力高集团现金状况恶化，730亿负债压顶风险敞口放大

4月22日，惠誉将力高集团（01622.HK）长期外币发行人违约评级（IDR）从“B+”下调至“CCC-”，并将其高级无抵押评级从“B+”下调至“CCC-”。

惠誉指出，由于销售额下滑，到2021年底力高集团的现金状况恶化，其控股公司层面的现金为21.5亿元，将不足以偿还即将到期的债务。

今年以来，力高集团被多家评级机构相继下调信用等级，说明其风险敞口在无限放大。

2月25日，联合国际将力高集团的国际长期发行人评级从‘BB-’下调至‘B’；3月6日标普下调其长期发行人信用评级至"B-" 列入负面信用观察名单。

《小债看市》统计，目前力高集团共存续7只美元债，存续规模10.03亿美元，其中将有4只美元债于一年内到期。

存续美元债情况

值得注意的是，力高集团离岸债券融资成本较高，其存续美元债票面利率最高达13%，且债券价格一路下跌，再加上短期内集中到期，公司面临的偿债压力不小

近日，力高集团完成2022年8月到期年息11%的优先票据及2023年5月到期年息13%的优先票据的回购要约及同意征求，但被市场认为是一种不良债务交换。

另外，今年3月阿里司法拍卖官网显示，力高集团旗下南昌力投58.5亩地块拟被拍卖，起价3.99亿元。

据悉，南昌力投房地产开发有限公司于2019年2月22日经赣州银行给予授信6亿元房地产开发贷款额度，期限2年，以上述被拍卖的土地抵押，截止目前该笔贷款本金余额为3.98亿元。

近年来，力高集团豪掷千金大手笔拿地，土储一路飞涨，但其存货周转能力却持续下滑，销售规模未实现同步增长，同时高负债压迫其步履沉重。

02

资金紧张

据官网介绍，力高集团创建于1992年，是一家以地产开发为主，集康养、商业、科技、物业、文旅、教育等多元化产业于一体的大型综合企业集团。

2014年，力高集团在港交所主板上市，综合实力多年位列中国地产TOP100。

力高集团官网

从股权结构看，力高集团的控股股东为环宇国际控股，持股比例为39.06%，公司实际控制人为黄若虹。

2021年，力高集团实现合约销售约为470.11亿元，同比增长14.7%，涉及建筑面积约535.71万平方米。

自去年下半年以来，力高集团的销售额连降，今年前三月仅实现销售55.45亿元。

据克而瑞数据，2021年力高集团以348.7亿操盘金额位居房企第71名；以373.1万平方米操盘面积排第48位，属于百强房企。

克而瑞数据

2021年，力高集团新获取20幅土地，截至报告期末，集团总土地储备约为2290万平方米。

近年来，力高集团豪掷千金大手笔拿地，土储一路飞涨。

2018年-2020年，力高集团土储分别为1000万平方米、1456万平方米以及2340万平方米，增速分别为104%、45.7%和60.7%。

而同期，力高集团销售额分别为219.86亿、274.12亿以及409.75亿元，增速均低于土储增速。

值得注意的是，由于拿地耗费大量资金，2018和2020年力高集团经营性现金流净额均为净流出状态，分别为-22.56亿和-11.94亿元。

经营性现金流情况

在业绩方面，2021年力高集团实现收入203.96亿元，同比增63.8%；实现归属股东净利润8.84亿元，同比减少31.8%。

实现归母净利润

2019年以来，力高集团毛利率和净利率水平快速下滑，尤其是2020年毛利率由34.34%大幅下滑至22.59%，净利率由18.04%下滑至11.59%。

毛利率水平

截至2021年末，力高集团总资产为893.07亿元，总负债730.48亿元，净资产162.59亿元，资产负债率81.79%。

近年来，力高集团的财务杠杆水平不断上升，在2020年末资产负债率达到峰值84.94%，其杠杆风险值得注意。

财务杠杆水平

在“三道红线”方面，力高集团剔除预收款后的资产负债率为78.1%，净负债率48.7%，非受限现金短债比为1.44，踩中一条红线归为黄档。

《小债看市》分析债务结构发现，力高集团主要以流动负债为主，占总负债的84%。

截至2021年末，力高集团流动负债为612.92亿元，主要为其他流动负债，其一年内到期的短期债务合计98.22亿元。

相较于短债压力，力高集团的流动性明显不足，其账上现金及现金等价物有75.34亿元，较2020年末下降22%，不能覆盖短债，存在一定短期偿债压力。

除此之外，力高集团还有117.56亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计96.21亿元。

整体来看，力高集团刚性债务有194.43亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为27%。

从融资渠道看，力高集团主要依赖于借款和发债，还通过股权以及信托等方式融资，融资渠道并不算多元。

在资产质量方面，近年来力高集团存货规模上升较快，且存货转换周期不断拉长，说明其在土地市场加速扩张时，销售业绩却未实现同步增长。

总得来看，力高集团业绩和盈利能力下滑，经营性现金流持续净流出；有息负债高企，存在一定短期偿债压力；“三道红线”踩中一条，再融资压力较大。

03

大手笔拿地

1992年，闽商兄弟黄若虹、黄若青在泉州创办力高集团，四年后其在泉州第一个房地产项目“瑞士花园”落地。

此后，以福建为大本营，力高集团业务不断扩充。

2012年，力高集团总部从香港搬迁至深圳，布局珠三角地区，两年后于香港联交所主板上市。

力高集团董事会主席黄若虹

上市后，力高集团规模增速较慢，2016年销售才达到101.35亿元，勉强迈入百亿俱乐部。

2017年至2019年，力高集团销售额分别为131.9亿、219.86亿和274亿元，同比增速为30.2%、66.6%、24.7%，不及往期。

事实上，力高集团从未停止其对规模的诉求，其土储由2017年末的489万平方米增至2019年末的1460万平方米。

不过，在土储不断增加的同时，力高集团的存货周转能力却在下滑，销售规模却未实现同步增长。

2018年，力高集团进行品牌升级，在房地产主业之外，加快了多元业务拓展步伐。

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