建发国际(1908.HK)：量质兼优的国企标杆，抗周期底色凸显

今年以来，全球经济遭遇逆流，战争、加息、疫情多种利空因素使得全球股市剧烈下跌。2022年来恒指延续跌势，自年初下跌幅度达14%；房地产板块更是大幅走弱，在“销售不振+流动性危机”等问题打击下，上市房企业绩下滑明显。

但即便是在此背景下，仍然不乏表现靓丽的企业，建发房地产集团旗下上市公司建发国际投资集团有限公司（HK.01908，下称“建发国际”），就展现出强劲的穿越周期底色。

根据其业绩公告，2021年建发国际实现归母净利润约35.2亿元，同比增幅达51%，大幅超越同业平均；同时，股价表现堪称亮眼，2022年初至今股价涨幅达14%，大幅跑赢恒生指数（-14%），凭借优异的成绩单获得资本市场认可。

一、拿地、销售稳步发展，基本面持续夯实

今年来受到疫情、经济等因素影响，房地产行业销售同比下滑剧烈。但建发国际在这一环境中仍然展现出较强的抗逆性，销售、拿地保持良好的稳健发展态势。

1、销售：五一期间销售火爆，同比大幅跑赢行业

刚刚过去的五一小长假中，受疫情等多因素影响，楼市整体延续了下行趋势，环比跌幅加大。据克尔瑞统计，2022年五一期间（4月30日-5月4日），50个重点监测城市累计成交44.75万平方米，同比下降80%，日均成交量较2022年4月日均降幅为75%。

但据第三方数据统计，建发国际五一期间销售却稳步向好，实现认购额总计约70亿元，同比仅下降18%左右，大幅跑赢行业平均（-80%）；在南宁、莆田、泉州等多地销售火爆，例如，南宁单城市五一期间劲销超5亿，同时据克而瑞统计，2022年一季度，建发是南宁房企权益销售TOP20、全口径销售TOP20“双料冠军”，已成为南宁最热销房企IP。

2、拿地：今年土拍市场主力军，斩获多宗优质地块

2022年来，在行业土拍市场颓靡的环境下，建发国际在拿地方面却保持稳健扩张趋势。根据中指研究院数据显示，2022年1-4月建发国际拿地货值为435.6亿元，位列行业第六，拿地覆盖北京、杭州、宁波、福州、厦门等核心一二线，以及莆田、宁德等强三线城市，布局核心城市的核心区域地段，预计项目未来销售去化具备优势。

二、在当前行业风暴环境下，建发国际实现逆风突围的核心逻辑

此时的地产行业像极了几年前的钢铁煤炭等行业供给侧改革，中小企业在经历了这段行业的阵痛期，大多数最终熬不下去选择退出或者被人收购，而随着落后产能逐步被淘汰，最终实现竞争格局的优化，行业集中度进一步提升。

同样，当前的房地产行业正迎来重要的“转折期”，众多民企因资金链紧张带来的压力降低了其扩张意愿，一些规模小，实力弱、财务差的房企将被淘汰，而其留下的市场份额对于有扩张潜力的企业而言将是机会；而通过稳健经营稳扎稳打、具备国有背景优势的房企，或将成为下一个地产时代的王者。建发国际实现逆风突围的核心逻辑，在于以下四点：

1、产品力领先，高品牌溢价助力利润潜能释放

在房地产存量时代里，地产行业将迎来消费升级的趋势，消费者将对房屋的购买要求越来越高，产品力作为决定项目去化的重要影响因素之一。

公司经过多年的深耕与探索，打造出了极具中国文化特色的「王府中式」、「禅境中式」新中式产品系列，将中华传统文化精髓融入了到了建筑产品之中，顺应了当前消费升级以及国朝崛起的大趋势。

例如，建发的「禅境中式」产品，是将东方禅意思想融入到产品设计中，融合“空、象、简、朴”四个禅意特点，从建筑、景观、室内等全方位进行系统梳理，并与原有的「王府中式」形成了风格差异，更加年轻化，受到业主和各界的高度认可和广泛赞誉。

建发产品在保持中国传统建筑风格的同时，不断通过对建筑工艺、工程材料的迭代升级，令其兼具美观与实用性，除具备新中式美学外观，产品在使用性能、立体空间和科技赋能方面均实现较大创新突破；此外，建发在智慧科技的布局日趋成熟，结合物联网、大数据和人工智能科技，实现智慧安防、智慧通行、智慧生活等模块设计，为业主提供更快捷、更人性化的产品与服务。

（资料来源：建发房产官微）

凭借具有优秀口碑的产品，建发国际在市场上树立了良好的形象，特别是在中高端住宅领域，具有显著的溢价优势，对于提振公司利润率带来了积极的助推作用。

2、长期重视资产质量，保持高效的营运效率

从资产结构看，建发国际较少持有型资产或四线以下的郊区大盘，土地资产的流动性较强。截至2021年末，建发国际拥有总土地储备面积1,944万平方米，总货值达2,906亿；2021年期间建发国际土地储备去化率达77%，土地储备去化率高。

（资料来源：建发房产官微）

同时，公司注重项目的盈利性和流动性的结合：一方面，通过积极参与土地市场竞拍，取得有较高盈利质量的地块；另一方面，通过内部高效营运管理，动态、实时把握项目开发节奏，实现项目的快速去化。通过快速实现现金流回笼并进行再投资，提高资金的使用效率，进而提升了整体的投资收益率。

3、坚持深耕战略，对核心城市需求有较强的挖掘能力

建发国际秉承深耕策略，在重点城市市占率呈现不断提升趋势。截至2021年末，建发国际已进入70余城市，单城市销售额逐年增长；根据克而瑞统计数据，公司已有20个城市销售排名进入当地房企销售榜单TOP10。

选取建发国际布局的核心城市看，2021年，建发国际销售TOP10城市总额合计1,152亿元，占整体销售金额比例达到69.8%；同时，公司于厦门、苏州、无锡及福州单城市销售金额破100亿元，进一步反映了核心城市潜在的消费升级以及需求改善的潜力。

（数据来源：建发国际PPT）

随着核心城市价值的不断释放，优质资源的不断积累，将持续带来公司品牌价值的提升。在当前行业的百年变局之年，料公司将取得逆势而上的成绩。

4、市场化国有企业，优秀的内部企业文化基因

在有国资背景的房企中，具备优质成长潜力、产品销售能力突出、同时拥有优质资产的国企更是少数；建发国际作为市场化国企典范，在其体系内建立了以业绩为导向的考核机制，充分发挥企业员工的活力和创造力，为企业长远发展积蓄能量。

目前，建发国际内部实行管理层持股平台及股权激励计划，覆盖了数百位管理层及公司核心干部。同时，公司管理机制十分市场化，不存在多数国企的机制僵化。据了解，建发房产是罕见的实行一年一聘的国企，公司每年都设置明确的年度目标，打破国企铁饭碗，拉开同岗位奖金的差距，实行能上能下的人力管理制度，公司也敢于破格提拔年轻人担任中高级管理层。以市场为导向、业绩为目标的企业文化基因，是建发国际实现长足增长的内在动因。

三、延伸上下游产业链，板块间业务协同发展

2022年3月29日，建发国际发布公告称，拟通过“收购35%股权+16%表决权”方式，重新并表建发物业（HK.02156），预计本次并表将有利于推动建发的“地产+物业”协同发展。并表后两者品牌价值进一步协同，打造建发“产品+服务”独特的吸引力和竞争力，提升在广大客户中的知名度和认可度。

此外，2021年，建发国际入主A股上市公司合诚股份（603909.SH）——一家专业从事工程监理、设计咨询、试验检测等综合型工程服务公司，将其控制权纳入麾下。通过收购合诚股份，建发国际将向房地产上游产业链延伸，优化产业链生态圈，实现产业升级发展。

（根据建发国际公告，建发国际并表建发物业后股权结构）

通过上述收并购动作可看出，建发国际正在积极部署“以房地产投资开发为核心，业务贯穿整个房地产全产业链”的战略布局，致力于成为涵盖地产开发、工程建造、物业服务的综合投资运营服务商。预计建发国际借此提升产业价值的创造能力，打造差异化竞争的优势，实现抗周期的能力。

四、结语

回顾地产行业的发展，毫无疑问，地产行业高速增长的时代已经过去，未来随之而来的是产能出清以及行业的结构调整，地产行业将迈入高质量的结构化发展阶段，像建发国际这类优秀的国企，有望得到超越行业的额外收益。

从二级市场上看，3月16号国家金稳委给投资者打了一针稳定剂，会议上强调了“稳增长”的重要性，房地产政策将逐渐边际放松。当市场悲观情绪得到修复后，投资者便开始注意到优秀房企未来的投资机会以及当前较为低估的股价区域。就建发国际而言，公司股价自3月16日以来涨幅超50%。

（数据来源：wind）

从过往表现已经凸显了建发国际抗周期能力的显著优势，产品力和经营力优势将支撑公司价值中枢抬升；同时，在公司贯通全产业链的布局下，行业护城河得到确立，建发国际估值体系亦在后续有望迎来重构。