中央定调，楼市变凉，地产股还能看吗？
数据支持 | 勾股大数据
这个行业说来大家也必然熟悉，它既是最近10年国内经济增长的驱动器，又是关乎民生大计的热点话题。房地产行业一直处于舆论的风口，被芸芸众生吐槽最多的是：调控一直爽，一直调控一直涨。
1
从政策调控的两面性到再度趋严
楼市持续繁荣之后，各个省市地区都会出台大大小小的调控政策。拿今年的调控来说，7月份以来，一系列的政策轰炸更加密集：比如苏州调控加码，洛阳重申限价，宁波规范商品房销售，呼和浩特开始行业规范自查等等，一双手指头都数不过来。
最有意思的是，7月19日开封市住房和城乡建设局发布的重磅文件：取消“限购令”，不过一天后就立马撤回了。这般戏剧性的举动背后，其实不难发现现实和现实之间的差距。既要马儿跑，又要马儿不吃草。像开封市一样的三四线低线城市尴尬处境是：当地房地产市场经历了过度开发之后，面临去库存的难题；同时“房住不炒”的调控政策不能放松。
来看一组具体数据：4月，5月，6月份以来，国内的房地产调控政策次数分别达到：60次，41次，46次。根据国家统计局公开的70城房价数据，6月份以来，63个城市新房价格环比上涨，高于今年2月份的57个城市，但是跟5月份比较减少了4个城市。
其中，最近几个月以来5个政策调控加码的城市里：5月份苏州因为房价涨幅过大而直接被住建部点名批评；6月，洛阳是新房价格涨幅全国排名第一的城市；呼和浩特连续8个月二手房价格全国领先；到今天刚刚的大连市房价调控，只准跌不准涨，跌幅不能超过5%。
房地产调控政策向来具有两面性：进可攻，退可守。而且态度暧昧，不过从开封市一天之内撤回“限购令”的夸张举动来看，下半年的调控会更加严格了。同时，这些被重磅调控的城市都有一个共同的特点：房价短期内上涨过快，当局不得不出手。就以大连为例，2019年6月，大连一手房价格环比上涨1.2%，上涨幅度排名全国第8位。
2
近期地产股的市场表现
昨晚政治局会议的内容一出来，关于房地产市场的主基调是：坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段。和4月份的会议内容对比，后半句是新增上去的内容，而且用词很准确，“短期”内不把房地产作为刺激经济的手段，那长期呢，会怎样？
调控还是不能抑制房价过快上涨，政策更加严格是肯定的，所以也被市场解读成利空，房产股应声大跌。房地产指数下跌了2.46%，而且A股地产股回调幅度比H股更大，整个行业呈现普跌行情。
从房地产指数的市场走势来看，今年以来大概可以分为3个阶段：第一阶段，1月份到4月份的市场普涨行情，房地产板块跟随上涨。第二阶段：4月中旬到6月中旬的回调走势，期间有外部市场存在，上证指数回调11%左右。第三阶段：从6月中旬到现在的横盘震荡走势。
至于最近为什么横盘不涨，可以从行业基本面：开工数据，销售面积进行考虑。
一是开工数据。经历了地产的宏观调控，大多数人都在说房地产行业处在下行周期的通道中，其实还是有道理的，从2019年房地产行业的新开工数据可以看出：2019年1-6月，全国房屋新开工面积同比增长10.1%，增速开始放缓，较18年的16%的增速高点开始大幅下滑。并且单月的开工数据也在近两年的低位。
二是销售面积。2019年1-6月份，全国商品房销售面积同比下降1.8%，降幅比1-5月份还有大0.2%，销售金额同比增长5.6%，增速比1-5月份下滑了0.5%。其中商品住宅销售面积同比下降1%，跟1到5月份数据对比下滑了0.3%，而销售金额同比增长8.4%，增速对比前5个月下滑了0.5%。从2017年到2019年6月，无论是同比还是环比6月份的商品房销售面积，销售均价，和销售额都是出于历史低位的。
行业增速放缓，调控加剧。高负债下不管长期还是短期都会产生极高的融资成本，所以市场不仅给了地产公司低估值，价值也没被市场认可。
3
调控之后，地产股的未来在哪？
政治局会议的内容基本给2019年下半年的地产行业定下了基调：“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这样一来，既打破了市场存在的政策刺激房产行业的幻想；同样也意味着下半年还会有接连不断的调控政策出局。所以今年地产行业不会再出现重大利好，这是行业层面的基本预判。
政治局会议中只强调“短期”不用房地产刺激经济，但是长期用不用还值得进一步思考？要考虑地产的长期影响，就得知道房地产行业在国内经济体量中的分量。整个房地产市场规模大概在300万亿左右，A股总市值是50万亿，房地产市场体量是A股市值的6倍。所以地产在中国经济里中流砥柱的长期基本面是不会轻易改变的。
短期内的政策调控在未来半年是肯定会持续的，但最终只会演变成一个阶段性抑制房价过快上涨的成果。之后政策也会根据当前局势做出相应的调整，这就是地产行业存在的“变与不变”。在这种逻辑前提下，有利于房地产行业市场集中度的进一步提升，调控越严格越剧烈，对头部公司就越有益，同时可以加速清理中小企业出局。
目前房产行业现状是：TOP5市占率18%，TOP10市占率27%，TOP20占55.1%，TOP21-50为26.75%，而TOP51-100为18.61%。而TOP100占据了整个房地产市场的67%。可以看出，房地产行业的市场集中度不算太高，前20家公司占据了一半以上的市场份额，同时前10家公司又占据了大半的市场。
这就意味着行业前十的公司是最有竞争力的，而中国恒大，万科的市占率分别达到3.7%，3.5%，是地产公司中的绝对龙头。
由于政府为了减轻房地产开发商的资金压力，所以制定了期房这一交易制度，也就是说购买者必须先交钱等房子建好后，地产公司才会交房。这么一来，开发商受到的消费者的购房款只能计入预收账款，交房完成后才能确认为营业收入，滞后的时间周期大概是1.5年到2年。正是因为地产公司营收滞后的独特属性，所以可以利用这种方法提前预判地产公司的业绩情况，这也是投资地产公司的确定性。
参考地产公司财务报表，保利、万科的账上分别趴着3200亿和5000多亿的预收款。未来的2到3年之后确认为营业收入之后，体现在业绩上都会出现大幅增长。所以短期看地产公司，在2年内业绩存在高增速的确定性，长期看市场红利会向龙头公司聚拢。同时由于高杠杆和高负债的特点，低估值也是房地产行业的常态。