成交反弹！深圳楼市回暖了？别嗨，市场真相是...

11月成交数据出炉，深圳楼市表现惹眼。

据贝壳数据统计，11月新房住宅成交5643套，相较于10月的4712套，环比上涨19.7%。

图片来源于贝壳

二手房方面，11月二手房住宅成交2118套，相较于10月的1605套，环比上涨32%，这也是自4月以来，成交量7连跌之后，首次实现止跌。

有人认为，深圳楼市已经回暖了，但在@格隆汇楼市看来，深圳楼市依然处于低位运行。

2118套，对比过去几个月，成交确实有了小幅增长，但同比来看，远不及去年11月份的5812套。

要知道，深圳楼市的荣枯线是5000套，低于这个数值，深圳楼市就没戏，高于5000套，才有资格谈回暖。

当下的深圳楼市，不过是在以价换量而已。

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6成二手房接近指导价

据乐有家研究中心数据显示，7月以来深圳二手住宅偏离指导价10%以内的房源成交占比上升明显。11月，偏离指导价10%以内的房源，成交占比已高达56%。

图片来源于乐有家

也就是说，卖出去的10套房子中，近6套的房子成交价是接近指导价的，按照这个趋势发展下去，以指导价成交的房子数量将会更多。

为什么会形成这种现象？原因有几点：

1、政策持续不放松，二手房指导价+严控信贷，导致的结果是买房人买不起，卖房人卖不掉；

另外，深圳还有两把“利剑”迟迟未落地，房地产税+教师轮岗制度，严重影响市场预期。

买房人选择伺机等待，卖房人看不到政策放松的希望，逐步开始下调价格，最后形成“羊群效应”，加入降价的房源越来越多，逼近且低于指导价，这样的房源在深圳已经不在少数。

2、新房挤压，不断入市的新盘，让购房者措手不及，据@格隆汇楼市统计，光11月份，深圳就有近20个新盘入市；

一方面新房比二手房更便宜，有价差红利，另一方面，新房不受指导价影响，首付比例正常即可，而二手房有指导价压身，首付比新房高。

新房挤压二手房，以此倒逼二手房降价，从当下来看，确实达到了效果。

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挂盘量猛增

截止12月1日，深圳目前挂盘的二手房挂盘量已达44369套。

截图来自链家网

而在今年的6月份，这个数字不过是38093套，短短半年时间，增加了6276套！

根据近期央视财经的报道，临近年底，深圳二手房市场房源挂盘量出现了大幅增加，平均挂盘增量幅度为10%，有片区二手房源挂盘量直增20%。

其中全市涨幅最大的是福田上步片区，挂盘量出现了19.35%的增幅；其次则是龙华的大浪片区，挂盘量出现15.38%的增幅。

图片来自央视财经

南山区挂盘量最高的是南油片区，达到了8.75%的增幅；其次是前海与红树湾两个片区，也分别达到7%左右的挂盘量涨幅情况。

挂盘量不断增加，说明越来越多的深圳业主心理预期已经发生转变。

对于急需卖房的业主，可能现在是“阵痛期”。

不求一时卖掉，只是挂盘试价的朋友，不妨熬过这个寒冬，深圳楼市的底层逻辑没有变，前景依然值得看好。

至于什么时候能回暖，关键看两点：

1、房地产税何时落地、大学区政策还搞不搞？如果这两项政策有眉目了，市场或许会逐步向好；

2、指导价放松或取消，这是影响二手房流通的致命因素，如果该政策能放松调整，直接利好二手房。

以上是个人的一些判断，仅供参考。

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12月入市新盘

很多人说现在已经是政策底了，机会来了，但这并不意味着市场拐点，也并非市场低点，真正的二手房市场，还需要再飞一会。

对于大多数人来说，接下来，打新仍是主场。

@格隆汇楼市盘点了一下，结合官方公布的四季度住宅入市名单，12月有26个新盘预计（具体以开发商为准）。

前海1个：润峯府

南山2个：润玺二期、开云府

福田3个：天健天骄北庐、佳兆业航运红树湾、泰安名苑

宝安1个：泰富名苑

罗湖3个：独树阳光里、青湖山庄1号楼、益田御龙华府

盐田1个：海智云轩

光明区2个：宏发万悦山、安联尚璟府

龙华区5个：万福花园、卓越柏奕府、御景华府、万科启城家园、皇嘉珑府

龙岗8个：缙悦花园、颐峰名庭、里城玺樾山项目10-13号楼、招商臻城花园1-7栋、和昌拾里华府、信义君御山居、佳兆业云望府、联发天境雅居

值得注意的是，润玺二期虽不在入市名单里，但最近呼声强烈，近期官方也流出户型图，预计将马上入市。

12月的新盘重量级不少，比如南山前海的润峯府、润玺二期，被看作是年度最值得打新的项目之一，福田的天健天骄北庐、泰安名苑，关注度也都不低；罗湖的益田御龙华府，十年旧改项目，光明的宏发万悦山，都是妥妥的网红...

12月来临，祝大家打到心仪的楼盘。