美的置业(03990.HK)：中期盈利能力持续提升，或引南下资金关注
8月19日，美的置业控股有限公司(03990.HK)发布2019年半年报，半年报显示，美的置业的合约销售、营业收入及利润均实现了稳健快速增长。
8月19日，美的置业控股有限公司(03990.HK)发布2019年半年报，半年报显示，美的置业的合约销售、营业收入及利润均实现了稳健快速增长：合约销售额472亿元，同比增长17%；营业收入约为142亿元，同比增长33%；核心净利润约为19亿元，同比增长28%；毛利率和净利率分别为35.9%、13.3%。
进入8月份，在众多公司披露中期业绩的消息中，有一则消息或被市场忽略：8月16日，恒生指数公司宣布截至2019年6月28日的恒生指数系列季度检讨结果，所有变动将于2019年9月9日(星期一)起生效。本次恒生综合大中型股指数将新加入9只个股，其中一只便是美的置业。
港股通将根据恒生综合指数调整，具体调整于9月中旬。那么美的置业能否因此获得南下资金青睐，下面就要通过此次的中期业绩看看公司的基本面情况。
稳健财务促进估值提升，现金增至278亿元
今年下半年，港股内房股板块或迎来进一步分化，而8月的业绩期是一个分水岭。目前，房地产行业2季度以来，面临着两个压力：1.融资受限及偿债压力带来的流动性风险；2.行业整体销售增速放缓。
但这两个压力无法动摇支撑内房板块的逻辑：国内经济的“压舱石”，只有稳地产才能为国内结构转型腾出空间。因此，未来资金更亲睐于具备以下两个特征的企业：1.财务能力稳健，现金流充裕；2.业绩稳定，具备高盈利能力。
从中报来看，美的置业符合上述特征，因此下半年有望持续受益。
业绩公布后，股价表现出色，而从今年以来美的置业的股价走势来看，其表现稳稳跑赢板块指数，2019年以来美的置业股价涨幅超过30%，而恒生中国内地房地产板块指数涨幅只有2%。
美的置业的股价与行业分化的时间点出现在今年5-6月份之间，而这一时间段便是内地房地产融资收紧的开始。而中报数据展现出良好的财务能力，投资者更看好美的置业的“长跑实力”，因此对公司估值形成支撑。
先从公司现金情况来看，在保持土储及销售规模稳定增长的背景下，美的置业能够保持稳定现金流。截至2019年6月30日，美的置业现金及等价物总额为278.3亿元。
公司的现金流平衡离不开公司对投资及开发节奏的严格管控。特别在当下，为何信托及美元债融资渠道受限会对部分企业影响较大，因为这部分资金可以用以投资，再通过银行撬动杠杆。
而美的置业按照投资端以销售回款滚动，开发端以融资端滚动的稳健模式，目前看来受到宏观影响较弱。
再来看看影响公司开发业务的另一因素：融资端的情况。
融资端的风险控制方面，由于充裕的现金管理，因此短期债务风险较低。报告期内，公司的现金与短债比由报告期初的1.60大幅提高至2.42。
财务管理的提升离不开债务结构的优化。报告期内，公司的长短债结构保持健康：一年内到期的短债占比为21%；一年两年到期债务占比为32%；两到五年债务占比45%，五年以上债务占比为2%。
受财务优化推动，公司融资端的优势有所提升。报告期内，美的置业借款总额加权平均实际利率为5.95%，其中新增借款加权平均实际利率为5.84%。对比，2019年上半年房企的平均融资成本为6.96%，美的置业的融资成本明显低于行业平均水准。
值得注意得是，公司国内信用评级从AA+稳定上调至AAA稳定。银行授信额度较期初 上升57.5%至1112亿元，目前未动用授信额度达621亿元。
而除了信用评级，国内外投资机构对公司投资评级达成一致“好评”，这对公司未来估值有正面作用。
在港股市场，过去以外资机构占主导地位，而外资对内房企业投资主要通过公司债投资。特别在人民币贬值环境下，8-10%债券投资收益率十分可观，这也让内房板块的估值普遍不高。直到南下资金入场，因为内地资金投资渠道相对较少，而对企业的理解更充分，因此能够推动公司估值提升。因此美的置业如今受到国内外机构看好，有助于之后投资价值的释放。
盈利能力驱动成长，具备周期抗性
上文提到，目前行业出现的分化因素不止是融资端的影响，还有销售端的影响。
目前新房市场逐渐“去周期化”，整个行业商品房销售面积不会形成太大波动。市场预计这种“横盘”态势有望延续至2022年。
过去，周期是行业洗牌的最大推手，市场份额也逐渐定型。因此，市场销售规模增速逐渐趋弱，各大龙头房企增速先行“熄火”。
不过这给予美的置业这类中型规模房企“后来居上”的时间窗口，不过企业已不能通过逆周期上杠杆增规模来实现反超，越发需要优秀的“内功”来获得优势。
其中，房企的盈利能力则成为当下核心优势的体现。从中报数据看来，美的置业“内功修炼”超过了大部分同行。
截至2019年6月30日，美的置业毛利润率和净利润率继续保持上扬趋势，其中，毛利润率较去年同期增加0.4%至35.9%，净利润率增长至13.3%。
那么一家房企的盈利能力提升的方式有两个：1.通过品牌深耕提升售价，及通过土地优势、工程优势降低成本，从而达到毛利率的提升；2.通过效率提升降低三费，从而提高净利率；综合来看，美的置业盈利能力提升主要受第一点驱动。
而从2019年中期数据来看，美的置业的毛利率提升主要原因为：1.拿地策略具备优势，公司土地成本占销售一直较低；2.公司打造了“匠芯”建造体系，并通过建筑工业化降低成本。3.不断提升工程质量与房屋品质，产品升级和品牌溢价推升了售价；4.深耕高潜力城市，同时调整具备增长潜力，宏观带动售价提升。
最为显著的是，公司产品溢价的提升。截至2019年6月30日，公司合约销售均价上升至到1.05万元/平方米。
简单而言，公司的产品溢价不断提升，是布局和产品二者合一的结果。
土储布局上，2019年以来，美的置业对土地储备进行结构调整，公司新进上海、杭州、天津、武汉等一线、新一线城市，新增土储货值中74%位于二级以上城市，新增建面为966万平米，新增货值达到1254亿元。
除此之外，公司也加大了非公开市场获取土地，截至报告期末，公司预计有10个城市更新项目可供转化，总建筑面积达到257万平，货值接近450亿元。
截至2019年6月30日，公司总土地储备面积达5251万平方米，可售货值约5500亿元。美的置业深耕一线及核心二线城市，精选强三线城市优质土地，其中二线及以上城市占比达64%，长三角及珠三角占比分别为30%、24%。布局的重点区域包括珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、华北地区及西南经济区五大核心经济区。
从上半年三四房户型成交占比大增可以看出，二三线城市的改善型需求正加速释放。
而面对这类市场，美的置业早已深耕多年要在这些市场脱颖而出，差异化和品质是关键。因此，美的置业成熟的体系目前能够快速在二三线城市得到复制并被市场认可。因此产品与城市布局达成“共振”，公司盈利能力得到提升。
定位未来，一主两翼驱动产业升级
作为投资者，对于一家房地产企业的判断取决于公司是否展现两个能力：一是它在中短期内将资源和投资转化为业绩的能力，二是这家公司在未来的产业中确定自己位置的能力。
“存量”时代来临之际，美的置业凭借集团优势，早早在未来找准定位：智慧地产。
一主两翼。一主，主要是继续以房地产开发为主要发展业务；两翼，指的是智能产业化及建筑产业化。
5G技术的兴起，物联网、大数据、人工智能等全新的生活模式和生活方式不断涌现，未来地产行业必定同样被颠覆。但是例如5G发展需要通信站等基础设施，而地产则是人生活的最基础设施，是“线下流量集聚地”，是未来实现终端应用的最基础场景。
基于地产深耕多年的优势，美的置业作为智慧地产制造商，真正地站在居家生活的角度，考虑借助物联网技术，打造智慧家居：
1.智能产业化主要包括智慧家居、智慧社区、智慧服务的一站式的智慧解决方案。
报告期内，公司新设立智慧生活研究院，负责智慧系统开发与智慧产品开发；入股国内智慧家居科技企业深圳欧瑞博科技有限公司，进一步完善智慧家居产业链布局，为主业赋能。
美的置业旗下的智慧生活研究院和美家智能科技公司会始终保持在系统集成平台、一体化的实施产业运维的新环节的优势，公司协同相关领域的头部企业打造更加完备的终端产品的生态圈，构建从研发设计到生产，施工到运维管理的全产业链的服务能力。
根据数据，2018-2019年期间，美的置业致力于智慧家居交付量达3万套，智慧家居落地项目超200个，智慧家居布局城市55个，智慧家居展厅约500个。
2.建筑工业化则聚焦于绿色装配式建筑的整体解决方案，布局绿色装配的建筑。
如今，美的置业全面推行的“匠芯”建造工艺，通过应用和推广“5+N”建造工艺，不仅节能环保高效，并能解决传统建筑的渗漏、空鼓、开裂等质量通病，全面提升居住品质。报告期内，公司新成立产业发展事业部，统筹推进建筑工业化与智慧产业化；位于徐州的装配式工厂已建成投产，整体卫浴公司将于8月底建成投产。
建筑工业化的布局代表的是美的置业在技术层面的积累，未来建筑工业化势必会成为地产行业进化的方向，这一方面，美的置业已经走在了前列。
房企如何在未来确定自身的位置，美的置业做出了很好的“答卷”。随着美的置业结合科技进行产业升级，在未来的科技的颠覆浪潮中，公司必将占有一席之地，而这能为投资者心中塑造一个可实现的蓝图。
结尾
据克而瑞数据显示，公司在2019年上半年房企销售金额排行榜上位列第32名，较2018年底的39名上升7位。对比同行，目前公司市场份额仍在提升。
中期业绩会上，公司管理层表示今年坚持千亿目标，这也为投资者带来信心。公司2018年合约销售达790亿元，预计今年全年结转收入有望达到400亿元，估算净利润为52亿元，动态PE为4.7倍。