陈序平上任后，“优等生”龙湖业绩大跌32%！

文/房财经 峰哥

前不久，龙湖集团发布了“2022年四月未经审核营运数据及新增土地储备”的公告。这份公告，龙湖集团董事局主席吴亚军费了一番心思。

今年以来的月度数据，她只发归母的数据，没有按常规套路。

截至2022年4月末，龙湖集团累计实现归属本公司股东权益的合同销售金额人民币314.3亿元，归属本公司股东权益的合同销售面积183.5万平方米。4月单月实现归属本公司股东权益的合同销售金额人民币73.6亿元，归属本公司股东权益的合同销售面积48.3万平方米。

而在之前，龙湖集团公布这类数字，都是全口径的。

截至2021年4月末，龙湖集团累计实现合同销售金额人民币823.3亿元，合同销售面积479.4万平方米。四月单月实现合同销售金额人民币221.1亿元，合同销售面积121.5万平方米。

截至2020年年4月末，龙湖集团累计实现合同销售金额人民币602.1亿元，合同销售面积356.0万平方米。四月单月实现合同销售金额人民币220.5亿元，合同销售面积131.2万平方米。

按照2021年龙湖集团年报，龙湖集团拥有人应占权益为1249.49亿元，少数股东权益为969.28亿元，总权益为2218.77亿元，归属母公司占有的权益比为56.31%。

如果按此来推算龙湖2022年前4月份的业绩，可以大致得出合同销售额为558.16亿元，合同销售面积为325.87万平方米;4月单月合同销售额为130.7亿元，合同销售面积为85.77万平方米。

将2022年前四月的数字和2021年、2020年对比，会发现优等生龙湖前四月的成绩不理想，比2021年下滑32.2%，比2020年下滑7.29%。

改口径披露业绩，吴亚军到底目的何在?

在中国地产上市公司里，龙湖一直被视为三好生。截至2021年12月31日止12个月，龙湖集团合同销售额增7.2%至2900.9亿元，营业收入2233.8亿元增21%，归母净利润为238.5亿元;净负债率为46.7%，剔除预收款后的资产负债率为67.4%，剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88倍，连续六年满足“三道红线”指标要求，在手现金为885.3亿元。

这组数据一出，进一步巩固了龙湖的良好形象。但进入2022年，危机在暗流涌动。吴亚军没有把龙湖2022年以来的全口径数字披露出来，前4月销售额大跌32.2%!这是投资者不愿意看到的，也是给龙湖低息贷款的金主们不愿意看到的。

就在前不久，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企。借此机会，龙湖发了6年期的5亿元公司债券，票面利息为4%。

仅凭低息这一策略，龙湖在市场上先占有了先机。不过，2022年下滑的开局，这个示范生在名望的压力下，显得有些吃力了。

2022年的龙湖如何走?吴亚军把胆子交给了40岁的陈序平。

今年三月，邵明晓推任龙湖CEO，出任副董事长——外界普遍认为，老邵这是要退休的节奏。

虽然龙湖按时发出了2021年报，但在地产下行的时代，龙湖也没有完成年度目标，合同销售金额2900.9亿元，完成率为93.6%。它的负债为6537亿元，负债率为74.66%，同比基本持平。

从经营现金流看，2021年龙湖为285.32亿元，同比下滑22.32%,是近五年来的最低点，而每股现金流为1.83元，下滑31.77%。在2017年，龙湖的经营现金流为713.47亿元，五年后，跌幅60%。

不仅如此，龙湖毛利率呈现一路下滑态势。2021年毛利润率为25.31%，同比下滑13.54%，2017年、2018年、2019年、2020年分别为33.9%、34.14%、33.63%和29.28%。

对于陈序平，吴亚军给出了这样的评价：他属于慎言但是勤思的人。

房地产增速放缓，龙湖称不会缩减非地产航道的投入，冠寓、租售、装修航道依然是很重，包括对科技、养老等领域的布局，陈序平的压力很大。而开年的业绩表现，令他失分不少。

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