“金九”过半，12盘齐出，6400+套住宅透露什么楼市信号？
作者：Ariel
9月，入秋，金桂飘香。
截至9月中旬，深圳已有12个新盘取得预售证，共计6441套住宅即将入市。
如此大批量的新房入市，且开盘时间相隔也不远，免不了又让人陷入“N选一”的困境。
不过，@格隆汇楼市 并不想和大家聊如何选房，毕竟之前说过很多了，大家可以翻阅前期文章进行了解。
随着中秋佳节的临近，不少已获批预售的项目都进入到摇号、选房阶段。
其中，光明的金地峰境瑞府在9月18日（周六）进行线上选房，582套住宅全部售罄，成为9月第一个“日光盘”。
另一个热度很高的光明新房是星河天地公馆，即星河天地四期，也于9月19日（周日）公布了入围名单——2806批客户选937套房，最低入围积分为48.8分，中签率为33.39%。
上述内容总结一下：
1.新盘踊跃入市，大批量新房任君挑选；
2.“日光盘”再现；
3.热门楼盘入围人数超房源量三倍，但入围积分不再高不可及。
所以，深圳楼市又活跃了吗？
1
关外、刚改、5万+/㎡
楼市在目前市场冷静的情况下，这么多量集中供应，对各项目来说销售压力不小，而作为购房者又该如何选？
不知道大家从目前在售的新房项目中有没有发现？
我倒是看到了几个特点——
1、位置都在关外
9月入市的12个项目几乎都位于关外，可以看到包括光明、宝安、龙华、龙岗、坪山、盐田在内的各个区域。好在这些项目基本都是地铁盘或者靠近地铁，交通上还是方便的。
虽然盐田不属于原关外，但由于盐田交通不便、去年才通地铁，在不少人的认知范围内，盐田是最不像关内的关内。
2、客群以刚改为主
刚需最喜欢什么户型？答案是70-80㎡的三房，但有时候往往会因为价格而“被迫”选择两房或者面积更小的户型。
可以看到这12个项目的户型面积段基本都稳定在80-120㎡左右，面积在这个范围内的户型大部分都是三房或者四房。
对于刚需来说，70㎡左右的两房或者小三房是最合适的，不论价格还是户型都在可受范围内。一旦面积超过80㎡，多出的首付、月供都有可能成为压死骆驼的稻草。
反而是改善型购房者更偏向于此类较大的户型，毕竟家里人口多、经济实力也上去了，改善居住环境成了他们的首要选择。
3、总体均价5万+/㎡左右
第三个特点是大家最为关注的价格，@格隆汇楼市 统计了这12个项目的平均价格，最后得出的结果是5.68万/㎡。
可能大家会问算这个干什么？每个片区的配套、规划、交通，以及项目本身的品质、定位都不一样，这个“均价”有什么意义吗？
以前我们看一个城市的房价高低总是看二手房价格，但现在深圳的二手房价并不可知，无法做参考，但是新房价格就不一样了。
我们可以通过目前入市的新房（项目）数量、房源数量、价格情况、入围情况等，得出市场情况以及购房者的情绪，这一点几乎是毋庸置疑的。
就现在来看，认筹人数超过项目房源数量并且达到两倍、三倍的，依旧还是那几个热门楼盘。比如：
星河天地四期937套住宅，认筹人数达2806批次；
金地峰境瑞府583套住宅，认筹人数为1068批次；
华侨城荷棠里365套住宅，认筹人数1084批次。
其余项目要么认筹人数寥寥，要么就还没有公示，可见目前的市场并没有过于活跃，而大批量的入市只是“时候到了”而已。
2
“金九”真的来了吗？
分析了目前入市的12个项目，不少人可能会说：这是“金九”来了！
可真的是这样吗？
我们把时间线拉长，看看到底是不是真的。
今年7月7日，深圳市住建局发布《深圳市住房发展2021年度实施计划》，公示了2020年商品住房、公共住房、租赁住房完成情况及2021年实施计划。
计划透露，2021年深圳计划供应商品住房用地149.3公顷，其中新供应用地58.3公顷，更新整备用地91公顷。计划新开工商品住房建筑面积700万㎡，约7万套。计划批准预售和现售商品住房面积为600万㎡，约6万套。
也就是说，从7月初到12月底，每个月至少要供应6600多套房源（预售+现售），才能完成年度计划。
8月，深圳共有11个商品房项目取得预售证，总供应面积为62.75万㎡，其中10个均为住宅项目。
深圳商品住宅新增供应51.53万㎡，成交69.48万㎡，成交大幅上涨，呈供不应求现象。不过从开盘量来看，整体去化较为一般。
9月，也就是现在，深圳楼市像是开启了魔幻模式，仅半个月就推出12个住宅新盘，共计6441套房源。
通过以上整理，大家似乎有点看明白了，这也不是什么“金九”来了，不过就是《年度计划》的任务还没完成，要抓紧冲KPI。
同时，各房企也卯足了劲儿冲业绩，毕竟三季度也快结束了，年度目标还差一大截呢。
就目前的市场来看，虽然没有很火热，也不至于很冷淡。大批量入市的新房很大程度削弱了打新难度，加上限价盘、“N选一”、“打新规则2.0”等的出现，大家想买到满意且合适房子还是有机会的。
最后，祝大家打新成功！关注@格隆汇楼市，买房路上少走弯路。