一季度33城新房消化周期超警戒线 房企开发投资累计增速创20年新低
财联社（上海，记者 王海春）讯，疫情与楼市下行周期等因素叠加，令不少城市新房消化周期超过了18个月的警戒线。
克而瑞监测数据显示，今年一季度新房成交量大幅下降使库存量快速增加，全国有33个重点城市消化周期超过18个月，其中7个城市消化周期超过40个月。而受疫情等因素影响，房企一季度开发投资额累计增速，创下20年以来新低。
在疫情防控形势持续向好的背景下，今年楼市将走向何方？
对此，方正证券地产首席分析师夏亦丰对记者表示，“房地产作为经济压舱石，对上下游产业带动力较强，仍将在经济增长中起到重要作用，预计楼市将稳步恢复。但另一方面，房地产不可能成为拉动经济的核心动能，更不会出现大水漫灌的情况。”
香颂资本执行董事沈萌则认为，“稳定”仍是主基调，但预计今年楼市整体成交规模会有所下降。随着信贷政策发生变化，可能会有一些资金流入房地产，央企、头部房企及一些杠杆率较高的企业，也将因此受益。
50城库存激增逾3000万平方米
据克而瑞监测，截至今年3月底，全国50个重点城市商品住宅待售面积较2019年末增加了3224万平方米，库存量达到30432万平方米，同比增幅达11%。
“一季度销售表现不佳，市场已经有充分预期。对一些去化速度原本就比较慢的城市来说，如果接下来在销售上仍不能逐步回升，今后去库存的压力会进一步加大。”夏亦丰指出。
克而瑞数据显示，今年一季度，梧州、芜湖等城市库存量几乎翻番；而大连、厦门、烟台、梅州、舟山等7个城市的消化周期已超40个月，库存压力不断积聚。
“疫情使得市场一度处于停摆状态，因成交下滑幅度较大，一季度九成以上城市的消化周期同比、环比都出现大幅度上升，三四线城市的压力尤其大，消化周期被明显拉长，这从一个层面反映出部分城市接下来将面临较为严峻的考验。”克而瑞研究中心总经理林波对财联社记者表示。
另据中指研究院数据，在对全国22个主要城市的监测中，今年一季度有19个城市的商品房成交面积较去年同期出现下降。分城市来看，一线城市成交面积同比下降45%，仅深圳小幅上升，二线代表城市同比下降30.41%，三线代表城市同比下降20.2%。
其中，今年一季度泉州商品房仅成交27.89万平方米，同比降幅达64.54%，成为成交量降幅最大的城市；西安商品房成交151.37万平方米，同比下降55.02%，降幅居第二位；重庆、大连、惠州成交同比下滑分别为49.59%、47.02%和39.33%。
“一些去化情况原本就不理想的三四线城市，所面临的压力相对更大。”中指院上海研究总监方颃指出，“疫情因素使春节返乡置业受到冲击，再者经济和就业面临一定压力，使得三四线置业需求进一步延迟。”
而商品房成交量的下降，也传导到了土地市场。据克而瑞监测，今年一季度全国300城经营性土地成交建筑面积38443万平方米，同比、环比分别下降了22%和55%。按城市能级来看，二线和三四线城市土地成交量同比均呈下跌态势，降幅分别为 32%和20%，成交金额则分别下降了30%和8%。
“一季度土地成交大幅缩减，一方面因疫情影响各城市土地供应有所减少，另一方面则与房企收缩了在三四线城市拿地规模有关。”林波告诉记者。
不过，一季度北上广深土地成交金额不降反升，据克而瑞统计，四大一线城市土地整体成交量较去年同期增长 5%，金额同比上涨37%。
后市不确定因素增加
对于一季度成交数据表现不佳，上海一家中型房企营销部经理认为，1月和2月原本就是楼市淡季，加之疫情影响，交易量下降是正常现象。
“需求只是延迟了，并没有消失，需求会在此后逐步释放。很多企业虽然年度销售目标比去年只增长了10%—20%，但目标仍然上调了，这也可以看出房企对全年是有信心的，对后市不应太悲观。”上述房企营销经理说。
沈萌则指出，一季度成交下降除了疫情因素外，另一个不可忽视的背景是，房地产仍处于下行周期中。“在疫情发生之前，去年年底时行业已经有这样的预期：房地产市场今年将继续调整。”
据克而瑞监测数据，房企一季度开发投资额累计增速由正转负，为-16.3%，创下近20年来的新低。而另一反映房企投资活跃度的指标——全国房屋新开工面积，同比降幅也创下纪录。今年1—2月，全国房屋新开工面积10370万平方米，同比下降44.9%。
林波对财联社记者表示，根据2001年以来房企新开工面积累计同比增速的变化情况，2009年、2012 年、2014年和2015年，新开工面积都曾降至负值，但是整体的跌幅都没有像今年1—2月这么明显。”
“疫情的确对施工建设造成不小影响，使得新开工面积大幅下降，但这其中应该也有企业另一层考虑。从政策走向来看，疫情期间相关部委一再强调‘稳地价、稳房价、稳预期’，表明稳杠杆的决心不变，调控将持续进行下去，这使得居民通过高杠杆来购房难以维系。出于财务安全考虑，企业在综合各种情况后，新开工建设以及投资方面也会变得谨慎。”沈萌如是说。
沈萌进一步表示，今年是房企还债高峰期，资金回笼上的受阻或财务安排不当，在债务即将到期的压力下，将对企业资金链产生不小压力。疫情的发生，令市场确定性因素增加。
“如果市场交易未能在二季度明显回暖，预计会有一些城市尝试出台相关政策，来缓解市场压力。”方颃告诉记者。
林波亦认为，今年房地产市场形势不容乐观，后市如何走，仍存在很多不确定性，“预计今年房地产成交量较去年将下降5至10个百分点。”
“我们预计今年楼市整体成交规模，可能会比去年下降约5%。城市之间的分化，或将进一步被加剧。一二线城市，尤其是一线城市仍然看好，三四线城市则有些令人担忧，不过环都市圈三四线城市的情况会略好。”夏亦丰指出。
事实上，即便在楼市整体趋冷的一季度，不同城市之间也出现了明显分化。中指院数据显示，今年前三月，苏州、杭州和深圳商品房成交量逆势上升，同比增幅分别为36.32%、14.65%和1.52%。
“如果货币政策出现变化，部分人群在缺少资金避险工具或有力的对冲手段情况下，一线以及热点二线城市核心地段的房产项目，有可能会成为一些人进行资产保值的重要工具，并对市场产生重要影响。”沈萌说。