弘阳地产（1996.HK） 中期业绩展现六大看点，存量竞争时代打造四大竞争壁垒
2019年8月29日上午，弘阳地产（1996.HK）在香港召开业绩发布会，公司执行董事及主席曾焕沙先生、执行董事及行政总裁何捷先生、执行董事及副总裁雷伟彬先生、首席财务官申广平先生出席了本次会议并公布了公司2019年中期业绩。
在2019年上半年国内宏观经济持续承压，以及地产主要政策基调仍是“房住不炒”的行业环境中，弘阳地产2019年中期业绩表现出六大看点，包括双轮驱动、销售增长、全国布局、高效运营、盈利稳增、财务稳健六个方面。
其中，双轮驱动、着重发挥地产与商业的协同效应是弘阳地产打造差异化竞争力的关键；通过做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈的核心战略，公司在全国范围内的布局已经基本完成；同时，在高效运营和有质量的高周转战略下，公司盈利能力保持稳定，利润规模持续增长，合约销售增长势头强劲，信用指标也得到持续改善。
弘阳地产中期业绩六大看点：
谋求差异化竞争，实现可持续增长
看点一：盈利能力保持稳定，利润规模持续增长
弘阳地产2019年的中报业绩从整体上来讲是稳中有进，公司盈利能力和负债结构保持稳健，在销售规模和全国布局等方面继续扩张。
具体到数字层面，弘阳地产上半年结转收入为39.08亿元（人民币，下同），其中商业运营及酒店带来的租金收入为2.05亿元，毛利额为11.32亿元，毛利率为29%。同时，公司实现净利润7.25亿元，同比增长15.2%，净利润率达到了行业高位18.5%。此外，公司股东应占的净利润为7.43亿，相较2018年同期有14.1%的增长；股东应占核心净利润为5.02亿元，核心净利润率为12.9%。
可以看到，弘阳地产上半年结算规模并不大，但与公司目前的发展规模相比，该指标是有一个相对的延后。2019年下半年，弘阳地产表示将有多个项目进行结转，对公司全年的营收规模的增长会起到比较大的支撑。
看点二：资产规模快速提升，信用指标持续改善
财务表现稳健也是弘阳地产中期业绩的看点之一。2019年上半年，弘阳地产总资产规模为864.6亿元，较2018年末增长27.3%，期末现金增加36%至169.5亿元。期内，公司总借贷和净借贷分别为283.8亿元和114.3亿元，净资产规模为150.6亿元。同时，净流动资产相较2018年末增长18.3%，预收账款增长幅度达到41.5%。弘阳地产负债结构也在不断优化，净负债率为76.0%，总现金对短期借贷的覆盖倍数有所提升。
在评级方面，弘阳地产境内外信用评级保持稳定，获得联合评级国际“BB-”评级，境内主体获中诚信证评、联合信用“AA+”评级。另外，公司在2019年上半年成功发行三笔境外美元债均获得超额认购，且年期不断延长。
看点三：合约销售增长势头强劲
2019年上半年，弘阳地产实现合约销售额约303亿元，同比增长43%；实现合约销售面积达到229万平方米，同比增长48%。
2019年上半年，弘阳地产在巩固长三角领先市场地位的同时，也在积极拓展多元化的地域覆盖，合约销售已经覆盖了20个城市。弘阳地产在长三角以外的重点城市布局占比，已经从2018年的7%提升至2019年上半年的13%。
需要注意的是，在当前国内房地产行业已经进入到一个相对稳态、难以出现爆发式增长的环境下，只有在比较稳健财务约束条件下实现的高增长才是可持续的。弘阳地产在业绩发布会上就表示，公司将以规模稳增、利润适度、风险可控为战略目标，目前公司规模增速高于行业平均，净利润率维持行业平均，但净负债率低于行业平均水平。
看点四：双轮驱动，着重发挥地产与商业协同效应
地产与商业产业协同的双轮驱动是弘阳地产的核心竞争力，同时也是公司打造差异化竞争力的方向。目前，弘阳地产在商业项目发展中轻重并举（目前轻重资产比重占比大约为1:1）、以重带轻。南京弘扬广场C馆，烟台弘扬广场在今年已盛大开业。截至目前，公司已有3座弘阳广场营业，另外还有12座正在筹备过程中。从数据上看，弘阳商业总运营项目建筑面积达到56.7万平方米，总筹建项目建筑面积达到91.5万平方米，两者合计148.2万平方米。
在商业和地产两大领域均能够维持前列且保持高速增长的房企为数不多，弘阳地产通过地产为商业引流赋能，同时通过商业为地产溢价赋能，力求打造公司在同业竞争中的壁垒和差异化的竞争利器。
看点五：做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈，成为全国性综合房企
弘阳地产持续发力全国布局，通过做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈，公司在江苏地区持续投入，目前54%的项目集中于江苏地区，同时在2019年新进西安、长沙、温州、襄阳等11个城市。弘阳地产已经从区域性房企进化为全国性的综合房企。
2019年上半年，弘阳地产拥有1569万平方米的土地储备，旗下拥有134个项目，其中长三角+江苏地区占比81%，一二线城市占比83%。而在土地获取方面，2019年上半年，弘阳地产共获取地块35幅，取得土地面积190万平方米，计容面积407万平方米，上述项目主要分布于南京、苏州、合肥、武汉、西安、成都、重庆、佛山、常州等城市。同时，公司土地布局结构得到相应改善，大约32%的新获取项目位于长三角以外的其他重点城市区域；合作拿地也依然是公司坚持的战略，合作开发比例达到91%。
看点六：高效运营，打造有质量的高周转
在运营方面，弘阳地产着力打造“3升1控”（升规模、升效率、升品质、控成本）大运营核心优势，以及“投融管退”的精细化运营体系，高周转运营标准不断趋于成熟。弘阳地产期初库存去化率在2019年上半年已经达到70%，特别值得注意的是，公司的签约回款率高达94%，回款效率和质量均保持行业标杆水平。另有数据显示，弘阳商业目前的综合出租率超过97%，租金的收缴率达到99%，成本持续降低。
据了解，弘阳地产的标准化产品体系已经落地江苏，通过运用标准化产品体系、“3671”开发流程和建造体系，弘阳地产发起新虹桥采购联盟。目前新虹桥采购联盟的销售规模接近3000亿元，随着后续新地产商的不断加入，未来销售规模不断扩大，弘阳地产“提效增质降本”的战略目标将拥有越来越大的实现空间。
弘阳地产高效运营体系也已经助力公司实现了应收账款高周转、监管盘活高周转、库存去化高周转并通过以收定支把控节奏。以CCC（现金循环周期）资金高周转体系为例，在该体系的精细化管理下，弘阳地产制定数十个标准环节和回款提效标准动作及要求，应收账款周转期降低19天，效率提升54%；整体监管资金盘活平均周期减少74天，效率提升50%；开盘30天签约去化率已经达到70%。
目前，地产的发展已经从关系驱动、资本驱动的时代进入到人才驱动的时代。因此，在机制约束之外，高效运营也离不开人才的支持。弘阳地产表示，将立足人才为本，打造务实简单、活力阳光、人文关怀的组织氛围，并制定短中长期激励三位一体，实现共创价值、共享利益、共担风险。
以目前行业发展形态来看，高效运营的核心就是企业现金流利用效率和效益的不断提升，弘扬地产投融管退精细化管理的大运营体系可以推进公司现金流高周转运营策略，实现有质量的高周转，成为公司提升效率和效益最重要手段，亦成为公司保持业绩可持续增长的基石。
下半年展望：存量竞争时代下
弘阳地产打造四维度竞争壁垒
2019年下半年，预期国内整体宏观经济下行压力依旧较大，但仍能维持中速增长。在稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期的总体工作部署下，财政和货币政策协调发力，流动性预计将保持合理充裕。同时，房地产调控政策不会放松，“房住不炒、因城施策”仍将是调控的原则，推动区域市场表现分化。而在调控政策不放松的环境中，预计2019年下半年住宅市场量价整体保持稳定，同时商业地产将进入存量竞争的时代。
在这样的宏观经济和行业发展格局下，市场将对产品打造和运营效率予以更高关注，同时只有具备差异化竞争优势的商业地产公司才能脱颖而出。对此，弘阳地产在业绩发布会上表示，将从四个方面应对复杂的行业环境和发展局势：
1、双轮驱动：将继续在已经落地的城市不断的深耕，实现地产+商业的双轮驱动，不断打造差异化竞争能力；
2、区域深耕：做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈，不断拓展战略纵深；
3、提升效率：规模增长兼顾利润和风险，重视产品与服务，超全年600亿合约销售目标，同时建立完善的组织人才体系，继续推进产品标准化的落地；
4、财务稳健：更加强调狠抓回款、多元化融资以及优化债务结构。
Q&A
Q1：这两年弘阳合约销售增速非常大，公司未来三到五年合约销售规模会保持在怎样的增速，或者公司希望达到什么样的规模？
A1：今年上半年，前50强增长速度放缓。目前来看，年复合增长率20%左右，对弘阳来说相对比较合理。排名方面，我们也在观察同行发展的情况，如果我们在战略、机制、能力等方面进一步夯实，我们排名还是会提升的。
Q2：这两年弘阳新进入了很多城市，全国性布局的目标是否基本已经达到，还是说未来会继续进入更多新的城市？
A2：我们基本上已经完成了全国化布局。在这样布局下，我们更多会做深耕，当然，未来也会进入一些新的区域，可能每年1个、2个新城市。我们认为，现在大的布局占据了国内主流市场，布局基本完成，接下来就是深耕。
Q3：对当前土地市场、房地产销售市场，弘阳的看法怎么样？
A3：今年上半年，我们新获地块布局在不同的城市，主要是践行了公司“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的区域布局战略，所以有50%多资源投入在江苏。另外资源投入在核心的二线城市，我们在成都、重庆、南昌、长沙、佛山、杭州、温州等城市都有投资。新进城市，就希望以现时的价格做投资规划，所以投资上追求稳健可持续的策略。因此，对于IRR、ROIC等指标都有做监控。我们要求现金流回正有严格要求周期，因为弘阳要保持债务结构稳健水平，同时又能够高质量可持续增长。
Q4：今年公司的各项数据都有上升，但是毛利率和毛利是下降的，原因是什么？
A4：两年前我们还是一家区域性房企，根植于江苏。这两年可以看到弘阳开始加大全国化布局力度，截止到今年基本完成了全国化布局，成为一家全国性房企。弘阳新进入了一些城市，也需要有一定时间提升毛利率水平。而且，在规模发展速度如此快的企业当中，弘阳毛利率水平还是比较适中的。
Q5：弘阳这一年变化很大尤其是总部搬到上海后有什么好的变化？
A5：我们搬到上海的原因，一是因为上海这个地方是人才高地、信息高地、资金高地；第二，我们原来在江苏的时候，相对来讲是个“舒适区”，搬到上海后，真正切身看到标杆企业的优势，以及如何弥补自身差距，这就是搬到上海的目的。