弘阳服务(1971.HK)：入选恒生物业服务及管理指数，整合加速估值可看高一线

继公布上市后首份年度成绩单后，近期弘阳服务(1971.HK)接连收获多个利好消息，其不仅成功入选由恒生公司推出的“恒生物业服务及管理指数”，同时对外公布了最新收购事项，不妨围绕这两个事件具体来进行解读。

1· 纳入新指数，意味着什么？

去年，港股市场涌现房企分拆物业公司上市潮，根据统计目前港股已经有40家物业企业，总市值从2020年初的2062亿元增加至2021年3月31日的8285.4亿元，基本上翻了两番。在此背景下，恒生公司对外推出恒生物业服务及管理指数，该指数追踪物业管理板块的高增长潜力，旨在提供一个参考基准以反映在香港上市的30家最大物业管理及相关服务公司股价的整体走势。

对此恒生指数公司董事兼研究及分析主管黄伟雄表示﹕“恒生物业服务及管理指数有助投资者掌握这个抗周期及以轻资产模式营运的板块所带来之投资机遇，并在不断变化的市场环境中捕获高增长潜力。”

物业股过去一直是附属于地产的一个行业，在资本市场上并未完全单独分开，此次恒生公司推出单独的行业指数，对于整个物管行业意义非凡。这也预示着整个行业的市场关注度有望在指数推动下进一步升温，尤其是后续伴随相关行业主题基金的推出，物管板块特别是位列指数内的物管企业的估值也将获得重新审视。

不同于传统地产开发业务，物业管理服务有轻资产运营优势以及较强的抗周期能力，尤其是在宏观经济下行背景下，资金的避险情绪下更容易对这类资产偏爱有加，这也去年是新冠疫情阴霾下物业管理行业一度遭到市场热炒的缘由所在。从行业整体发展机遇和市场格局来看，物业管理服务仍然还是蓝海市场，并处于增量存量协同成长阶段，目前行业格局仍旧呈现高度分散，行业存在企业超过10万家，集中度不断上升是大势所趋。行业良好发展前景带来的投资契机下，恒生指数适时推出相关行业指数为市场带来了投资参考。

(来源：富途行情)

此次对于被纳入指数的物管企业而言，不仅意味着其整体实力得到了权威机构的认可，同时也将进一步提升公司在市场的影响力，成为行业代表性的观察标的。弘阳服务被纳入其中，后续也将受惠于基金配置进一步提升流动性，推升估值。

2· 收购新标的，加速“跑马圈地”

随着赴港上市筹资增加，物管企业资本实力扩大后，行业也正按下收并购加速键。根据统计，2021年一季度，上市物管企业共发起13起收并购活动(包括基础物管服务项目7个，专业服务项目6个)，涉及金融为95.77亿元，已经超过2020年全年92.14亿元总收并购额。

近日，弘阳服务也对外公布了一项收购动作，其拟以7353.6万元的价格收购高力集团旗下负责家居港及汽博城物业管理服务公司的80％股权。借此，公司获取收购标的12项物业管理服务项目，签约总建筑面积约为119.47万平方米。

根据股权转让协议，高力控股向弘生活物业管理承诺，目标公司于业绩承诺期内各财政年度按合并基准的营业收入及净利润将不低于以下相应金额：其中2021年承诺营业收入4240万元，承诺利润881万元；2022年承诺营业收入4876万元，承诺利润1013万元；2023年承诺营业收入5607万元，承诺利润1165万元。

从此次收购标的估值来看，相当于市盈率约10.4倍。根据相关统计，2017-2020年物业标的收并购对应PE在10.19-15.2倍之间，可见，此次收购估值相对合理，而从资本市场反映来看，弘阳服务在收购事件公布后呈现小幅度上涨，市场反映良好。

此次收购对于弘阳服务而言，充分验证了其凭借良好的经营质素在上市之后实现了有序扩张，并且公司成功布局汽车产业园及汽车博览城物业，在新的细分赛道取得新突破。此前业绩会上，管理层曾表示，弘阳服务未来将通过承接控股集团项目及外拓并购以壮大在管面积，主要围绕“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的战略展开。而这次收购无疑向市场释放了积极的信心，公司的成长路径明确清晰，在区域深耕和非住业态的发力也将有助于进一步打造差异化优势，形成行业内的核心竞争力，助力弘阳服务不断做大做强。

3· 结语

去年共有18家内地物管公司在港上市，是历来以来最多的一年。市场亦预计到明年底，在港上市的物管公司可能突破70家。目前，市场普遍观点认为，过去物管服务股在港股市场因为整体数量不多，存在稀缺性效应，因此给出的估值也往往较高，而随着越来越多的物业公司上市，整体的估值中枢有望下移。在此趋势下，行业内部间的分化也将愈发明显。

从行业估值逻辑来看，在管面积与物管企业的估值大体成正比，这与整个地产行业集中度提升以及物管企业本身的业务模式分不开，整个行业目前也主要是拼量，头部企业凭借母集团地产端的输送能力具有确定性增长机会，同时雄厚的资金实力亦将有助于收并购在行业内实现做大做强。不过从行业本质而言，物管行业根本上来说还是一个以服务取胜的行业，市场的品牌忠诚度、口碑效应是其核心竞争要素。

由此来看弘阳服务，其整体规模上仍然还在保持快速扩张的姿态，而公司围绕客户全生命周期匹配客户需要的产品与服务打造社区生态圈布局，实现物业的整体智慧生活概念已经持续跑通，其围绕业主的衣食住行提供了全方位的服务、综合服务平台以解决业主的多层次需求，其专业性、品质化和全方位的社区管理服务能力得到市场充分认可，这也将有助于其在行业中不断释放增长潜能。

目前港股物业板块平均市盈率约在40倍左右，弘阳服务估值仅为21倍，存在明显低估，此次被纳入指数以及新收购实现为市场带来积极效应，有望进一步推动后续估值迎来修复。