资讯：佳兆业上半年合约销售同比增长37% 提前完成全年降负债目标
佳兆业（1638.HK）于8月27日发布了2019年中期业绩报告，合约销售人民币为347亿元，同比增加37%；收入201.1亿元，同比增加34%；净利润27.8亿元，同比增加24%；净负债率下降至191%，提前完成全年降负债至200%以内的目标。
今年多家龙头房企表示会收紧拿地，诸如富力、融创甚至宣布下半年暂停拿地。在27日的佳兆业2019年中期业绩会上，佳兆业主席兼执行董事郭英成称：“假如有钱，我们在粤港澳大湾区等区域还是会继续找一些优质土地。”
销售进入快速增长期
2019年上半年，中央和各地主管部门继续实施因城施政、分类调控的监管方针，全国大中城市新房市场交易量呈现先升后降的态势。在此大背景下，佳兆业今年上半年合约销售金额及面积的同比增幅分别是37%及38%，较2018年同期12.7%和1.9%的增幅翻了数倍，销售逆势进入快速增长期。
27日的中期业绩会上，佳兆业执行董事兼总裁麦帆介绍，其中粤港澳大湾区贡献了整体销售金额的58%，深圳作为佳兆业的大本营，贡献了整体合约销售金额的30%。
旧改项目销售占了整体的销售的33%，包括深圳盐田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场，均贡献了高毛利。
分区域来看，报告期内，一线城市销售占上半年整体合约销售的48%，二线城市占比49%。此外包括深圳佳兆业盐田城市广场、深圳佳兆业坂田城市广场、深圳佳兆业E立方、武汉佳兆业广场、武汉佳兆业悦府、中山佳兆业大都汇及惠州佳兆业东江新城等项目期内均录得不俗销售。
麦帆还介绍，2019年下半年，佳兆业整体的可售资源约1200亿元，可售面积约660万平方米，预计销售均价约18000元/平方米。可售货值划分，一线城市约占49%，二线城市约占44%。按区域划分，大湾区项目占61%，长三角占14%。
“我们今年上半年是卖了347亿，离我们全年的目标是875亿剩40%，也就是时间过半，我们全年计划875亿，下半年有1200亿货值，现在也在排三四季度，现在的销售量还OK，也就是湾区的城市，所以我们觉得完成今年的任务是没有问题的。”他说道。
土储方面，目前佳兆业有近2600万平方米土地储备。按区域划分，大湾区占55%。2600万平方米土储对应货值达到5000亿元人民币，其中大湾区占了7成货值。
佳兆业在土地市场也变得更加积极，2019年中期业绩报告显示，其上半年以总代价162.06亿元收购了15幅土地，超过了去年全年的费用。平均土地成本6600元/平方米，相较去年全年的均价有所增加。
佳兆业副总裁吴建新称，土地均价的增加与今年上半年招拍挂而来的土地占比增加有关。佳兆业公开资料显示，按拿地方式划分，上半年新增土地中，招拍挂占44%，收并购占34%，旧改占22%。
旧改项目开始批量供地
佳兆业继续发挥旧改优势，据麦帆介绍，未来1-2年，佳兆业将有9个旧改项目计划供地，可售面积240万平方米，货值逾1140亿元。
佳兆业目前有占地面积3200万平方米的旧改项目尚未纳入土储，其中深圳和广州项目各占总体占地面积的1/3。今年上半年公司，公司一共转化了三个旧改项目进入土储，包括广州小坪村项目、上海徐行镇项目、深圳福田口岸项目等，这些项目为佳兆业提供可售面积73万平方米，货值超过400亿元。
值得注意的是，上海徐行镇项目是上海迄今占地面积最大的城中村改造项目，为佳兆业在今年7月3日摘得，拟改造成商住形态，也是佳兆业在上海落地的首个旧改项目。该项目位于上海嘉定区东北部，占地面积约12.7万平方米，计容建面约21.35万平方米，是嘉定区首个民营企业参与并成功完成拆迁摘牌的城中村改造项目。
对此，有市场人士表示，上海是中国经济发展中心和长三角区域的龙头，随着长三角一体化政策的推进，佳兆业成功拿下上海徐行镇项目印证了其布局的前瞻性。
上半年还有一个位于深圳福田红树林生态公园附近的旧改项目已转为土地储备。
“集团还有3200万平米占地的转化中的旧改项目，未来发展潜力巨大。这些项目分为近期、中远期陆续推出。”麦帆说道。
与销售增速同时加快的还有佳兆业的旧改项目转化速度。麦帆介绍，今年下半年，预计将有三个项目可获纳入土储，均位于深圳。其中福田东山项目为老旧住宅小区旧改项目，毗邻福田区coco park，一部分建筑面积约5万平方米已准备施工。深圳百灵达项目，位于宝安区，属于旧厂房改造为住宅的旧改项目，改造时间较短，预计可以在不到3年的时间内将其转化。最后一个是深圳布吉的南门墩项目，是一个旧村类改造项目，已完绝大部分拆迁工作。
8月18日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，深圳在经济特区成立39周年的重要时刻再次吹响奋进的号角。
佳兆业主席兼执行董事郭英成在业绩会上说：“其实我们是运气好一点。先行示范区，当然是鼓励大家到深圳去旅游或者到深圳置业。我们在深圳的优势是很明显的，比如上一周在深圳推的项目销售是不错的，价格也相对合理，因为大湾区的人民相对是比较富裕的。”
对于下一步的拿地计划，郭英成表示：“关于拿不拿地，其实每个公司都不一样，比如在粤港澳大湾区，假如有钱还是会继续性找一些优质土地，小的地方或者不符合的地方，我们逐步在减少，我们希望投资结构逐步优化。”
计划年底降负债率至180%
今年3月的佳兆业2018年全年业绩会上，佳兆业管理层曾提出要在2019年将净负债率下降200%以内，按照已披露的上半年业绩报告，已提前完成该项目标，期内净负债率下降45个百分点，达到191%。
佳兆业2019年中期报告显示，其速动比率保持在1.3倍的良好水平，现金及银行存款账面值较去年底增长31%至300亿元，完全覆盖1年内到期债务且有结余。上半年，公司优化债务结构成效显著，穆迪、标普和惠誉三大国际信用评级机构分别给予佳兆业B1、 B、 B评级，展望稳定。
佳兆业首席财务官刘富强介绍，目标是在年底将负债率降至180%。“当然要看整个情况，比如销售等等。”刘补充道。
业绩报告还显示，境内融资方面，佳兆业上半年获深交所批准逾人民币90亿元的四项资产支持专项计划额度。截至目前已发行4.75亿元海上航运客票收入ABS、6.85亿购房尾款ABS及5.55亿供应链金融ABS。
在外债管理方面，佳兆业年初至今累计3次回购5.6亿美元票据，令2019年到期的美元债本金减少至1.4亿美元，舒缓了短期偿债的压力。
截至2019年上半年，佳兆业的总借款额约为1.155亿元，其中58%在境内，42%在境外。境内借款中以银行贷款为主，占比达38%，非银行借款为20%；而境外负债中优先票据占40%，境外银行借款为2%。
在未来到期债务中，一年内到期的占19%，约为224亿元，1-2年内到期的占35%，2-5年内到期的占43%，5年以上的占3%。佳兆业的加权平均融资成本为8.60%。
佳兆业高级顾问谭礼宁称：“因为房地产会计准则来讲，我们买的资产都是以原始的价格进账，特别是佳兆业情况来讲，我们很多是旧改的项目，我们成本是很便宜的，不是招拍挂，所以单看比率的时候没有反映公司实际情况。行业内第一当然是看负债率，第二当然更重要的公司资产变现能力，能产生多少的现金流覆盖利息，这是最核心的指标，我们差不多达到2倍左右。我们不但是看负债比率，还有看利息覆盖率这个数。
佳兆业主席兼执行董事郭英成称：“我们的负债比例首先希望达到行业有竞争的水平。关于降负债率，我们有很多做法，首先尽量减少重资产比例，我们以前很多资产在出租的，有一些小型资产在出租，现在想方设法把它变现。大宗资产，优质资产，比如深圳佳兆业中心、上海佳兆业中心这一类的，我们还是会保持一个长期持有的情况。”