“三道红线”试点中梁控股：新规意在防范风险 房企控负债是关键

财联社（上海，记者 王海春）讯，房企“三道红线”融资新规试点已有一段时间，新规对房企产生了怎样的影响，成为各方关注的焦点。记者就此采访了一家试点样本企业，从中可一探相关企业如何应对。

作为首批12家试点房企之一，中梁控股集团有限公司（02772.HK，以下简称“中梁控股”）高管在接受记者采访时表示，融资新规如果全面铺开，对房企的影响将不只是短期的。

“‘三道红线’并非不让企业发展了，而是更多会加强对风险的控制。按融资新规试点办法，企业根据自身财务状况，每年融资额度还可获得从5%到15%不等的增长空间。”中梁控股执行董事、联席总裁李和栗表示。

业界认为，中梁控股之所以被选为融资新规试点房企，与其踩了“红线”有关。

据悉，“三道红线”具体为：剔除预收款后的资产负债率不大于70%、净负债率不大于100%、现金短债比不小于1。根据踩线情况，房企将分别被归到“红橙黄绿”四档；而四档房企的年度有息负债增速，分别做出不同上限设定。

从负债情况来看，据中梁控股2020年半年报，截至今年6月30日，其净负债比率为69.9%；而至2019年12月31日，其净负债比率为65.6%。据UBS报告，截至2019年12月31日，中梁控股现金短债比为1.23。不过，该公司踩中了剔除预收款后资产负债率不大于70%这道红线。

“我们其实只踩了一道红线，处于黄色这一档。而且企业融资监管是动态的，如果其它指标这期间又踩线了，可能会被重新归档；但半年内相关指标如得到改善，也可能会进入绿色区域。”中梁地产财务副总裁吴渊说。

对于中梁控股成为试点企业是否与其发展较快有关，吴渊向记者回应，由于对一些信息了解不全，外界对“三道红线”、企业增长模式和企业自身商业逻辑的理解，可能会出现一些偏差。

他指出，房地产既有居住属性也有投资属性，如果投资属性增强，杠杆可能会被放得很大。业内有同行认为，房企融资新规的目的，一是控制企业债务，二是优化财务结构。融资新规下企业未来生存和发展，要看两个重要因素：现金经营周期、利润与利息之间的差值。

针对“三道红线”之下房企应如何制定发展策略，吴渊表示，从财务安排的角度看，现金经营周期要短于债务周期。如果经营能力跟不上，却频繁用短债来还长债，或没有足够现金流保证财务安全，很容易让企业陷入还债压力中。而经营能力如何，取决于资金运转速度和运营综合效率。

“再者，企业利润能够覆盖利息，对房地产项目的利润管控能力提出更高的要求，因此安全的财力，首先在资金上要有相应的周期匹配，其次利润能充分覆盖利息。关注这几个关键点，将有助于理解企业商业逻辑，了解融资新规下企业可能会如何应对。”吴渊补充道。

李和栗认为，长期来看，“三道红线”之下，房地产行业的高速发展期已过去。

“从行业角度来看，监管层主要是对企业过度使用杠杆有所担心，因此出台新规防止因房企无序、过度扩张，而对金融系统形成潜在冲击。对企业而言，关键是要控制负债规模，稳定负债结构。”李和栗说。

对于公司运营情况，中梁控股一位高层透露，从目前销售情况来看，预计今年可完成全年1680亿元销售目标；从投资来看，年底前预计可完成全年700亿元既定投资目标。

上述中梁控股高层还表示，房企融资新规具体何时铺开，仍要看相关部门正式文件。但从政策走向来看，融资新规逐渐铺开应该是大势所趋。

据财联社此前独家报道，融资新规试点房企每月需向监管部门提交三张监测表，上述表格不仅涵盖融资“三条红线”指标，还要求房企填写参股未并表住宅地产项目、明股实债融资等数据，这表明此次监管为穿透式，表内表外全覆盖。