被低估的佳兆业亮出了核心家底

作者 |李牧云

编辑 |周可

新冠疫情叠加市场调控，“旧改之王”佳兆业2020年表现如何？

3月25日，佳兆业集团发布2020年业绩报告。报告期内，佳兆业合约销售金额约1069亿元，创集团历史新高，合约销售面积616.5万平方米。根据克而瑞数据统计，佳兆业销售额排名已经升至全国第24位。

近三年来，佳兆业销售金额年复合增长达到24%，合约销售面积年复合增长率达到27%，上升力度十分强劲。

合约销售额创新高的同时，佳兆业的收入也达到历史最佳。

2020年，佳兆业实现营业收入557.7亿元，同比增长16.1%。物业销售、管理服务等佳兆业核心业务发展势头稳稳上升。

利润方面，佳兆业2020年毛利润增长14.65%至159.1亿元，公司拥有人应占溢利54.5亿元，同样为上市以来最高。

锚定城市更新赛道

佳兆业之所以能取得历史最佳业绩，离不开对城市更新赛道的坚持。

拥有20余年的旧改经验的佳兆业，被称为深圳“旧改之王”，连续三年荣登 “中国房地产城市更新优秀企业”第1名。

可以说，旧改业务已经嵌入佳兆业的基因中，在2020年的合约销售中，城市更新项目销售额占整体销售的三分之一，是佳兆业销售额的重要来源。

当前，房地产市场增量开发的利润水平趋于回落，毛利润开始向社会资本平均回报水平回归。与2020年已经发布业绩报告的部分房企相比，佳兆业的毛利率水平处于行业前列。

为何佳兆业的毛利率比较高？因为成本低。

一般而言，房地产商拿地的方式主要是招拍挂，而招拍挂的竞争比较激烈，便自然推升了地价。但是，佳兆业通过城市更新的方式，能以能以较低的地价获取土地储备，拿地成本低了，利润率自然可以高一点了。

以佳兆业的“大本营”深圳为例，南山区平均地价为62975元/平方米，为全市最高。在深圳地价较低的坪山区，成交均价为16398元/平方米。然而，佳兆业深圳城市更新新增项目土地成本仅为13940元/平方米，远低于深圳各地招拍挂成交价格。

2020年，佳兆业新拓城市更新项目54个，主要集中于深圳、广州、东莞等大湾区核心城市，新拓项目数量是2019年的近三倍。同时，佳兆业城市更新模式的正在加速向全国推进。

从“抢跑”到“领跑”，这是其他房企无可比拟的优势，佳兆业将继续锚定城市更新赛道，深挖其中潜力。

佳兆业拥有城市更新储备项目201个，占地面积超过5000万平方米，其中绝大部分位于大湾区。预计未来1-2年，佳兆业城市更新转化可售面积约420万平方米，总货值可达2000亿元。其中，2021年上半年可转化城市更新项目超100万平方米，总货值约660亿元。

2021年，是“十四五”规划开局之年。规划纲要明确提出要实施“城市更新行动”，今年两会也提出，2021年新开工改造城镇老旧小区5.3万个。

毫无疑问，佳兆业不会错过这次政策机遇。

“三道红线”降至“黄档”

在城市更新赛道上的绝对优势，为佳兆业带来的不仅是业绩。

因为城市更新转化土地储备，降低了佳兆业对招拍挂市场的依赖度程度，受集中供地政策影响相对更小，而更低的土地成本也有利于降低负债水平。

截至2020年末，佳兆业资产总额为3098.99亿元，负债总额2311.79亿元，资产负债率为74.6%，较去年同期下降4.8个百分点。

值得注意的是，自2015年来，佳兆业的资产负债率一直处于下降趋势。

在同行业中，佳兆业的资产负债率也处于较低水平。

偿债能力上，佳兆业2020年总借款1214.71亿元，其中一年内短期债务不到231亿元。从现金储备看，佳兆业在手现金约471亿元，较年增长27.4%，完全覆盖短期到期债务，流动性充裕。

此外，佳兆业还不断创新境内外融资渠道，融资成本也持续下降。截至2020年末，佳兆业境内融资成本为7.4%，较上年末下降60个BP；境外全年新增借款的综合成本较去年下降202个BP。

对于外界备受关注的“三道红线”，佳兆业2020年由“橙”转“黄”实现降档。

2020年8月，住建部、央行约谈12家房企，旨在督促房企降负债，随后传出房企“三道红线”。此外，监管部门还要求试点房企在2023年上半年之前完成降负债目标。

所谓“三道红线”，是指（1）剔除预收账款的资产负债率不得大于70%；（2）净负债率不得大于100%；（3）现金短债比不得小于1倍。

相比2019年末，佳兆业净负债率由144%降至98%；现金短债比由1.1倍提升至1.56倍；剔除预收账款的资产负债率下降至70.3%，三项指标已达标两项。

佳兆业CFO吴建新表示，公司会积极响应、配合国家政策要求，有信心大幅提前进入“绿档”行列，预计2021年“三道红线”全部达标。