、增值服务的毛利率分别增加2.1个及9.4个百分点至24.1%及34.6%；物业管理服务的各项业态均有积极表现，其中第三方外拓项目的商务物业毛利率提升4.4%，这可被视为其外拓整合能力有所加强。

卓越商企服务不同物业业态毛利率（来源：2020年财报）

归因于首次公开发售募集所得款项、偿还银行借款和关联方非贸易应付款，卓越商企服务的财务风险趋于缓和。截至2020年末，其资产负债率为34%，相较2019年底的82%大幅降低；与此同时，卓越商企服务借款额度从2019年的4.65亿元降至3.74亿元。

与靓丽财务指标相伴而来的是，卓越商企服务的服务质量和客户满意度一直居于行业领先地位。根据第三方测试数据，2020年其写字楼物业客户满意度为99，持续保持全国标杆水平；2020年卓越商企服务已到账期的物业管理费的整体收缴率达92%，高出2019年近两个百分点；而合同负债指代集团的商业运营服务及住宅物业管理服务客户所作的预付款，于2020年末的余额为8160万元，亦较2019年增加28.7%。

诸多积极因素，均是建立在卓越商企服务不断精进服务力的基础之上，其正是通过建立良好的客户口碑，以此保障业务有质量、可持续增长。

各行各业都在稳步推进数字化布局，卓越商企服务算是物管行业数字化的坚实拥趸。其搭建好E+FM智慧化运营双平台，借助数字化运营管理技术，构建运维管理、项目管理、空间管理、能耗管理等不动产和设施全生命周期的的数字化解决方案，大大提升了项目管理效率。

而增值服务被卓越商企服务视为拥有巨大发展空间的业务链条，卓越商企服务则将持续创新完善增值服务内容和商业模式，推动公司向商务运营方向升级。如在2020年，其进一步加强了对企业服务的投入，围绕“卓品”品牌建立针对不同规模企业以及企业内高净值人士的服务，旨在通过创新的互联网+与线下服务相结合的模式，为企业客户提供专业、定制化的场景支持服务，提升综合竞争力、增强客户黏性。

三“度”协同，新型物管市场觅新机

再多的成绩都已属于过去，新的征程就在脚下。新的一年，卓越商企服务又提出自己的希冀和打法，并将未来三年的重点聚焦在以下三方面，即：快速实现地域范围和商务业态的扩张，持续发展创新增值业务；进一步完善资产服务、企业服务价值链条，并不断发展更多的专业增值服务；利用数据分析智能技术和应用，进一步提高运营效率和服务质量。

对于2021年，卓越商企服务的策略更为清晰，可以概括为：深耕目标城市—做高物业浓度，两翼生长—延伸增值服务深度，新业务布局—进一步扩张商务业态范围，即在浓度、深度和广度三个维度共同发力。

在浓度方面，卓越商企服务将通过增强目标市场分析、加大销售投入，深入布局长三角区域、促进收并购投后整合发展以及深入优化大客户发展机制等手段推动目标城市浓度提升。

在深度方面，卓越商企服务寻求完善资产服务与企业服务业务链条的市场机会：资产服务方面，其将会加强与卓越集团在前期物业顾问咨询服务的合作，通过深度合作等方式快速建立商务物业招商租赁能力，并全面布局二手房经纪和车位销售代理业务；企业服务方面，卓越商企服务将继续提升「卓品」客户平台产品化和运营能力，帮助企业提高行政服务效率、降低行政成本、提升员工满意度；其亦重点关注团膳的市场机会与商业价值，利用两者之间的协同效应，计划进一步拓展在管物业团膳业务，进而完善企业服务链条。

在广度方面，卓越商企服务将会把握城市服务及医疗物业等新兴物业管理市场机会，进一步多元化其服务业态，提升市场竞争力。

资本市场凯歌绵延，商务物业尚有想象力

作为港股市场少有的商务物业标的，卓越商企服务自上市起即广受市场关注。

早在IPO期间，卓越商企服务获得腾讯子公司Tencent Mobility、南方基金、奥陆资本等多家明星基石合计认购1.5亿美元，并在公开发售阶段获得超额认购逾651倍、冻资超过2000亿港元，成为2020年最受市场欢迎的商企物管股之一；而自今年3月15日起，卓越商企服务获纳入恒生综合指数，意味着其成为深港通下的港股通标的，而在现今45家物业上市公司中，只有18家公司享有此殊荣。

机构普遍看好卓越商企服务在未来的成长空间，此前富瑞Jefferies、海通国际及招银国际相继给予其买入评级。与之相应，卓越商企服务一直处于估值洼地：同为商务物业股，宝龙商业市盈率为45倍，而其市盈率尚不足30倍，尚有50%的增值空间。

鉴于赛道前景、确定性俱佳，商务物业领域无论是从存量市场角度还是增量市场角度，均具有非常大的空间，且其集中度远低于住宅项目。纵观卓越20年的发展历程，卓越商企服务一直深耕商务这个赛道，已经构建起强大的竞争壁垒，日后自然更有机会获得更多市场份额，更有资格抢占更优质的商务物业项目，从这点来讲，卓越商企服务未来的投资价值仍值得持续关注。