央行对存量浮动利率贷款出手！这次事关你的房贷合同怎么“变”
存量浮动利率贷款是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。同时央行明确规定，自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。
总体而言，自2020年3月1日起，存量浮动利率贷款可以将定价基准转换为LPR，或者转换为固定利率。转换工作原则上应于2020年8月31日前完成。
具体到操作上，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。
1．存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR：除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。
2．存量浮动利率贷款转换为固定利率：转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。
不过，借款人只有一次选择权，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
存量商业性个人住房贷款定价基准如何转换？关于存量浮动利率贷款定价基准的转换，与公众最息息相关的莫过于存量房贷利率将如何确定。
对于已经买房和办理按揭贷款的购房者来说，只要是没有按LPR方式操作的，都需要关注此次政策变动。
中国人民银行有关负责人表示，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。
具体来看有以下要点：
1. 定价基准转换为LPR的：LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。
2. 定价基准转换为固定利率的：转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平；
3. 转换时点利率水平保持不变；
该负责人还表示，同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。
据了解，目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。
央行还举了如下实例说明：
若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%（1 10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。
如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8% 0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR 0.59%，此后每年以此类推。
也就是说，此次存量商业个人住房按揭贷款定价基准切换为LPR后，至少未来一年个人利息支出并无变化。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时指出，定价基准转换的影响是计算方式的变化，但利率本身不会变，或者说不会过多影响购房者的月供水平。
除商业性个人住房贷款之外的其他存量贷款定价基准如何转换？该负责人指出，除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。
为何要推进存量浮动利率贷款定价基准转换？2019年8月17日，央行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告。
据该负责人透露，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革，央行推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。
中国民生银行首席研究员温彬认为，加快存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，有利于深化利率市场化改革，推动社会融资成本下降。
“《公告》的出台有利于加大对经济薄弱环节和重点领域的金融支持力度，着力缓解存量民营和小微企业融资贵问题。同时，对存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平保持不变，有利于稳定市场预期，保持居民住房贷款利率在合理均衡水平上的基本稳定。从目前来看，‘换锚’后，房贷利率水平保持不变，是贯彻落实中央经济工作会议提出的稳地价、稳房价、稳预期的要求，促进房地产市场平稳健康发展。”温彬称。
“换锚”对银行有何影响？在温彬看来，自今年8月份推出LPR新机制以来，1年期LPR利率已累计下降16个bp，以LPR为定价基准的新增信贷利率稳步下移，企业综合融资成本呈现下降态势；金融机构贷款利率市场化程度显著增强，银行定价能力与资产负债管理能力明显提升，各经营机构运行平稳。
不过，温彬也指出，个人住房贷款具有受众广、金额小、笔数多的特点，“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响，短期内银行内部管理面临考验。
新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼在接受《国际金融报》记者采访时表示，对银行来说，在按照央行要求做好存量浮动利率贷款定价基准转换的同时，应加强对宏观经济金融形势研判，进一步完善和加强风险定价体系建设，加强利率风险管理，提高应对内外部环境变化的意识和能力。
温彬称，《公告》的实施，将更好地发挥LPR贷款市场报价利率在实际利率形成中的引导作用，推动社会融资成本下降，引导和支持金融机构优化信贷结构，增强对经济领域的薄弱环节和重点领域的精准滴灌，提高金融资源配置效率，进一步增强服务实体经济发展的能力。
记者 范佳慧—— / 好文推荐 / ——
（来源：国际金融报的财富号 2019-12-29 09:56） [点击查看原文]