「金九银十」褪色？德璞资本解密70城房价指数

和往年相比，今年的“金九银十”有点冷。

9月17日，国家统计局最新公布的70城房价指数显示，8月当月，不论是新建商品住宅还是二手住宅，环比价格上涨城市分别为55城与43城，数量均较上月明显下滑。

在中央“房住不炒”定位不变、房地产调控持续加码、房地产金融政策缩紧等多因素作用下，目前我国房地产市场总体延续平稳态势，但下行趋势未改。

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房企降价促销，难掩楼市低迷

进入九月意味着进入了传统销售旺季，花样营销策略开始频出。在北京，金地率先启动，推出“百套特价房，万套品质房”的活动，最高优惠甚至能达到450万。

不只是金地，远洋、首创、华润等开发商也纷纷抢跑，远洋北京10盘联合，86折起售，共推出20套特价房源，声称最高降幅可达320万。

火热的促销看起来与往常的“金九”并无差异，但今年的楼市表现并不尽如人意，新房、二手房价格双双走低。

国家统计局17日发布的数据显示，8月，70个大中城市中有55个城市新房价格环比上涨，15个城市持平或下降，上涨的城市数量进一步减少。二手房方面，43个城市房价环比上涨，20个城市出现下跌，下跌的城市数量已经连续3个月达到20个，这是最近两年来的首次。

除此之外，今年中秋小长假期间，一线城市楼市表现平淡，除深圳微涨外，北京、上海、广州小长假期间新建商品住宅成交面积均大幅下降。

土地流拍or积极拿地？土地需求两极分化

随着楼市一并入秋的，还有土地市场，在南京、武汉等热门城市的土拍中更是出现了流拍现象。

所谓土地流拍，是指国家有关部门拿出土地进入市场拍卖，由于买家竞价太低，或者没有买家出价，导致土地没有拍卖出去的现象。但通常情况下，只有在房地产市场出现资金短缺、房屋质押导致开发商资金链无法连接的情况下，才会出现土地流拍。

8月29日，南京单日推出11宗土地，其中1宗土地流拍，7宗底价成交。9月3日，武汉计划出让5宗地块，其中2宗流拍。同日，惠州拟出让4宗土地，3宗地块流拍，仅1宗土地成交。

由此可以看出，目前房企在拿地上普遍比较谨慎，甚至还出现了明显的分化现象。

统计数据显示，1-8月新增货值百强房企中有近3成企业8月未出手拿地。前7月月均斥资超110亿元拿地的中海8月拿地金额仅1.6亿元，荣盛发展、雅居乐、融创等房企8月拿地金额与前7月平均值相比下跌近六成。但绿城、华润、金茂、万科等房企仍在积极拿地，其中，8月单月华润、万科拿地金额超过150亿元，绿城拿地金额达144亿元，金茂拿地金额较前7月提升6成左右。

而目前拿地出现分化，主要是由于以下几点因素的制约：首先是资金方面的约束，部分房企如果销售不好导致资金回笼情况不佳，拿地会趋于保守。第二是预期影响，部分房企考虑到市场后续可能降温，会强化拿地的管控。另外，房企针对具体地块的地价判断不一致，也会导致拿地态度的差异。

德璞资本整理LPR新报价出炉，下半年楼市调控趋严

今日（9月20日），新一期贷款市场报价利率（LPR）正式公布，1年期LPR为4.2%，5年期以上LPR为4.85%。相比于8月20日首次公布的LPR报价，1年期调降5个基点，5年期与上次持平。

央行规定，首套房贷利率不得低于相应期限LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60基点。

统计数据显示，在35个城市共533家银行分（支）行中，除了停贷银行外，共有19家银行首套房利率水平仍在当前基准利率上执行优惠政策，且都位于上海地区。116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%（LPR 60基点），主要分布在上海、厦门、天津、深圳、广州等19个城市。

而此次5年期以上LPR保持不变，则意味10月8日房贷利率新政实施后，这些低于5.45%的二套房贷利率都要上调。

这也表明，在新的房贷利率政策下，下半年楼市过热的几率较小，严调控仍然是当前房地产市场的主旋律。