调查｜遭约谈后广州楼市风声鹤唳 热点区域部分项目预售证“难产”

财联社（广州，记者 陈业）讯，房贷政策趋严背景下，广州三月新房价格环比仍出现了上涨。

4月16日，国家统计局披露的三月份70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。具体来看，北京、上海、广州和深圳四个一线城市分别上涨0.2%、0.3%、1%和0.1%。其中，广州环比领涨一线城市。

虽然三月新建住宅价格仍在上涨，但受调控影响，眼下广州部分热点区域进入了“博弈期”，热点区域部分楼盘出现了预售证“难产”。以黄埔区为例，部分热点楼盘蓄客已久，但预售证迟迟未下发，出现无货可售的局面。

对于未来广州楼市走势，中指研究院广州分院研究总监谢俊云认为，在各项政策发力下，未来短期房价应该是稳中微升，长期看潜力仍存。“楼市调控与信贷政策趋严背景下，未来广州楼市将跟随国家政策基调，以稳为主。”

部分热盘预售证“难产”

据广州市阳光家缘网站公布的信息，今年2月9日至3月5日期间，广州近一个月未批预售证；不过，3月5日至记者截稿已陆续为超过60个项目下发了预售证。另一个情况是，部分热点区域的热点楼盘至今未下发预售证。

以黄埔区为例，去年受人才新政等影响，该区楼市成交火热。区域内部分项目因区位优势明显等因素，而备受追捧。

早前三月中下旬，财联社记者曾走访该区域内的大壮名城、融创龙翔广府壹号项目，现场销售介绍，项目蓄客时间较长，且已有客户交钱锁定房源，预期项目均价或超6万元/平方米，而6万/平方米的单价，已创下该区域新高。彼时，这两个项目的销售人员对记者表示，“项目并不愁卖，大部分房源均已有客户锁定。”

但近一个月时间过去，至今黄埔区的大壮名城、融创龙翔广府壹号、合生中央城等项目，仍未拿到预售证。

大壮名城一位现场销售人员告诉记者，“由于上面卡得紧，黄埔区多个项目都没拿到预售证。我们自己的项目，已有三个月没有新货可售。”

融创龙翔广府壹号一位销售人员也表示，因为对预售证的管理较紧，黄埔区几个热点楼盘都没有拿到预售证。

不过，这位销售人员向记者透露，自己所在的项目可能不会因价格指导，而调整开盘价格。“调价的话，或考虑以毛坯入市。项目已有三百人的登记量，不担心项目去化问题。”

克而瑞广州区域分析师肖文晓表示，“4月2日广州已发文要加强新房价格指导，对不接受价格指导的不予发预售证，这势必对一些原本想要挑战片区纪录的高价盘产生影响，博弈加剧也会导致预售证难产。”

开发商观望后续政策走向

对于当前项目预售证“难产”的问题，谢俊云表示，现在黄埔区很多热门楼盘对外的吹风价均超过5万元/平方米，但有消息称这些区域的最高限价或为5万元/平方米。“由于房企预期较高，所以很多楼盘未拿或者拿不到预售证。目前开发商也在观望后续政策走向。”

贝壳研究院院长李茂喆称，近期也发现部分区域存在获取预售证节奏偏慢的情况，一些市场关注度较高的楼盘，迟迟没有获取预售证。“我们不能肯定是否一定存在博弈，但之前出台的政策中，有明确提及‘对不接受政府价格指导的项目暂不核发预售许可证’。”

肖文晓介绍，受部分项目预售证“难产”影响，近两月黄埔区新建商品住宅供应明显减少。其中，二月供应房屋套数仅为79套，三月为338套，供应面积分别为7237平方米、35245平方米。

即便供应减少，受往期成交数据影响，三月黄埔区一手住宅网签为2086套，虽然比不上去年11月、12月，但成交也创下黄埔区近12个月第三高。

部分热点项目预售证遭遇“难产”后，项目最终是否会选择以低于市场吹风价的价格入市，成为市场一个热点话题。

李茂喆表示，目前市场最大的问题在于供应不足。所以在对投资、投机行为进行必要的抑制之外，也应该保障市场的供给，打击捂盘囤地行为，加大力度督促已供应住宅用地开工建设。

“当前政策下，我认为多数超过政府指导价的项目，最终备案价格应该会比预期有所下降，但也应注意‘双合同’等灰色操作。同时我们也建议对接受政府价格指导的项目予以鼓励，尽快核发预售许可证以补充市场货量，改善供求关系。”李茂喆补充道。

不过，开发商对政策的观望，可能很快将被打破。4月8日住建部约谈的几个城市中，广州也在其中。被约谈后，广州很快做出了反应。

4月15日，广州市政府约谈海珠、天河、黄埔、番禺、南沙、增城等6个区政府负责人，分别要求各区按照分区精准施策的原则，进一步做好分类指导和精准施策。各区政府要严格落实属地责任，切实做到分类施策、精准发力，果断采取措施稳控市场。

政策或以打“补丁”为主

广州会否继续出台严厉调控政策，成为市场关注的焦点。而在四月底，广州即将迎来首批集中供地，叠加政策可能的走向，开发商投资决策或生变。

谢俊云称，当前广州楼市调控政策虽然在持续收紧，但部分市场观点仍认为调控力度偏弱，而在被约谈后，预计广州将会出台新的楼市调控政策。“主要是对此前四月出台的调控政策进行细化，执行限价政策的同时也将严查双合同，杜绝‘双合同’重出江湖。”

针对去年广州多个区域推出的人才购房政策，预计将逐渐收紧。另外，针对“假离婚买房”预计也将会有相关政策进行“打补丁”，信贷政策也将是未来广州楼市调控的关键点。

在4月15日约谈六个区的时候，广州市政府同时要求市政府各相关部门和金融监管部门，增强房地产调控协同联动，严厉打击捂地囤地行为，加强新建商品住房价格指导和房地产金融管理和市场监管，确保广州市房地产市场平稳健康发展。

此外，广州在4月15日还通报了严肃查处房地产市场违法违规销售行为。谢俊云认为，这主要是针对当前市场存在的乱象进行整治。“这契合此前四月初出台的调控政策，从市场销售端进一步的整治，也是进行下一步调控政策的前菜。”

肖文晓也表示，近期加大整治房地产市场秩序，也是应住建部约谈的要求，严格执行原有的监管政策，稳定市场预期，从而减轻调控加码的压力。

“广州针对房地产市场升温，已出台了一定措施，并对稳定市场起到了一定作用，所以这次约谈在要求跟紧形势的同时，也有肯定。住建部明确，应加强实施效果评估，及时完善相关政策。后续政策效果评估需要一定时间，预计后续政策，会以打补丁为主。”肖文晓称。

李茂喆认为，统计局公布的最新房价数据仅仅能反映当下已经发生的结果，并不太能说明长期走势。不过，从长期来看，广州常住人口1500万，年平均增长在45万人左右，可以说广州是少数几个常住人口庞大且增长规模可观的城市之一，庞大的人口基数是房地产市场需求的有力保障。

“当前政策下，随着新增供应量的增加，市场供求关系将有所改善，市场走势会更加趋于平稳。”李茂喆说。