物业股的投资逻辑

前几天在好好说港股的公众号，有人留言让他们说一下物业股，然后他们就回复粉丝，让我来写，那就安排吧。

港股最近这两年，大大小小的物业股大概上市了30家。为什么这么多物业公司跑香港来上市。

最主要的原因，是国内不允许地产公司再通过二级市场融资。这一规定有差不多十年了，这十年里，被监管拒绝的案例太多了。说两个背景很深厚的大家就知道了。

恒大地产借壳深深房无果，难道是没有搞定深圳国资委吗？显然不是！

2016年，万达地产从港股私有化，准备回A股上市。交表一年多，压根没人受理。老王也没辙，又打算重回港股。

地产公司想通过股市融资，要么来港股或者美股；要么分拆物业出来融资，哪怕分拆物业，也只能选择港股，反正A股就不行。

国内前十的地产公司，除了万科之外，其他的基本都已经分拆物业在香港上市了。

今天看到有人说，碧桂园物业的市值已经超过了地产公司，而且是超了200亿之多。

即便地产一年净利润350多亿，是物业公司净利润的13倍，然而两者之间的估值却相差更大。

未来，这两者之间的差距会越来越大，甚至不可逆。因为调控的原因，地产公司融资越来越难，很难再快速增长，开始越来越重视物业板块的稳定现金流。

卖房子只能收一次钱，而做物业恨不得收费70年。不存在应收账款，房子空着也要交物业费；也不压存货；更别说找银行融资了。账上钱多得没处花，只好去外面多收购物业项目。

除了经营风险极低之外，另外一个优点是增长确定性高。抱着母公司的大腿，物业公司基本不愁新项目。这里也要分情况了，地产公司越大，物业这边每年新增的项目就越多；周转越快的地产公司，物业的增速也越高。碧桂园和恒大都比较激进，所以很快就做到行业第一和第二。

前几天有新闻说李亚鹏开发一个地产项目，精益求精，搞得房子太贵，开发周期又长，最终资金链断裂。

纯物业公司来看：毫无疑问住宅最佳，感觉写字楼排其次，最后才是商场。因为住宅和写字楼基本开发出来就卖了，迅速回笼资金，同时坐收物业费和管理费；而商场一般都是开发商自持，空置率高就会亏钱，当然，也有可能是交给下面的物业公司打理。

但是做写字楼的金融街和卓越商企表现远不如华润万象和宝龙商业。或许后面两个排序应该换一换，这两种项目开发周期都比较长，尤其是写字楼，基本都是高层和超高层，建筑成本很高。

说起金融街，我想起来一件事。招股的时候，我说这公司垃圾：管理水平和盈利能力太差，严重依赖于关联方。结果上市后的一段时间这货表现居然可以，就有人来问我打脸疼不疼。

今天再一看，果然是物业里面最差的，与排名严重不符。

短期来看，价格不一定反馈了价值。但是时间久了，垃圾就是垃圾。

生物制药我看不懂，但是一个物业公司，我说它是垃圾，那绝对是垃圾。

时间不早了，好像写不完。因为估值相差悬殊，地产到物业这边，有太多的利益输送。这个就不展开讲了。

想投资物业公司，在第一梯队里面找；

民企胆子更大，利益输送更多；

然后再看毛利率，有没有上升空间。

后面的物业公司，除了万科外，龙湖、绿地，雅居乐、金茂和中梁等应该都会陆续分拆物业上市。能不能吃肉很难说，还是要看估值。