杨国强被一碗刀削面收买了

房财经 2022-10-03 08:01

@房财经 王哲

宇宙房企碧桂园,在十一长假来临之际,又给外界“贡献”了一条节前大新闻。

与以往不同的是,这次碧桂园是以配角的身份出现的,以至于其连一则公告都没发。

主角则是靠卖刀削面起家的港股餐饮巨头——九毛九。

9月29日晚,九毛九国际控股发布公告,其间接全资子公司九毛九控股,与碧桂园旗下子公司中山碧翠,及目标公司订立买卖框架协议。

九毛九将收购目标公司的26%股权,及销售债务,最高代价为11亿元。于收购完成后,目标公司将成为九毛九的联营公司。

这笔买卖多少让人有些意外。

一方面,碧桂园卖资产,接盘者不是同行,而是干餐饮的;另一方面,交易双方所在的领域,都是今年受打击最为严重的行业。

果然,市场对此作出了迅速反应。

9月30日,九毛九控股股票下跌20.4%,报12.88港元/股,创下上市以来最大单日跌幅;而碧桂园则因九毛九的背书,股价上涨11.38%,报1.86港元/股。

低折贱卖

九毛九此次收购的目标公司,由碧桂园旗下中山碧翠,以及广东省交易控股集团全资拥有的广东要素科学研究院,分别持股79%和21%。

目标公司已取得位于广州天河区,广州国际金融城若干地块的使用权,并在地块上从事广州国金天地项目的建设及开发,落成后将成为一栋230米商业、商务综合办公楼,地上50层地下5层。目前项目已开始建设,预计将在2026年前完成开发。

而九毛九此次收购的目标物业,将包括13层商业及办公场所、3层车位,其中,商业及办公场所的预估建筑面积约3.03万平方米,占广州国金天地项目预期总建筑面积约26%。

公告称,按照33011.66元/平米的价格,此次交易九毛九最高将付出11亿元的代价,项目本身的估价为10亿元。

付款方式上,九毛九将分8期向碧桂园进行支付,其中第一期支付6.5亿元,往后每期各支付5500万元。

实际上,此次交易,碧桂园是一笔赔钱的贱卖。从项目本身的价值看,九毛九是赚了的。

资料显示,目标地块最早由广物地产持有。2018年3月,广物地产在该地块45%的股权及债券,在南方联合产权交易中心正式竞拍,总价35.75亿元。

当时包括碧桂园、保利、阳光城等众多参与者都在竞标。最终,经过497轮竞拍,卓越集团以最高报价51.02亿元,高出挂牌价42.71%的溢价胜出。

随后,广物地产的大股东天津汇萌行使了优先购买权利,卓越抬高了价格却因此出局。但志在必得的杨国强,又通过收购天津汇萌的股权,从而获得了目标地块。

尽管碧桂园并未公布当年的收购价格,可通过当年的激烈竞争局面,必然是高价所得。

且不究碧桂园的收购价格,仅参照2018年35.75亿元的挂牌价,26%的股权,应该为22.04亿元;若参照51.02亿元的成交价,则应为31.06亿元。

但而今,九毛九收购的价格仅为最高11亿元。对标当年的挂牌价格,相当于打了个对折;对标竞标成交价,更是低到了35折。

碧桂园自保

令人唏嘘的是,如此低折扣的贱卖,市场却给出了截然相反的态度。

双方股票一跌一涨的现实,便从另一个侧面表明,即便九毛九低价收购占了便宜,可此时逆势踏足房地产,市场持悲观状态。

而真实财务状况扑朔迷离的碧桂园,即便是折本的买卖,但只要此刻能变现,市场也是给予正面评价。

此外,低价甩卖却迎得股票上涨,更表明了碧桂园当下,明显缺钱的事实。而这,其实早在今年下半年开局,便已有所展现。

6月14日,碧桂园旗下全资子公司北京碧桂园广盈置业发展有限公司,更名为北京永安广盈置业有限公司。(详见房财经此前文章《碧桂园变卖地产项目了!》)

换名背后,隐藏着杨国强和碧桂园“卖子求保”的诉求。

碧桂园将所持广盈置业的75.15%股份,分成三份,转让给了保利、首开股份、平安不动产,分别为25.45%、24.85%和24.85%,自己留下24.85%股权。

广盈置业下面主要的公司为佑泰地产,持股66.8%,旗下的开发项目为北京永定府,位于北京二环里,寸土寸金。2022年2月份取得预售许可证,很快便销售一空。

按原股权,碧桂园将获得约23亿元资金。房子都成功卖掉了,但缺钱的碧桂园却等不及两年后拿到现金,而着急减持了股份,套现离场。

这只能说明,当时的碧桂园现金流,已经隐患重重。

随后的8月份,在碧桂园2022年中期报告会上,莫斌等管理层也首次承认了过去几年,对市场判断的失误。并正式表示会通过各种盘活资产、处置沉淀资产,全力进行开源节流。

有市场分析人士指出,此次与九毛九的交易,是碧桂园8月份业绩会上承诺的践行。接下来,杨老板将拉开密集贱卖资产的序幕。

有媒体报道称,除了广州国际金融城地块外,碧桂园在广州还有白鹅潭国际金融中心、广州大学城智慧谷等项目,也被打包摆上了货架。

在粤港澳大湾区多个城市,包括未开发或待开发地块、已建成商业综合体、产城项目以及在运营酒店等,碧桂园都在出售计划中。

回想年初,包括许家印等一众大佬都称,任何时候绝不贱卖资产。可现实的骨感,让此等言论,沦为了打脸嘴硬的笑谈。

现在的问题是,即便是贱卖,怕是也少有人问津。像九毛九这样的“外行”,能有多少?

况且,九毛九表示,之所以有这笔交易,因为其目前仍在租用办公楼。往后,有意将总部迁至目标物业。


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