格力地产盈利能力下降背后：营业成本大增 存货去化较慢

财联社（北京，记者 李洁）讯，在回复上交所关于半年报问询函不到一个月，格力地产（600185.SH）交出了三季度成绩单。

该公司2019年三季报显示，前三季度实现营业收入34.32亿元，同比增长88.69%；净利润5.02亿元，同比增长28.65%。

尽管前三季度业绩双增，但格力地产净利率及毛利率却明显下滑，且短期借款激增。“毛利率与净利率均出现下降，反映出这家企业盈利能力在下降。”一位房地产机构分析师表示。

三季报发布后，格力地产股价不断下探。截至10月18日收盘，其股价已连跌四日，跌幅超过7%。

短期债务激增

财报数据显示，格力地产前三季度净利率为14.66%，同比下降31.51%；销售毛利率为28.47%，同比下降33.01%。

“从其公布的报告来看，造成毛利率及净利率下降的主要原因是其营业成本、财务费用等增加。”上述房地产机构分析师说。

截至2019年三季度末，格力地产营业成本为24.5亿元，同比大涨134.74%；销售费用为0.76亿元，同比上涨36.99%；财务费用为0.59亿元，同比上涨61.06%。

格力地产方面表示，营业成本增加主要是本期房地产及代建成本增加所致，其次营销费用以及利息费用增加导致财务费用增加。

“格力地产存货去化速度慢，周转率低于行业平均水平，这也在一定程度上增加了营业成本，从而影响了利润率。”一家证券机构的研究人员告诉财联社记者。

三季报显示，报告期末格力地产存货 223.99亿元，而预收账款为15.16亿元，仅占存货余额的6.76%，低于行业平均水平。存货中包含华宁花园、格力香樟、格力广场、格力海岸在内的多个开发产品去化较慢，例如目前在开发的格力海岸项目开发周期为7-9 年。

上交所在发给格力地产的2019年半年报问询函中，曾要求其说明房地产业务去化较慢的原因。

对此，格力地产方面表示，其开发理念不同于其他强调高周转的公司，主要产品为中高端住宅，所以开发周期较长。其中格力海岸项目共分七期开发，最早开工为2011年，累计去化率65.06%。

值得关注的是，前三季度格力地产短期债务激增。截至2019年9月30日，其短期借款为2.36亿元，同比增加57.25%；一年内到期非流动性负债73.39亿元，同比增加35.52%。

格力地产第三期中期票据募集说明书显示，公司短期资金缺口为119.7亿元。截至2019年三季度末，该公司现金及现金等价物余额仅为28.98亿元。

代建占营收比重较大

脱离格力集团“单飞”后，格力地产的营收曾连续3年陷入停滞。数据显示，2016年-2018年其营业收入分别为31.2亿元、31.3亿元、30.78亿元。不过，这一趋势在今年有所扭转，2019年前三季度其营收已经超过去年全年，为34.32亿元。

格力地产营收的增长，代建业务功不可没。2019年半年报显示，格力地产的代建工程业务实现营业收入12.88亿元，占公司营收的48.26%，全部是今年上半年度新增。

上交所在发给格力地产的半年报问询函中，特意提到其代建工程业务问题，包括代建工程的具体开展模式，以及相关业务发展是否具有可持续性。

对此，格力地产回应称，“代建业务主要是格力地产子公司作为珠海市洪湾渔港项目投资建设主体单位，建设洪湾渔港项目。洪湾渔港竣工验收后，由市财政部门负责审核实际投资，并按审核后项目实际投资成本+管理费+资金利息分7年返还给格力地产。”

据了解，格力地产代建项目已完成移交、可回收金额确定的情况下确认收入并结转成本，于 2018 年度确认相关收入5.06 亿元(含税)，于2019年上半年确认营业收入12.798 亿元。

而代建业务造成格力地产应收账款大幅增加。2019 年上半年格力地产长期应收款为15.26亿元，较上期期末上升13.03 亿元，涨幅为 583.50%。且应收账款集中度较高，期末余额前五名应收账款金额合计为2.03亿元，占应收账款年末合计数的93.59%。

“应收账款不断增加，易造成企业资产负债率高，流动资金出现短缺，占用大量的流动资金，降低了企业的资金使用效率，使企业效益下降，久而久之必将影响资金周转，影响股价。”一位从事公司证券的律师对记者表示。