首创置业（2868.HK）：资本助力，构建多元化生态业务
北京老牌房企首创置业（2868.HK）在香港港丽酒店举办2019年中期业绩会。执行董事，总裁钟北辰先生，副总裁，财务总监范书斌先生及董事会秘书秦怡女士出席了发布会。
今次发布会，管理层介绍了2019年上半年集团业绩情况、核心财务数据和指标、下半年业务展望。
第一部分 业绩回顾：
1、业务亮点：
2019年上半年，首创置业销售额和签约面积再创新高。签约面积162.7万平方米，同比增长19.4%；签约人民币金额405.4亿元，同比增长12.4%，全年的800亿目标完成已经过半。公司及子公司（集团）营业收入为104.8亿元（人民币，单位下同），同比增长47.2%；营业利润为21.8亿元，同比增长41.6%；归属母公司净利润11.9亿元，同比增长61.2%。董事会决议2019年中期不派发股息。
2、投资情况：
拿地：聚焦三大核心城市圈以及潜力型强二线单核城市，综合运用一二级联动，基金平台拿地、合作开发等模式，低成本获取优质资源，新获13个二级开发项目，总建筑面积184.3万平方米，总投资额度171.3亿元，平均土地溢价16.9%。住宅业务首次进入苏州、东莞、厦门
一二级联动项目合计土地投资额67.4亿元，占比39.3%，总建筑面积53.3万平方米。其中，石景山西黄村项目属于北京核心区优质项目，紧邻西五环，靠近地铁六号线以及多条城市主干道，周边有优质教育资源，成熟商圈、优越的自然环境。
周转速度：落实“快周转”，高品质供货、新开项目快速去化、有效盘活存量资产、全面升级首创制造2020运营体系。自销全面开拓内外部管道，实现自销签约129亿元。
通过提升项目去化率，确保回款工程节点等多项举措，加速销售回款，最终实现签约金额再创新高，销售回款大幅增长。
商业地产：新开业北京房山奥特莱斯二期和济南奥特莱斯，截止目前奥特莱斯业务累计布局17城，开业10家，布局和开业项目数量继续稳居行业双第一。已开业项目在业绩期内实现销售额36.4亿，同比增长54%，客流量1864万人次，同比增长103%。房山奥特莱斯开业首日收入达到5,000万元。
发展物业：本集团以及合营公司，联营公司实现竣工落成总建筑面积147.0万平方米。
增强资管能力：面对高科技地产，文创，长租公寓，打造可持续盈利模式，积极探索主业与资源系统发展。长租公寓已开业项目接近租满，朝阳十八里店集体用地长租公寓项目顺利开工。首创高科平台已经锁定宁波种子项目，有望撬动周边地块一二级开发。
第二部分 财务表现
公司坚持以有质量增长为经营方针，主要财务指标实现了大幅增长。公司营业收入为104.8亿元，同比增长47.2%；归母净利润11.9亿元，同比增长61.2%。上半年公司毛利率达到38.4%，较去年同期增长5%。公司的区域聚焦战略优势逐渐显现，毛利率保持了高位水平，尤其是核心地区，毛利率可以高达40%。截止到2019年上半年，公司在手现金374亿元，较去年年底增长了66.0%。期间，公司加强了回款力度，财务情况稳健安全。
截止到2019年中期，公司总资产1954亿元，净资产421亿元。流动性良好，偿债能力充分：流动比率约为2.20，较2018年底的2.16稳中有增。凭借稳健财务表现和国企背景保持多元融资渠道畅通，目前存量融资成本5.53%，处于行业低位。上半年发行境内公司债等各类债权融资工具74亿，创多项市场发行利率新低。货币资金374亿元，有息负债共计1015亿元；长期贷款及债券为人民币773亿元。资产负债率（总负债/总资产）约为78%。启动供股计划，获得股东大会高票通过，已经提交证监会审查。
第三部分公司上半年经营亮点，下半年展望
1、上半年经营亮点：
集团销售因城施策，积极落实“快周转”策略。2019年上半年，集团签约金额405亿元，同比上升12.4%，再创新高，全年目标完成过半。此外，2019年上半年，公司土地投资总金额171亿元，总建筑面积184万平米。住宅业务首次进入苏州、东莞和厦门。综合运营一二级联动，并购，基金等多种方式拿地，新获13个二级开发项目，184.3万平方米，总投资额度171.3亿元，平均土地溢价16.9%。公司土地储备面积1309万平方米，总货值超过3100亿元，三大核心城市圈投资额占比81.3%。土地成本方面，销售物业平均土地成本1.28万/平米，显著低于销售物业平均售价2.43万/平米。
集团战略聚焦三大核心城市圈效果显著，合计实现签约金额360.0亿元，同比增长23.9%，占比近90%。其中北京地区继续保持大本营地位，上半年实现签约金额215亿元，占比53%。会计区间内，上海天阅滨江项目、昆山悦都项目等开盘去化率达到100%，实现签约面积50亿元。
新开业北京房山奥特莱斯二期和济南奥特莱斯，截止目前奥特莱斯业务累计布局17城，开业10家，布局和开业项目数量继续稳居行业双第一。已开业项目在业绩期内实现销售额36.4%，同比增长54%，客流量1864万人次，同比增长103%。其中房山奥特莱斯二期开业首日销售额超过5000万。
公司文创业务坚持轻资产模式，于北京，杭州共落地六个项目，资产运营能力大幅提升。长租业务方面，已开业业务接近满租，朝阳十八里店集体用地长租公寓项目顺利开工，上海宝山项目成功实现管理出租。高科技产业地产方面，快速锁定了宁波种子项目。公司已经建立起股权，债权，基金三级金融体系，于今年上半年取得了较大的经营成果。
2、下半年展望：
公司下半年的经营计划，确保全年人民币800亿元的签约目标实现。全力推进供股计划，力争实现核心股本突破；充分利用信用优势与资本运作优势，确保各项融资渠道畅通并积极拓展新渠道，巩固融资成本优势。推进多层次激励机制建设，继续深化落实项目跟投机制“奋进者计划”，扩大项目覆盖范围，深度绑定股东、管理层与员工的利益。
快周转，依托“首创制造2020”锤炼核心产品，确保全年人民币800亿元的签约目标实现。
抓回款：强化销售回款考核激励，创新方式盘活存量资产；
稳投资：继续聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区及潜力型强二线单核城市。坚持多渠道差异化获取土储。
响应国家政策，快速推进文创、高科技产业和长租公寓等创新业务落地，寻求新的利润增长点。文创与产业地产轻重并举；长租公寓做强做优“和园”长租公寓品牌。
全力推进供股计划，力争实现核心股本突破；充分利用信用优势与资本运作优势，确保各项融资渠道畅通并积极拓展新渠道，巩固融资成本优势。
推进多层次激励机制建设，继续深化落实项目跟投机制“奋进者计划”，扩大项目覆盖范围，深度绑定股东、管理层与员工的利益。
第四部分 业绩会问答
Q1：3个城市核心区以外，公司对城市布局怎么考虑？一级土地开发规划建筑面积2800万，转化进度如何？未来三年能完成多少？供股等待证监会审批的大致时间怎样？能否在年内完成？
A1：投资区域：最近两年围绕北京天津，华东，粤港澳大湾区。新增城市包括东莞苏州佛山都是比较强的二线城市。我们没有做战略投资转移，但是强二线三线我们的覆盖正在加强。华东目前我们投资深度比较高，在三大核心区我们也持续进行投资。一二级联动：上半年3个项目（北京天津）这事一级土地开发上的优势，二级开发我们具有一定的优势，是其他合作伙伴来竞争时考虑的。我们现在获取率60%，与其他开发商相比还是比较高。这是差异化获取的比较大资源。供股：已经和证监会提交申请 已经给出第一轮反馈意见，正在回复反馈意见，我们希望供股在今年能完成。证监会审批完成之后，根据市场情况、资金需求，来安排供股实施进度。
Q2：融资：国内融资收紧，公司关于下半年和整个之后融资情况变化展望？公司基金平台（首金资本设立）部分经营上面亮点？
A2：5月以来，出台密集金融调控政策，尤其对房地产融资。总体来看，首创融资品种受监管影响小。本次监管主要针对的是违规融资、高杠杆经营行为，包括非标融资。公司非标融资比例15%左右，我们保证是标准、低成本融资。政策对公司冲击有限。公司还会继续保证融资畅通。我们是国内合作银行的白名单客户，我们也是总行的战略客户，作为国企信用背景也占有优势。
首金资本：公司探索房地产+金融模式，去年设立这个平台截至上半年完成投资120亿元左右，上半年投资主动管理5项，算上资产合作项目总共有10个项目左右。
Q3：毛利率提高很好，通过什么措施达到目标？下半年能否超额完成销售目标？三大核心区销售情况如何？据我们所知，粤港澳大湾区不错。
A3：我们一定会尽所有努力完成800亿销售规模目标，对于下半年400亿元我们还是非常有信心的。现在布局的区域也是不管深度还是广度都理想，能够产生大量现金流，销售没有阻力（华东 京津冀 粤港澳） 下半年完成任务有信心。 能维持25%以上毛利率全年。通过加强周转速度、加强项目价格水平，保证质量控制成本，形成快速周转快速结利，这些举措都是稳定住毛利率水平。虽然下半年市场可能有波动，我们有信心完成全年任务。
Q4：中期没有分红，全年分红政策如何？供股和派息政策是否有关？
A4：分红从03年上市都是30%-40%，未来将维持这个分红政策。供股对分红政策会有影响，但我们还是会持续30%-40%派息比率。
Q5：美元债对冲方案？对北京和京津冀周边城市政策预判？
A5：美元债确实有这个计划，准备报给发改委审批，目前没有变化，也会根据市场情况做一些调整。我们外币借债都有外汇管理，近期汇率波动对我们的影响在可控范围内。
京津冀政策：我们在京津冀投资比较稳定，土地一级转二级三个项目都在北京地区，天津上个月在津南地区还进行了投资。我们对京津冀一体化充满信心，经济整体发展、共赢局面有信心，我们一直在持续投资，也都获得了相应的回报。