新城控股(601155.SH)中报：逆境之下，稳健前行

新城控股(601155.SH)于8月27日发布上半年财报。数据显示，报告期内，新城控股实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%；归属于上市公司股东的净利润43.06亿元，同比增长34.40%；扣非归母净利润37.96亿元，同比增长38.19%。截至报告期末,新城控股已售未结转面积达到3485万平方米。

从财报数据来看，新城控股整体经营业绩持续稳健增长，远好于行业平均水平。笔者认为，这是一家值得我们重点关注的地产公司。

其实，对于中国房地产行业来说，2021年上半年并不是好年景。在此期间，在“房住不炒”、“三道红线”的大背景下，国家再次推出“集中供地”等一系列调控政策。另外，上半年新冠疫情有所反复，经济形势依然严峻，房企面临政策资金等多方压力。在这样的时期，新城控股取得如此业绩，确实令人刮目相看。

那么，新城控股为什么如此出众？它的投资价值如何？带着这些问题，我们一起来仔细看看新城控股的这份半年报。

业绩数据亮眼，新城交出高分成绩单

新城控股的这份财报给投资者的第一印象是数据非常亮眼。

营利状况方面，报告期内，新城控股实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%；实现净利润43.06亿元，同比增长34.40%；扣非归母净利润37.96亿元，同比增长38.19%。截至报告期末，公司总资产达5714.24亿元，同比增长6.26%。

销售数据方面，报告期内，新城控股实现合约销售额1176.64亿元，同比增长20.65%；累计销售面积约1086.96万平方米，同比增长23.87%。

从区域销售情况来看，江苏、浙江两省的签约金额位居前两位，分别达到了424亿元及182亿元的签约金额，而这两省的签约面积及结算金额也都位居全国前列。

具体城市销售数据上，温州、苏州、常州、西安等地的项目市场份额居于前列。

商业经营数据方面，新城控股旗下的吾悦广场表现优异。报告期内，吾悦广场已开业面积达到950.67万平方米，同比增长62.06%%；新城控股商业运营总收入达到39.38亿，同比上涨近73%，平均出租率达97.12％；新城控股物业出租及管理毛利率高达70.58%。

新城控股出众的商业运营能力获得中信证券的点赞好评。中信证券在近期研报中指出，新城控股商业运营全国化布局基本完成，开业商场数量位居上市公司第一名、行业第二名。由于公司购物中心大部分为近几年新开，加权平均开业年龄约为2年，预计同店平均仍能保持10%以上的年化收入增速，且销售额、人流增长可能快于运营收入增长。

土储数据方面，新城控股重点聚焦南京、天津、杭州、温州、福州、南昌、常州等一二线及强三四线城市。截至6月底，新城控股总土地储备达到1.5亿平米，其中，一二线城市约占土储约37.75%，长三角区域三四线城市土储约占29.38%。

报告期内，新城控股新增土地储备共61幅，新增总建筑面积1831.61万平米，且平均楼面地价约3419.75元/平方米。在这批新增土储中，一二线城市占比45%，长三角强三四线城市占比32%。

新城控股土储布局充裕均衡，既可以分散市场风险，又可以稳定现金流，并增厚利润，为企业未来的盈利能力打下坚实基础。

综上所述，新城控股在2021年上半年的各项经营数据上均取得优异的数据成绩，无论是住宅地产的销售数据，还是商业地产的运营数据，都好于行业平均水平。显然，新城控股的经营战略有其独到之处。

住宅+商业，双轮驱动战略彰显威能

战略层面，新城控股近年来一直奉行“住宅+商业”的双轮驱动战略，即采用住宅地产和商业地产双管齐下，相辅相成的战略打法。

业内一般认为，住宅地产侧重销售，商业地产侧重运营，而销售能力和运营能力是两种截然不同的能力，能二者兼顾自然是好，但业界能做到二者兼顾的企业屈指可数。

新城控股以住宅地产起家，销售能力一直是其强项。近年来，住宅地产遭遇前所未有的政策调控，全行业处境都很艰难，但即便如此，新城控股依然创造了不俗的住宅销售业绩。

温州瓯江口板块的新城瓯江湾住宅项目在今年上半年创下佳绩。瓯江湾项目在今年5月、6月内接连3次开盘，创造了单月成交8亿的优异成绩，也创下项目所在板块单月成交总金额的新纪录，并以半年销售19.48亿的突出成绩成为温州当地的著名红盘。新城控股住宅地产的销售能力可见一斑。

商业地产运营方面，新城控股最早于2008年崭露头角，之后稳健发展。12年来，新城商业历经4次迭代，吾悦广场的运营能力稳健发展。

去年年底，第100座吾悦广场开业。新城控股总裁曲德君说：“从2020年开始，新城控股已将轻资产作为商业项目拓展的重要组成部分。”这意味着吾悦广场是新城控股盘活存量资产，创造持续稳定的现金流，持续提高整体资产运营效率的核心所在。

新城控股2021年的商业运营目标是，全年新开业吾悦广场30座，商业运营总收入85亿元。数据显示，截至2021年8月25日，新城控股在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到177座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内131个大中城市，已开业及委托管理在营项目达到107座。

目前，新城控股的双轮驱动战略已经打通住宅地产和商业地产两种地产模式，并呈现出极好的互辅与反哺，商业地产带来的源源不断的现金流也让新城控股的财务状况持续健康发展，整个企业一直保持良性发展状况。

财务稳健，安全边际不断提升

地产行业当前的最主要风险点是，持续的政策调控之下，地产公司是否能够长期保持稳健的财务状况。而新城控股一直以来奉行稳健的财务风格，安全边际在不断提升。

财报数据显示，截至今年6月30日，新城控股剔除预收账款后的资产负债率仅为75.45%，净负债率仅为60.48%，处于行业低位。

融资方面，今年2月初，新城控股境外子公司成功发行一笔4.04亿美元的5.25年期无抵押固定利率债券，票面年息低至4.5%；6月底，新城控股又成功发行一笔3亿美元的4.25年期绿色优先票据，票面利率为4.625%。

新城控股两次融资的利率均低于市场平均水平，这一现象足以说明，主流融资机构对新城控股的企业质地和安全边际一直保持着充分的认可，而低息融资也为企业减轻了负担。

此外，新城控股于7月发布公告称，正筹划通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金。此举意味着新城控股的商业板块正在不断向轻资产方向转型。

在融资开源的同时，新城控股在节流方面的成效也很显著。相关数据显示，今年5月，新城控股新增7幅综合体项目，覆盖天津、烟台、淄博、宜宾等重点城市及三四线城市，平均地价仅2500元/平米，地货比优势明显，为未来的盈利预留了较大空间。

现金流方面，截至6月底，新城控股在手现金余额551.54亿元，短期债务270亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比约1.44倍。这个比例远超行业均值，说明新城控股现金流充沛，财务健康，企业具备很强的可持续发展能力。

结语

受房住不炒、三道红线等政策因素影响，地产行业近年来一直承受着巨大压力，这种宏观背景造成了地产行业的两极分化，一部分地产企业正在为曾经的激进与冲动买单，而另一部分地产企业则正在发挥长期稳健经营的优势不断强化自身实力。新城控股显然属于后者。

地产行业粗放式野蛮生长的时代已经过去了，当下已经进入了精耕细作的精细化发展时代。在这样的新时期里，唯有那些财务稳健，产品力强大，具有匠人精神的地产公司才会有未来。

新城控股历经多年沉淀，双轮驱动战略的效果正在不断彰显，住宅地产和商业地产相辅相成，比翼齐飞。新城控股依靠出众的产品力和长期稳健的财务风格，在行业道路上稳步前行，可以预见的是，在未来的行业整合阶段中，它将具有其他同行难以比拟的优势。

7月16日，继惠誉、穆迪、标普国际三大评级机构纷纷上调新城控股的主体评级之后，中诚信国际旗下中诚信亚太也宣布，将新城控股的境外长期信用评级从BBBg-上调至BBBg，展望稳定；并将其高级无抵押债务评级从BBBg-上调至BBBg。

新城控股的稳健高质量发展正在获得越来越多长期主义者的关注。