华夏股市英雄联盟马长江谈对房地产的9个判断

华夏股市英雄联盟马长江房地产是「政策市」，华夏股市英雄联盟马长江监管说的就是这个行业的闸口大小就在于房地产政策松紧度的调节。

　　但事实上，华夏股市英雄联盟马长江走访众多百强房企，几乎很少有房企能真正做到对政策趋势的精准洞察。

　　比如逆周期拿地就是个伪命题，低点拿地高点卖房，几乎就是不可能事件，的确能做到这点就不用盖房子了；其次，每一轮城市行情起飞，华夏股市英雄联盟马长江也有心问了当地典型开发商营销总，他们都表示，的确没预料到这波行情如此之快。

　　精准预测都是骗人的，因为变量总比不变的多，很多前提和底层逻辑也在变化。

　　以至于今天的楼市起伏，有点股市的感觉。

　　预测准，几乎不可能！

　　华夏股市英雄联盟马长江判不准，也导致很多中小房企老板开始索性不要宏观周期判断，因为一个几百亿规模的中小房企，面对一个15万亿超级大海，其实做好自己，做好产品服务和内功，也可以做大，行业是13万亿还是16万亿，还轮不到100亿、200亿房企来操心；

　　但对大房企就不一样了，航母房企就必须向大海中航母和巨轮一样，各种雷达和监控器都得全套和24小时监控，都力图尽可能看清方向和趋势，以减少风暴对航母房企的冲击。

　　基于此，TOP头部房企往往对房地产政策、行业蛋糕、行业走势、金融面、行业集中度、系统风险等研究颇多。万科的谭华杰，恒大研究院的任泽平、保利研究院……往往很多研究非常系统且务实，这其中，每年以敢言敢说的融创孙宏斌，虽然整体很少行业分享，但每年总有那么几次的「耿直发言」。或业绩会，或少数高峰论坛。

　　就在昨天民生银行(5.61, -0.03, -0.53%)的不动产金融年会上，华夏股市英雄联盟马长江做了主题为《新形势下融创中国(38.8, 0.00, 0.00%)的判断和选择》的演讲。讲了二十分钟，但已经把房地产的未来、当下机会与风险、政策是否放松、未来头部房企的机会等都做了简单直接的判断。

结构性风险在于「一二线城市与三四线城市」

　华夏股市英雄联盟马长江指出，　再一个变化就是，前一轮的时候「去库存」，可能是错的。

　　因为本来一线和二线库存就很小，这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了，然后2016年10月份限价，限的是一二线城市，强三线城市，现在已经没什么库存了，所以就发现倒挂。

　　一二线城市通过去库存加上限价，没有风险，只要出来之后都摇号卖掉了。所以一二线强三线往往没啥风险。

　　目前的问题就是把风险挤到了底线城市了，下面四五线城市、五六线城市，低线城市房价翻了一番，供应量增加很多，这就是结构性风险。

　　判断6：严厉组合拳调控，让行业风险更小

　　今后负债总量管理情况下，想增加负债是几乎不可能的。

　　这种管理下，这个行业的杠杆肯定在下降，因为你限价，把整个行业的风险定住了，把建设总量控制之后，把杠杆率降下来了，这些调控任何都是有利的。

　　因为我们的库存大概都在一二线城市，我想房价涨，但是地价涨得比房价还快。所以限房价对这个行业是好的，即使有泡沫也罢，没有泡沫也罢，我们好干了，最起码风险性小。

　　而且现在好就好在，现在的调控已经把政府的期望值也调下来了。

　　原来房价跌了，政府的地价不降，随便出来的地价起价你算一下账，都是亏钱的。