弘阳地产(01996.HK)：合约销售稳步增长，“三道红线”维持“绿档”水平

8月27日，弘阳地产(01996.HK)于线上举行了中期业绩发布会。公司执行董事兼董事会主席曾焕沙先生、执行董事兼总裁袁春先生、执行董事兼副总裁雷伟彬先生、首席财务官申广平先生参与了业绩会直播。

一、业绩概述

弘阳地产2021年中期财报数据显示，上半年公司实现合约销售总额491.5亿元，同比增长55.7%%；实现营业收入129.6亿元，同比增长34.7%；实现净利润9.9亿元，同比增长10.6%；实现毛利润27.3亿元，同比增长12.1%。截止中期期末，公司总资产达到1296.1亿元人民币，较2020年末增长8.9%；整体来看，公司经营情况持续保持稳定，营收、利润实现稳健增长。

在新增土储方面，公司持续巩固深耕布局战略，上半年共计收购21幅新土地，截止中期期末，土地储备总建筑面积达2101万平方米。同时，在审慎的财务管理策略下，弘阳地产“三道红线”指标继续维持“绿档”水平。此外，公司在产品力方面不断精进，积极打造“六个一体化”独特管理体系致力于为客户打造多样化服务，巩固核心竞争力。

二、业务分析

1、合约销售金额稳健增长，“深耕大江苏”战略成效显著

2021上半年，弘阳地产实现合约销售金额491.5亿元人民币，同比增长55.7%；合约销售均价上升至每平方米16920元，同比增长15.6%；同时签约回款率高达91%，维持行业高水准。从销售分布来看，依旧是由大江苏和长三角（除江苏）地区领衔销售榜，区域深耕持续释放潜能。中指研究院发布的江苏省房地产销售业绩排名中，弘阳地产的销售总额和销售面积分别达到了第9名和第4名，足以见得公司“深耕大江苏”的战略取得了显著成效。

而凭借着优秀的经营能力使得上半年的销售量价齐升，如果继续保持着目前良好的发展趋势，今年公司也将有望冲击千亿销售额。

2、“三道红线”维持绿档水准，资金流动性充裕

公司在保持着稳健经营的同时，也尤其关注财务杠杆的优化。截止6月末，弘阳地产的净负债率为53.9%，剔除预收账款后的资产负债率为69.4%，现金短债比达到了1.7倍，持续保持着“绿档”水平。

并且，公司未动用的银行及金融机构融资额度为470.2亿元，在保持着贷款利息率持续下降的同时，依旧保持着充裕的资金流动性。可见公司对于债务端的把控到位，成功的降低了公司的债务风险。

3、持续发力“大江苏”地区，稳健推进全国化

上半年，公司共获取土地21幅，其中新增货值在江苏省的占比高达57%，可以看到公司依旧践行“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”的投资战略，并且在持续深耕大江苏的同时也在进行多地的投资布局。数据显示公司的总土储在上半年稳步增长至2101万平方米，并且从长三角到珠三角，从成渝到华中地区皆有布局。

4、商业板块持续发力，“六个一体化”打开成长空间

公司坚持地产商业双轮驱动的发展理念，在商业地产板块积极布局。上半年商业经营业务销售收入达到了2.98亿元。同时公司也在筹备常州、安庆等地的弘阳广场的建设，在8月份还获取了山东潍坊市中心的优质商业地块，持续在地产商业协同赋能的多元化道路前行。

此外，公司打造出了具有独特竞争力的“六个一体化”经营策略，持续扩宽公司的成长空间。该策略旨在提升产品等级和交付品质；坚持以客户为导向，提高服务质量和客户满意度；同时打造多种产品线，满足多样化的市场需求。

三、业绩会问答环节

Q1：公司今年和明年的商场开业计划是怎样的？

A：弘阳一直坚持双轮驱动，即商业和住宅联动。明年公司会有两个商业项目，一个是安庆的弘阳广场，一个是常州的1936，都即将开业。今年8月份公司又在潍坊市中心获取了大概90万方规模的商住综合体项目，其中整个地上地下的商业规模大概10万方左右。未来公司还将坚持商业住宅联动，尤其是在商业上，一方面，加强存量的商业项目，提高公司的资金收入；另一方面通过新增商业的重资产项目，提升公司的收益。未来会形成这样一个模式，在提升住宅毛利率水平的同时，通过持续提高商业的收益，共同为公司带来稳定的增值收益。

Q2：今年以来，政策对行业融资端呈收紧的态势，一些同业公司资金链压力也比较大，弘阳地产的融资和资金回笼情况如何？

A：针对现在这个定位、整体环境以及按揭的政策，弘阳在上半年做了很多积极化的举措。管理层意识到行业的平均增速是有所下降的，所以还是希望重视经营的质量。在融资端，一方面控制融资的增速和规模，未来还是靠经营性现金流去支撑公司的投资发展；第二方面，优化债务结构，降低短债占比，增加更长期更稳定的资金来源；第三方面，通过优化结构，以及和金融机构战略合作去降低成本。成本控制也是公司2021年的一个主要要求，所以公司在对公的融资这块，相对来讲仍然保持了持续的财务融资策略，未有动摇。

在资金回笼方面，按揭是未来资金回笼的一个重要决定性因素。公司整体的回款情况在行业内来讲比较有质量。公司强化金融机构在审视层面的沟通和按揭额度的真实性，跟农行等金融机构有按揭的合作。公司也一直保持精细化的管理，对全年的预算精细到365天的每一天，也会动态的根据公司的情况去调整经营策略和投资的强度。

Q3：请问近几年公司毛利率一直持续下滑的主要原因是什么？预知未来的走向如何？

A：主要有两个方面原因，一方面是政府对线下的控制，行业毛利率下降，弘阳也是一个全国性房企，公司的毛利率其实基本上是跟行业毛利率水平实现了同频共振的。第二个也是由收入结构和项目交付的结构数量影响。比如公司2016年、2017年有一些项目开始交付，毛利率也会出现变化和调整。

如何面对未来行业利润率变少对企业的影响？首先还是要坚持公司的双轮驱动，随着公司商场营业收入提升，租金水平提升，明年两个商场的落地也有利于公司毛利率的提升；其次则是在成本控制端，公司之前推出的新虹桥采购联盟对成本控制上也拥有了一定优势，已具备跟头部房企相似的采购成本；此外，公司现在在做城市的聚焦深耕，可以看到2021年上半年，公司并没有进入到新的城市，只是在已介入的城市中拿地，这样的话无论是从品牌还是成本控制，产品溢价上，未来都是有空间的。

Q4：现在很多城市的第二轮集中拍地已经开始了，另外现在有40%的拿地限制，如何平衡发展及监管的要求？

A：未来政策的方向还是比较明确的，在逻辑上，未来还是允许有一定利润的，但还是会要求住宅的品质，很多都要求高品质住宅。其实公司一直在准备，未来看的更多的是兑现能力。从弘阳的角度来说，公司还是会按照国家的监管要求，拿地销售要保持一个比例，根据收入情况、回款情况量入为出。未来公司也将靠自己的经营，打造好的产品，提升自身的兑现能力，并坚持聚焦深耕的战略，提升客户认同，未来在深耕城市里、在行业里取得一个持续领先的地位。