房企一线城市激情拿地，行业明年怎么看？

12月23日，广州本地房企龙头越秀地产(00123.HK)左手融资，右手重金拿地。

当日，越秀地产以超20亿元（单位人民币，下同）的价格摘得广州海珠区大干围的一住宅地块，折合楼面价33501元/平方米。

根据中指云数据，越秀地产此次土拍成交额在2024年广州土地成交排行榜中第八，凸显出广州土拍市场的活跃态势。

热点城市迎土拍热

今年以来，国内房地产相关政策环境逐步改善，不断为市场注入动力。

今年5月17日和9月26日，政府推出了两轮政策以支撑楼市，有效增强了市场信心；9月26日，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，正式定调了政策转向；12月，政治局会议提出“稳住楼市”，进一步增强了市场信心。

在政策定调以及多项有利措施推动下，国内一线城市房地产市场重回较高景气度，止跌回稳动能在增强。

在此背景下，叠加临近年底一线城市供地质量较优，增强了房企拿地的意愿。

中指院数据显示，1-11月百强房企拿地总额7431.8亿元，相较1-10月降幅收窄7.1个百分点。9月底以来，一线城市接连优化一系列购房政策，市场活跃度保持较高水平，带动土地市场活跃度延续。

在积极拿地的房企中，资金实力雄厚的央企占据了重要地位。中指院的数据显示，今年1至11月，保利发展(600048.SH)、绿城中国(03900.HK)和中海地产在土地市场上的投资均超过400亿元，位居行业前三甲。其中，保利发展与中海地产均为央企。

一线城市已成为土拍市场的“香饽饽”。年内以来，北京有三宗超过百亿成交额的土拍，广州则有一宗超百亿的土拍，深圳至少有一宗超百亿。以深圳为例，位于南山区粤海街道一地块，在12月初经过招商和华润&中海的近300轮竞价，最终由华润&中海以185.12亿元竞得，这也创下了全国年内土拍金额的新记录。

此外，不止是北上广深这四座城市，多个新一线城市年内以来亦均有多宗土拍成交额突破20亿元，并且一些地块溢价率并不低。

行业的这一现象并非偶然，纵观各大国资房企在年末的积极布局，可以看出它们在市场复苏的背景下，对于优质地块的需求相当旺盛。

背靠深圳地铁的万科(02202.HK)在沉寂许久后，近期也终于“重出江湖”。近日，万科时隔四年再次出现在广州土拍市场上，以28.8亿包揽了广州南站三地块，令市场颇感意外。

全国土拍仍乏力，尚待行业回暖

一线及新一线城市不论是一手及二手房销售，还是土拍市场方面，今年以来市场出现明显回温的现象。

然而整体来看，全国土拍市场仍显得乏力。

中指院数据显示，1-11月300城住宅用地成交规划建面同比下降近三成，土地出让金同比下降32%，已较2020年同期高点回落超60%。各线城市成交规模均缩量，一线城市土地出让金占比提升，房企拿地进一步聚焦，1-11月TOP20城市住宅用地出让金占全国比重仍过半。

整体看，土拍市场维持点状高热、持续分化的趋势。

房地产销售方面，随着购房门槛降低，购房负担减少，11月国内房地产销售已出现边际回暖的迹象。

统计局表示，“10月份以来房地产市场交易总体回升，11月份当月销售面积和销售额都实现正增长。”但与此同时，开发投资同比降幅扩大，开竣工降幅均扩大，11月全国房地产开发投资额同比降12%，新开工面积更是同比降27%。

在投资方面，中指院认为，新开工下降将继续制约建筑工程投资修复，土地成交缩量或导致土地购置费继续低位运行，在中性情形下，预计2025年房地产开发投资额同比下降8.7%。

此外，中指研究院根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2025年全国房地产市场将呈现“销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。

作者：遥远